發(fā)布時(shí)間：2017-05-09 23:06

  本文關(guān)鍵詞：基于超效率數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型的REITs績(jī)效評(píng)價(jià)研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：目前我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段,房地產(chǎn)行業(yè)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),擴(kuò)大就業(yè)等方面起著重要的作用,是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的命脈。眾所周知,貨幣資金對(duì)企業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)猶如血液般重要,對(duì)于資金密集型行業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)說(shuō),資金的重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其他大部分行業(yè),因此融資渠道對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是核心管理內(nèi)容。而近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱,風(fēng)險(xiǎn)漸顯,再加之美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的警示,決策層為了防止房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),接連出臺(tái)了如限購(gòu)限貸、升息等緊縮性的房地產(chǎn)調(diào)控政策,這就導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)陷入融資困境。由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道單一且過(guò)于依賴(lài)銀行,這不但使我國(guó)銀行系統(tǒng)承擔(dān)了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn),而且也不利于房地產(chǎn)行業(yè)自身健康的發(fā)展。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)后,房地產(chǎn)行業(yè)也隨之進(jìn)入“新常態(tài)”,如果要保持長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康地發(fā)展,勢(shì)必需要思考如何創(chuàng)新,尤其是金融創(chuàng)新。房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱(chēng)REITs)作為國(guó)際資本市場(chǎng)上公認(rèn)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低和獲利能力強(qiáng)的投融資方式,其流動(dòng)性強(qiáng)、交易方便、收益穩(wěn)定和投資門(mén)檻低的特點(diǎn)再加之國(guó)際上已有的成功經(jīng)驗(yàn),我國(guó)引入房地產(chǎn)投資信托基金能有效地解決房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一的問(wèn)題,分散銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)金融創(chuàng)新的步伐,繁榮我國(guó)資本市場(chǎng)。從企業(yè)融資方面,房地產(chǎn)投資信托基金可以作為地產(chǎn)商一個(gè)重要的融資渠道;從定價(jià)機(jī)制方面,房地產(chǎn)投資信托基金的定價(jià)機(jī)制能夠?yàn)闃鞘袔?lái)理性?xún)r(jià)格標(biāo)桿,引領(lǐng)地產(chǎn)價(jià)格回歸理性;從金融市場(chǎng)效率和風(fēng)險(xiǎn)控制方面,房地產(chǎn)投資信托基金作為房地產(chǎn)證券化的品種,能更好的盤(pán)活金融資源,有效避免單一融資體系下的風(fēng)險(xiǎn)積聚問(wèn)題,從而為金融市場(chǎng)帶來(lái)結(jié)構(gòu)性的變化,提高金融市場(chǎng)的運(yùn)行效率;從投資方面,房地產(chǎn)投資信托基金降低了中小投資者進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的門(mén)檻,同時(shí)減少以投資為目的真實(shí)交易,使得交易更加便捷;從房地產(chǎn)企業(yè)方面,房地產(chǎn)投資信托基金可以盤(pán)活流動(dòng)性不佳的資產(chǎn),使房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。因此,房地產(chǎn)投資信托基金是金融業(yè)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重大創(chuàng)新型支持,促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)與金融業(yè)的協(xié)調(diào)穩(wěn)定發(fā)展,推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與資本市場(chǎng)的對(duì)接,建立有效的投融資機(jī)制來(lái)保證我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。由于房地產(chǎn)投資信托起源于美國(guó),經(jīng)過(guò)了將近五十年的發(fā)展歷程,美國(guó)擁有了世界上最大的REITs市場(chǎng)并且形成了很成熟的REITs市場(chǎng)制度體系,研究美國(guó)REITs的發(fā)展情況和市場(chǎng)制度對(duì)于我國(guó)發(fā)展本土化REITs有很重要的借鑒和參考價(jià)值。而作為亞洲金融中心的新加坡和中國(guó)香港,由于與中國(guó)大陸的金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的相似程度較高,因此了解新加坡和中國(guó)香港房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展?fàn)顩r對(duì)我國(guó)相關(guān)部門(mén)以及機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)有極其重要的參考價(jià)值。而面對(duì)世界上眾多房地產(chǎn)投資信托基金類(lèi)型和潛在投資者不同的需求,如何有效評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資信托基金的收益和風(fēng)險(xiǎn)、選擇適合我國(guó)國(guó)情的發(fā)展類(lèi)型,是我國(guó)機(jī)構(gòu)投資者和管理者所要面臨的問(wèn)題。為此本文從風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和收益指標(biāo)角度設(shè)置輸出輸入項(xiàng),利用超效率數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型評(píng)價(jià)了整個(gè)次貸危機(jī)周期(2007年至2010年)美國(guó)、新加坡和中國(guó)香港15支房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營(yíng)績(jī)效水平,以房地產(chǎn)投資信托基金為參照物對(duì)各國(guó)和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)績(jī)進(jìn)行橫向比較。通過(guò)確定各支房地產(chǎn)投資信托基金在有效生產(chǎn)前沿面的投影,既可以對(duì)比房地產(chǎn)投資信托基金經(jīng)營(yíng)績(jī)效的差別,又可以在制度層面上比較各國(guó)和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)行的綜合效率。這種在特殊時(shí)期對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果是行業(yè)監(jiān)管者和投資者最關(guān)注的問(wèn)題,不僅為機(jī)構(gòu)投資者提供了一種更加準(zhǔn)確而全面的REITs績(jī)效評(píng)價(jià)方法,而且也為我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)制度和監(jiān)管制度的建立提供新思路,并以此提出相關(guān)建議。全文共分為六章:第一章是緒論部分。首先闡述了本文的研究背景和意義,其次根據(jù)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀做分類(lèi)總結(jié),最后簡(jiǎn)單概括了本文的研究方法和研究?jī)?nèi)容以及創(chuàng)新之處。第二章首先對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的理論進(jìn)行綜述,對(duì)其概念、分類(lèi)、特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明和分析,再重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金的收益性和風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析,為第五章的實(shí)證分析做鋪墊。第三章主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展進(jìn)行評(píng)述,分析我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要性和可行性,并討論了在我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金存在的問(wèn)題及障礙。第四章主要對(duì)美國(guó)、新加坡和中國(guó)香港房地產(chǎn)投資信托基金的市場(chǎng)制度進(jìn)行對(duì)比分析,為下章實(shí)證分析奠定理論基礎(chǔ)。第五章是本章的重點(diǎn)部分。首先選取樣本和指標(biāo),并對(duì)相關(guān)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行處理以及對(duì)相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。其次是利用超效率數(shù)據(jù)包絡(luò)分析模型對(duì)美國(guó)、新加坡和中國(guó)香港的15支房地產(chǎn)投資信托基金在整個(gè)次貸危機(jī)期間做績(jī)效評(píng)價(jià),從風(fēng)險(xiǎn)和收益的角度設(shè)置輸入輸出項(xiàng),橫向比較綜合效率。最后對(duì)實(shí)證結(jié)果進(jìn)行分析,結(jié)果表明:在次貸危機(jī)這種特殊時(shí)期,準(zhǔn)入制度和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管?chē)?yán)苛的新加坡和中國(guó)香港的REITs的經(jīng)營(yíng)績(jī)效受到次貸危機(jī)的影響較小,恢復(fù)速度較快,顯示出了較強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。而準(zhǔn)入門(mén)檻低和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管較疏密的美國(guó)REITs的經(jīng)營(yíng)績(jī)效受到次貸危機(jī)的影響較大,恢復(fù)速度較慢。第六章是通過(guò)上述的理論和實(shí)證研究的結(jié)合,概括了本文研究的主要結(jié)論,并提出部分建議,同時(shí)指出了本文的不足之處。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)投資信托基金(REITs) 超效率DEA 績(jī)效評(píng)價(jià)
【學(xué)位授予單位】：深圳大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類(lèi)號(hào)】：F299.23
【目錄】：

• 摘要4-7
• Abstract7-13
• 第一章 緒論13-22
• 1.1 研究背景和意義13-15
• 1.1.1 研究背景13-14
• 1.1.2 研究意義14-15
• 1.2 文獻(xiàn)綜述15-19
• 1.2.1 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀16-17
• 1.2.2 國(guó)外研究現(xiàn)狀17-19
• 1.3 研究的內(nèi)容和方法19-21
• 1.3.1 研究的內(nèi)容19-20
• 1.3.2 研究的方法20-21
• 1.4 論文的擬創(chuàng)新之處21-22
• 第二章 房地產(chǎn)投資信托基金基本理論22-29
• 2.1 房地產(chǎn)投資信托基金的概念22-23
• 2.2 房地產(chǎn)投資信托基金的分類(lèi)23-25
• 2.2.1 REITs按組織形態(tài)分類(lèi)23-24
• 2.2.2 REITs按投資方向分類(lèi)24
• 2.2.3 REITs按運(yùn)作方式分類(lèi)24
• 2.2.4 REITs按募集方式分類(lèi)24-25
• 2.3 房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)25-27
• 2.4 房地產(chǎn)投資信托基金的收益性和風(fēng)險(xiǎn)性27-29
• 2.4.1 房地產(chǎn)投資信托基金的收益性27
• 2.4.2 房地產(chǎn)投資信托基金的風(fēng)險(xiǎn)性27-29
• 第三章 我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金評(píng)述29-33
• 3.1 我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的必要性和可行性29-31
• 3.1.1 我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的必要性29-30
• 3.1.2 我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的可行性30-31
• 3.2 我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的障礙31-33
• 第四章 美國(guó)、新加坡和中國(guó)香港房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)制度分析與對(duì)比33-38
• 4.1 美國(guó)RETIs的市場(chǎng)制度分析33-34
• 4.1.1 發(fā)展概況33
• 4.1.2 市場(chǎng)制度33-34
• 4.2 新加坡RETIs的市場(chǎng)制度分析34-35
• 4.2.1 發(fā)展概況34
• 4.2.2 市場(chǎng)制度34-35
• 4.3 中國(guó)香港RETIs的市場(chǎng)制度分析35-36
• 4.3.1 發(fā)展概況35
• 4.3.2 市場(chǎng)制度35-36
• 4.4 對(duì)比與啟示36-38
• 第五章 基于SE-DEA模型的房地產(chǎn)投資信托基金績(jī)效實(shí)證分析 .. 2638-58
• 5.1 DEA方法理論基礎(chǔ)38-43
• 5.1.1 傳統(tǒng)DEA法39-40
• 5.1.2 改進(jìn)的DEA法——超效率數(shù)據(jù)包絡(luò)分析方法（SE-DEA） 2840-43
• 5.2 指標(biāo)選取與樣本數(shù)據(jù)43-55
• 5.2.1 數(shù)據(jù)樣本選擇43-44
• 5.2.2 指標(biāo)選取44-46
• 5.2.3 樣本描述性統(tǒng)計(jì)46-47
• 5.2.4 條件標(biāo)準(zhǔn)差的測(cè)算47-55
• 5.3 實(shí)證檢驗(yàn)55-58
• 第六章 結(jié)論58-62
• 6.1 主要結(jié)論58-60
• 6.2 建議和展望60-62
• 參考文獻(xiàn)62-65
• 致謝65-66

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：353483