【摘要】：近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高漲發(fā)展，房?jī)r(jià)也迅速攀升開始出現(xiàn)非正常性增長(zhǎng)。從2005年開始，國(guó)家開始集中出臺(tái)一系列連續(xù)性、針對(duì)性、長(zhǎng)期性的政策加大對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了更為劇烈的波動(dòng)，同時(shí)國(guó)家積極增加保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性住房的建設(shè)和供給，優(yōu)化住宅市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)，保障中低收入的住房需求。南京作為國(guó)內(nèi)主流二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)在房地產(chǎn)調(diào)控中也受到了嚴(yán)重的影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)也逐步增加。 基于以上背景，本文以南京星雨華府項(xiàng)目為實(shí)證研究對(duì)象，首先分析了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投資決策、前期工作、開發(fā)建設(shè)和銷售四個(gè)開發(fā)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目所處的宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境進(jìn)行了分析和趨勢(shì)研究，并具體根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行了投資環(huán)境分析；其次結(jié)合星雨華府項(xiàng)目特點(diǎn)，構(gòu)建了此項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并確定了基于層次分析法的模糊綜合評(píng)價(jià)法作為項(xiàng)目投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法；最后根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況和實(shí)證數(shù)據(jù)，，得出了星雨華府項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)，并根據(jù)實(shí)證研究評(píng)價(jià)結(jié)果，有針對(duì)性提出不同階段規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施和對(duì)策。 經(jīng)過對(duì)星雨華府投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)證研究，進(jìn)一步明晰了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中投資風(fēng)險(xiǎn)的因素及各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的機(jī)率，為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和控制提供了一種研究方法。
【圖文】：

圖 1.1 保障房建設(shè)實(shí)際執(zhí)行情況（2）強(qiáng)調(diào)落實(shí)，加強(qiáng)督查各地政府已全面執(zhí)行“一房一價(jià)”政策，并由相關(guān)部門組成督導(dǎo)小組進(jìn)行監(jiān)管；同時(shí)，通過對(duì)部分售價(jià)較高的項(xiàng)目，采取暫緩發(fā)放預(yù)售證的行政手段來控制房?jī)r(jià)。發(fā)改委派出調(diào)查組趕赴 8 個(gè)城市，對(duì) 50 多個(gè)在售樓盤進(jìn)行了巡查，對(duì)包括中海、保利在內(nèi)的 12 家企業(yè)開出罰單，依法擬處罰款總額 363.5 萬(wàn)元。3.1.2 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的特征(1) 政策：中央堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，合理需求得到保護(hù) 2012 年一季度，為進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，中央政府多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，限購(gòu)政策繼續(xù)貫徹實(shí)施，相關(guān)部委紛紛表態(tài)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施調(diào)控措施，蕪湖、上海等部分城市放松調(diào)控的政策由于可能擾亂政策預(yù)期而被叫停。溫家寶總理多次表示，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)沒有回到合理水平，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，以促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

圖 3.5 2011-2012 年 4 月南京商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com住宅指數(shù)下跌 同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大 2012 年 4 月，南京住宅指數(shù)為 1202 點(diǎn)，環(huán)比下跌 1 點(diǎn)，跌幅為 0.08%，同比下跌 47 點(diǎn)，跌幅擴(kuò)大至 3.76%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的154 個(gè)住宅樣本項(xiàng)目中，報(bào)價(jià)上調(diào)的項(xiàng)目有 15 個(gè)，占全部樣本的 9.74%，其中 5個(gè)項(xiàng)目漲幅在 5%以上，漲幅最高的項(xiàng)目為御湖國(guó)際，漲幅高達(dá) 9.76%，主要因?yàn)槭Ｓ嘣谑鄯吭创蠖辔挥?18 層以上較高樓層。報(bào)價(jià)環(huán)比下跌的項(xiàng)目有 20 個(gè)，較上月增加 2 個(gè)，占樣本比例為 12.99%，其中跌幅低于 5%的項(xiàng)目有 14 個(gè)，占樣本比例的 9.09%；跌幅介于 5%-10%之間的項(xiàng)目有 4 個(gè)；跌幅超出 10%的項(xiàng)目仍是 2 個(gè)，占樣本比例的1.30%。另外，報(bào)價(jià)保持不變的有119個(gè)項(xiàng)目，占樣本比例的77.27%。根據(jù)歷史報(bào)價(jià)可知，南京商品住宅市場(chǎng)價(jià)格上調(diào)的項(xiàng)目和降價(jià)的項(xiàng)目本月數(shù)量都有所增加。
【學(xué)位授予單位】：西安建筑科技大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2669999