本文關鍵詞：上海市寶山區(qū)LD商業(yè)及住宅項目商業(yè)計劃書，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：由于我國政府對房地產市場的調控政策,以及市場情況的變化,導致三四線城市庫存量巨大,部分二線城市也存在明顯的供過于求,這給地產公司的項目開發(fā)帶來嚴重的周轉危機,從而對公司的運營造成較大威脅。在此背景下,旭日公司土地拓展全面轉向一線城市,目前擬投建的寶山區(qū)美蘭湖板塊項目,將作為公司進駐上海房地產市場的敲門磚,項目的成功將為旭日公司的進一步發(fā)展起到很好的推動作用。本商業(yè)計劃書的目的在于:通過對宏觀因素和項目情況的分析得出LD項目具備投資價值的結論;為金融機構投資LD項目提供決策支持。本文以商業(yè)計劃書的撰寫模式,以LD項目為研究對象,結合各種分析工具對項目進行了全面分析。首先用PEST分析法就LD項目所在地的政策、經濟及社會因素等進行了分析,并對LD項目所面臨的市場狀況進行了分析,由此得出LD項目開發(fā)具備較好的宏觀基礎;其次采用SWOT分析法對LD項目所面臨的優(yōu)劣勢、機會和威脅進行了分析,通過分析得出LD項目具備明顯的優(yōu)勢和良好的發(fā)展機遇;之后根據宏觀環(huán)境和LD項目分析對項目開發(fā)做出剛需及剛改的定位,由此定位對產品設計進行了構思,整體原則為在確保產品品質的基礎上控制單價及總價,以滿足相應客群所需;對于營銷方案,主旨在于充分調動社會上的專業(yè)機構,并由銷售策劃部統(tǒng)籌協(xié)調,銷售執(zhí)行上以傳統(tǒng)銷售代理與新興的網絡平臺銷售相結合;作為重要內容的財務分析中,通過估測成本投入、收入得出開發(fā)期內各年度的現金流量估測表,并通過EXCEL中財務函數求得凈現值(NPV)、內部收益率(IRR)等財務主要指標;最后對于LD項目所面臨的各種風險,包括:政策風險、土地獲取風險及土地價格、銷售價格的變動風險等進行了分析,同時也對融資的退出機制進行了說明。通過本文分析得出,LD項目在折現率為12%的情況下,項目的凈現值為21536萬元0;內部收益率為36%12%,由此可知項目的盈利能力較強,但項目開發(fā)不是一個靜態(tài)過程,土地獲取及開發(fā)過程中還需動態(tài)控制,以獲取最終收益。
【關鍵詞】：商業(yè)計劃書 房地產開發(fā) 風險控制 投資價值
【學位授予單位】：華南理工大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要5-6
• Abstract6-13
• 第一章 緒論13-19
• 1.1 研究背景和意義13-14
• 1.2 文獻綜述14-16
• 1.2.1 商業(yè)計劃書編制14
• 1.2.2 關于地產開發(fā)的研究14-16
• 1.3 研究方法與內容16-19
• 第二章 項目區(qū)位及開發(fā)環(huán)境分析19-36
• 2.1 項目區(qū)位及配套19-20
• 2.1.1 項目區(qū)位19-20
• 2.1.2 周邊配套20
• 2.2 項目開發(fā)外部環(huán)境分析20-31
• 2.2.1 政策因素分析21
• 2.2.2 經濟因素分析21-23
• 2.2.3 社會因素分析23-24
• 2.2.4 技術因素分析24
• 2.2.5 市場供應及需求分析24-31
• 2.3 項目開發(fā)內部環(huán)境分析31-35
• 2.3.1 項目開發(fā)優(yōu)勢分析31
• 2.3.2 項目開發(fā)劣勢分析31-32
• 2.3.3 項目開發(fā)機遇分析32
• 2.3.4 項目開發(fā)競爭分析32
• 2.3.5 管理架構及運營解析32-35
• 2.4 本章小結35-36
• 第三章 產品定位及設計分析36-43
• 3.1 產品定位36-39
• 3.1.1 住宅產品定位36-37
• 3.1.2 商業(yè)產品定位37-39
• 3.2 產品設計39-42
• 3.2.1 住宅產品設計39-41
• 3.2.2 商業(yè)產品設計41-42
• 3.3 本章小結42-43
• 第四章 項目營銷方案43-48
• 4.1 客戶分析43-45
• 4.1.1 住宅客群分析43-44
• 4.1.2 商業(yè)客群分析44-45
• 4.2 營銷策略45
• 4.3 銷售執(zhí)行機構45-47
• 4.3.1 銷售策劃部46
• 4.3.2 專業(yè)代理機構46-47
• 4.4 本章小結47-48
• 第五章 財務分析48-56
• 5.1 項目經濟技術指標48-49
• 5.2 項目開發(fā)成本分析49-50
• 5.3 項目資金估算50-53
• 5.3.1 項目收入估測50-52
• 5.3.2 項目支出估測52
• 5.3.3 項目現金流量估測52-53
• 5.4 項目效益分析53-55
• 5.4.1 折現率確定53
• 5.4.2 凈現值分析53-54
• 5.4.3 內部收益率分析54-55
• 5.5 本章小結55-56
• 第六章 項目風險分析與退出機制56-61
• 6.1 政策風險及對策56-57
• 6.2 土地獲取風險及對策57
• 6.3 銷售風險及對策57-58
• 6.4 土地和銷售價格變動風險及對策58-59
• 6.5 融資退出機制59
• 6.6 本章小結59-61
• 結論61-63
• 參考文獻63-65
• 附錄：關于LD項目的市場調研提綱65-67
• 攻讀碩士學位期間取得的研究成果67-68
• 致謝68-69
• 附件69

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