本文關(guān)鍵詞：上海市寶山區(qū)LD商業(yè)及住宅項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：由于我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,以及市場(chǎng)情況的變化,導(dǎo)致三四線城市庫(kù)存量巨大,部分二線城市也存在明顯的供過于求,這給地產(chǎn)公司的項(xiàng)目開發(fā)帶來嚴(yán)重的周轉(zhuǎn)危機(jī),從而對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)造成較大威脅。在此背景下,旭日公司土地拓展全面轉(zhuǎn)向一線城市,目前擬投建的寶山區(qū)美蘭湖板塊項(xiàng)目,將作為公司進(jìn)駐上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的敲門磚,項(xiàng)目的成功將為旭日公司的進(jìn)一步發(fā)展起到很好的推動(dòng)作用。本商業(yè)計(jì)劃書的目的在于:通過對(duì)宏觀因素和項(xiàng)目情況的分析得出LD項(xiàng)目具備投資價(jià)值的結(jié)論;為金融機(jī)構(gòu)投資LD項(xiàng)目提供決策支持。本文以商業(yè)計(jì)劃書的撰寫模式,以LD項(xiàng)目為研究對(duì)象,結(jié)合各種分析工具對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了全面分析。首先用PEST分析法就LD項(xiàng)目所在地的政策、經(jīng)濟(jì)及社會(huì)因素等進(jìn)行了分析,并對(duì)LD項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)狀況進(jìn)行了分析,由此得出LD項(xiàng)目開發(fā)具備較好的宏觀基礎(chǔ);其次采用SWOT分析法對(duì)LD項(xiàng)目所面臨的優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行了分析,通過分析得出LD項(xiàng)目具備明顯的優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展機(jī)遇;之后根據(jù)宏觀環(huán)境和LD項(xiàng)目分析對(duì)項(xiàng)目開發(fā)做出剛需及剛改的定位,由此定位對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行了構(gòu)思,整體原則為在確保產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上控制單價(jià)及總價(jià),以滿足相應(yīng)客群所需;對(duì)于營(yíng)銷方案,主旨在于充分調(diào)動(dòng)社會(huì)上的專業(yè)機(jī)構(gòu),并由銷售策劃部統(tǒng)籌協(xié)調(diào),銷售執(zhí)行上以傳統(tǒng)銷售代理與新興的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)銷售相結(jié)合;作為重要內(nèi)容的財(cái)務(wù)分析中,通過估測(cè)成本投入、收入得出開發(fā)期內(nèi)各年度的現(xiàn)金流量估測(cè)表,并通過EXCEL中財(cái)務(wù)函數(shù)求得凈現(xiàn)值(NPV)、內(nèi)部收益率(IRR)等財(cái)務(wù)主要指標(biāo);最后對(duì)于LD項(xiàng)目所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn),包括:政策風(fēng)險(xiǎn)、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)及土地價(jià)格、銷售價(jià)格的變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行了分析,同時(shí)也對(duì)融資的退出機(jī)制進(jìn)行了說明。通過本文分析得出,LD項(xiàng)目在折現(xiàn)率為12%的情況下,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為21536萬元0;內(nèi)部收益率為36%12%,由此可知項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng),但項(xiàng)目開發(fā)不是一個(gè)靜態(tài)過程,土地獲取及開發(fā)過程中還需動(dòng)態(tài)控制,以獲取最終收益。
【關(guān)鍵詞】：商業(yè)計(jì)劃書 房地產(chǎn)開發(fā) 風(fēng)險(xiǎn)控制 投資價(jià)值
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號(hào)】：F299.23
【目錄】：

• 摘要5-6
• Abstract6-13
• 第一章 緒論13-19
• 1.1 研究背景和意義13-14
• 1.2 文獻(xiàn)綜述14-16
• 1.2.1 商業(yè)計(jì)劃書編制14
• 1.2.2 關(guān)于地產(chǎn)開發(fā)的研究14-16
• 1.3 研究方法與內(nèi)容16-19
• 第二章 項(xiàng)目區(qū)位及開發(fā)環(huán)境分析19-36
• 2.1 項(xiàng)目區(qū)位及配套19-20
• 2.1.1 項(xiàng)目區(qū)位19-20
• 2.1.2 周邊配套20
• 2.2 項(xiàng)目開發(fā)外部環(huán)境分析20-31
• 2.2.1 政策因素分析21
• 2.2.2 經(jīng)濟(jì)因素分析21-23
• 2.2.3 社會(huì)因素分析23-24
• 2.2.4 技術(shù)因素分析24
• 2.2.5 市場(chǎng)供應(yīng)及需求分析24-31
• 2.3 項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)部環(huán)境分析31-35
• 2.3.1 項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢(shì)分析31
• 2.3.2 項(xiàng)目開發(fā)劣勢(shì)分析31-32
• 2.3.3 項(xiàng)目開發(fā)機(jī)遇分析32
• 2.3.4 項(xiàng)目開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)分析32
• 2.3.5 管理架構(gòu)及運(yùn)營(yíng)解析32-35
• 2.4 本章小結(jié)35-36
• 第三章 產(chǎn)品定位及設(shè)計(jì)分析36-43
• 3.1 產(chǎn)品定位36-39
• 3.1.1 住宅產(chǎn)品定位36-37
• 3.1.2 商業(yè)產(chǎn)品定位37-39
• 3.2 產(chǎn)品設(shè)計(jì)39-42
• 3.2.1 住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)39-41
• 3.2.2 商業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)41-42
• 3.3 本章小結(jié)42-43
• 第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷方案43-48
• 4.1 客戶分析43-45
• 4.1.1 住宅客群分析43-44
• 4.1.2 商業(yè)客群分析44-45
• 4.2 營(yíng)銷策略45
• 4.3 銷售執(zhí)行機(jī)構(gòu)45-47
• 4.3.1 銷售策劃部46
• 4.3.2 專業(yè)代理機(jī)構(gòu)46-47
• 4.4 本章小結(jié)47-48
• 第五章 財(cái)務(wù)分析48-56
• 5.1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)48-49
• 5.2 項(xiàng)目開發(fā)成本分析49-50
• 5.3 項(xiàng)目資金估算50-53
• 5.3.1 項(xiàng)目收入估測(cè)50-52
• 5.3.2 項(xiàng)目支出估測(cè)52
• 5.3.3 項(xiàng)目現(xiàn)金流量估測(cè)52-53
• 5.4 項(xiàng)目效益分析53-55
• 5.4.1 折現(xiàn)率確定53
• 5.4.2 凈現(xiàn)值分析53-54
• 5.4.3 內(nèi)部收益率分析54-55
• 5.5 本章小結(jié)55-56
• 第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與退出機(jī)制56-61
• 6.1 政策風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策56-57
• 6.2 土地獲取風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策57
• 6.3 銷售風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策57-58
• 6.4 土地和銷售價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策58-59
• 6.5 融資退出機(jī)制59
• 6.6 本章小結(jié)59-61
• 結(jié)論61-63
• 參考文獻(xiàn)63-65
• 附錄：關(guān)于LD項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研提綱65-67
• 攻讀碩士學(xué)位期間取得的研究成果67-68
• 致謝68-69
• 附件69

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