張英杰   中房集團平頂山房地產(chǎn)開發(fā)公司

摘要：房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的聯(lián)系可謂千絲萬縷，而作為房地產(chǎn)開發(fā)商如何根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度來確定和規(guī)劃開發(fā)項目的資金，并滿足工程建設(shè)的各個階段對資金的需求進(jìn)行資金籌措就是筆者在此要談?wù)摰闹行膯栴}。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；資金；籌集渠道

從房地產(chǎn)投資的慣例來看，開發(fā)項目總投資一般分為自有資金(股本金)和從銀行或其他金融機構(gòu)獲取的抵押貸款兩部分。其中，開發(fā)商的自有資金通常僅占到開發(fā)項目總投資的20％~35％，用來支付開辦費和購置土地使用權(quán)費用。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)后，就可以去申請抵押貸款，投入一定數(shù)量的建設(shè)費用后則可以預(yù)售樓宇，所得部分收入可繼續(xù)投入后續(xù)工程建設(shè)。只要開發(fā)項目的投資收益率大于銀行貸款利率，開發(fā)商就可以從使用貸款中獲得好處，即達(dá)到用別人的錢賺自己的錢之目的。

一般而言，房地產(chǎn)投資都有一些自有資金或者從銀行以及其他金融機構(gòu)獲取的抵押貸款等。

一、匯集自有資金

對于預(yù)計利潤較高的開發(fā)項目，只要利潤率大大高于銀行存款利率，一般就可根據(jù)自己的能力適時投入自有資金。開發(fā)商的自有資金，包括現(xiàn)金和其他速動資產(chǎn)，以及在近期內(nèi)可以收回的各種應(yīng)收款等。通常情況下，開發(fā)商存于銀行的現(xiàn)金不會很多，但某些存于銀行用于透支貸款、保函或信用證的補償余額的凍結(jié)資金，如能爭取早日解除凍結(jié)，也屬于現(xiàn)金一類。

二、銀行貸款

任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，是離不開銀行及其他金融機構(gòu)支持的。不會利用銀行信貸資金的開發(fā)商，完全靠自己的現(xiàn)金本錢周轉(zhuǎn)，決不可能做成大買賣，也是愚笨的做法。利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”。問題是怎樣才能借到錢。銀行并不是輕易能向開發(fā)商貸款的。一般來說，銀行不會拒絕任何一家開發(fā)商在該行開設(shè)一般往來賬戶，但是要真正得到一家銀行的大力支持(例如給予貸款或開保函等)，甚至為其提供各種優(yōu)惠和方便，就必須接受銀行的調(diào)查，并有較好的經(jīng)營成績和信譽。

為了取得貸款，開發(fā)商除了要接受銀行的調(diào)查和考核，如實地向銀行提供各種資料外，還應(yīng)對銀行進(jìn)行選擇。隨著我國金融體制的改革，銀行業(yè)務(wù)已打破了過去由幾家銀行壟斷的情況，地方性銀行和開設(shè)銀行業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)、外資銀行、中外合資銀行紛紛涌現(xiàn)。開發(fā)商選擇銀行伙伴可考慮以下一些因素：．

1．既有國際交往信譽，又受政府和公眾信任。最好是同較大的流銀行往來。

2．有良好的服務(wù)質(zhì)量和辦事效率。

3．收費較合理。無論是存貸利息、傭金或手續(xù)費用等，均能給予優(yōu)惠待遇。

4．便于資金調(diào)動和轉(zhuǎn)移。開發(fā)工程量大、營業(yè)額高而又有較好資信的開發(fā)商，往往是眾多銀行爭奪的主顧。

在這種情況下，開發(fā)商可以利用銀行之間的競爭選擇一家或數(shù)家銀行建立合作關(guān)系，根據(jù)銀行的性質(zhì)和擅長同他們建立相應(yīng)的業(yè)務(wù)往來。從銀行取得貸款的方式較多，下面列舉一些常見的銀行資金利用方式：

1．短期透支貸款。所謂透支貸款，是指開發(fā)商向銀行借一定數(shù)量的資金用以彌補臨時出現(xiàn)的流動資金不足，當(dāng)開發(fā)商有了資金來源后立即歸還銀行，即隨借隨還的貸款。銀行按開發(fā)商賬號中的赤字逐日計息，盡管貸款利率較高，但實際赤字金額時大時小，而且計息時間并不長，因此花費的利息總值并不多。一般來說，銀行需要按開發(fā)商的資信情況及有無透支擔(dān)保保函，規(guī)定一個最高透支額。利用此項透支，開發(fā)商往往能解燃眉之急，但由于利率較高，一俟收到售樓款或利率較低的貸款后應(yīng)馬上歸還。

2．存款抵押貸款。這是將一個錢當(dāng)幾個錢用的借貸方法。開發(fā)商可以利用少部分存款作為抵押，獲得較多貸款。抵押款和借款的比例，稱之為抵押存款限額。限額越低，對開發(fā)商越有利。例如限額為20％時，可以借到相當(dāng)于抵押款5倍的資金。銀行是否肯給予開發(fā)商存款抵押貸款，以及存款抵押限額高低，主要取決于開發(fā)商的資信條件優(yōu)劣。

3．房地產(chǎn)抵押貸款。這是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中解決資金問題最有效的途徑。當(dāng)開發(fā)商獲取開發(fā)建設(shè)用地后，就可將土地使用權(quán)作為抵押向銀行申請房地產(chǎn)抵押貸款。貸款的金額一般視土地使用權(quán)價值(地價)的大小、開發(fā)項目獲利能力的大小而定，通常為地價的70％一90％。該項地價的確定，主要以有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對土地市場價值的估算為依據(jù)。當(dāng)以土地抵押貸款將建設(shè)工程推進(jìn)到一定程度后，可視實際需要決定是否將所建地上物(尚未完工)繼續(xù)抵押。一般說來，房地產(chǎn)抵押貸款的利率較為優(yōu)惠，因此這種貸款方式為房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛應(yīng)用。

三、發(fā)行公司債券

發(fā)行公司債券是房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源之一，與銀行貸款一樣，同屬于企業(yè)外來資金。由于企業(yè)債券風(fēng)險較政府債券要大，因此其利息率一般要高于政府債券利息率。當(dāng)開發(fā)商決定發(fā)行公司債券后，一般要先向證券主管部門申請批準(zhǔn)，然后委托證券公司辦理其認(rèn)購募集業(yè)務(wù)，再委托銀行(一般是與該公司有主要業(yè)務(wù)往來的銀行，多為投資銀行)辦理有關(guān)發(fā)行的具體業(yè)務(wù)。

四、其他籌資方式

除了上述三種主要籌資方式以外，，針對我國目前的實際情況，還可以利用以下幾個籌資渠道：

1．各類信托基金。目前，國內(nèi)務(wù)類信托基金組織先后建立起來，這類基金組織都有愿望將其基金的一部分用于收益較高的房地產(chǎn)投資，作為其投資組合的一個重要組成部分。例如住房發(fā)展基金、職工社會福利基金、各類獎勵基金、各類社會公益和慈善機構(gòu)的基金等，除了用于購買可以確保其利息收入的政府債券，往往還將基金的一部分用于收益相對較高，又有相對較高安全保證的房地產(chǎn)投資。開發(fā)商可以約定的利率向多類基金組織融資，也可吸引其投資入股。

2．各類企事業(yè)單位的自有資金。在當(dāng)前投資渠道尚不很健全的情況下，許多企事業(yè)單位擁有的自有資金處于閑置狀態(tài)，他們希望投資于收益較高的房地產(chǎn)業(yè)以將死錢變活，但由于不易拿到開發(fā)經(jīng)營權(quán)或無專門力量經(jīng)營此類業(yè)務(wù)，常常拿著錢去尋找合作伙伴。開發(fā)商如適時抓住機會，以支付固定利潤或利息的方式與這些企事業(yè)單位合作，也不失為一種有效的籌資渠道。

3．預(yù)收定金或購樓款。在房地產(chǎn)市場前景看好的情況下，大部分投資置業(yè)人士或機構(gòu)，對預(yù)售樓宇感興趣，因為他們只需先期支付少量的定金或預(yù)付款，就可以享受到未來一段時間內(nèi)的房地產(chǎn)增值收益。

4．銀團聯(lián)合貸款。許多大型開發(fā)項目需要的資金較多，可以考慮采用組織銀團聯(lián)合貸款的方式。在工程項目基本可行的條件下，開發(fā)商常常可邀請一家國際性銀行幫助進(jìn)行專門的財務(wù)可行性研究，然后通過銀團的首席銀行組織有關(guān)的商業(yè)銀行、投資銀行坐在一起討論，對所涉及的貸款，使用和還款以及利息等問題，作出各方均能接受的安排，然后共同簽署協(xié)議。利用銀團貸款時，選擇好為首的銀行十分重要。如果用一家富有經(jīng)驗，而且與開發(fā)商有過密切合作歷史的銀行為首席銀行，他往往能向開發(fā)商提供許多良好的建議，并向參加銀團的其他銀行宣傳介紹這家公司。如果首席銀行是一家國際性的大銀行，就更能增強其他銀行的信心，吸引更多的銀行參加銀團聯(lián)合貸款。

5．借助有經(jīng)濟實力的公司合作開發(fā)。開發(fā)商如果確實籌款困難，那么尋找一家或幾家有經(jīng)濟實力的國際或國內(nèi)公司參加聯(lián)合集團開發(fā)，是一種分散和轉(zhuǎn)移資金壓力的較好辦法。開發(fā)商可以組織這個聯(lián)合集團的成員發(fā)揮各自的優(yōu)勢，并由各成員分別承擔(dān)和籌集各自需要的資金。當(dāng)然，開發(fā)商也應(yīng)讓出一部分利益，否則難以找到合作伙伴。

6．令承包商帶資承包建設(shè)工程。在建筑市場競爭激烈的情況下，許多有一定經(jīng)濟實力的承包商，有可能愿意帶資承包建設(shè)工程，以爭取到建設(shè)任務(wù)，特別是在開發(fā)項目有可靠收入保證的情況下。這樣，開發(fā)商就將一部分融資的困難和風(fēng)險分擔(dān)給了承包商，當(dāng)然，對延期支付的工程款項，開發(fā)商也要支付利息，但通常這個利息率較銀行貸款利率為低，而且更低于整個開發(fā)項目的投資收益率。如果開發(fā)商決定令承包商帶資承包，一定要對承包商的經(jīng)濟實力進(jìn)行嚴(yán)格的審查，對其籌資方案進(jìn)行認(rèn)真的分析。必要時，在承包商籌資過程中，開發(fā)商也要給予必要的支持與合作，如為承包商開具銀行付款保函等。應(yīng)該指出的是，房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行某項目的開發(fā)建設(shè)時，通常要綜合運用上述各種籌資手段。

五、結(jié)語

總之，資金問題就是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費心機的問題，能否在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產(chǎn)開發(fā)過程中贏得的信譽外，更取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。所以房地產(chǎn)開發(fā)商從決策進(jìn)行某一房地產(chǎn)項目的開發(fā)起，就應(yīng)該考慮用于該開發(fā)項目的投資來源，一旦獲得了該項目的開發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花很大精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成全面被動或損失。

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