張力  滁州市房地產(chǎn)置換擔(dān)保有限公司

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，如果企業(yè)自己擁有的資金已經(jīng)使用，然而沒有銷售的回款或者新的資金的流入，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金鏈很容易斷裂，會給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)。因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)應(yīng)該需要加強(qiáng)資金鏈的管理，努力的保持資金鏈的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。本文從我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理現(xiàn)狀入手，結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，提出各種改善的意見和建議。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；資金鏈；管理

1. 我國房地產(chǎn)資金鏈管理的現(xiàn)狀及問題分析

1.1資金鏈管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)菑捻?xiàng)目融資開始，經(jīng)過項(xiàng)目的開發(fā)以及交付使用，再到銷售后的回款，最終支付外部的融資成本形成的一個(gè)循環(huán)反復(fù)的過程。我國房地產(chǎn)業(yè)地資金鏈管理主要包括以下三個(gè)環(huán)節(jié)：

1、資金的籌措環(huán)節(jié)：我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括企業(yè)自有基金，銀行貸款、股票群毆和融資債券、銷售、租賃回款以及房地產(chǎn)投資公司。從中可以看出，我國的房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的融資主要是靠外來的債務(wù)型的投資，債務(wù)的投資者主要是國有商業(yè)銀行，債務(wù)投資的方式主要采取抵押貸款的短期貸款的形式。

2、資金的使用環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過程中使用的資金主要分為生產(chǎn)性的資金以及經(jīng)營行的資金。生產(chǎn)性的資金主要包括土地的費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝的工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等等。經(jīng)營性的資金包括：宣傳推廣的費(fèi)用、運(yùn)營能耗、營業(yè)稅以及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅等等。

3、資金的回流環(huán)節(jié)：我國房地產(chǎn)業(yè)主要采用銷售資金回流以及租賃資金回流兩種資金回流方式。在我國的資本試產(chǎn)環(huán)境下，銷售資金回流是主要形式。

1.2 我國房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理現(xiàn)狀

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目是典型的資金密集型行業(yè)且成本高。在房地產(chǎn)的產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，需要吸收大量的社會物化勞動以及活勞動，需要動用大量的人力以及物力。規(guī)模比較大的住宅小區(qū)或者建筑物的建設(shè)資金需要量上億元甚至更多，所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中需要大量的資金支持，同時(shí)必須保證資金鏈的正常良好的運(yùn)作。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期性，資金回籠速度慢。房地產(chǎn)企業(yè)的投資會受到與房地產(chǎn)市場相關(guān)的各個(gè)組成部分制約，這包括土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場以及房產(chǎn)銷售市場等。一旦項(xiàng)目資金投入后，需要經(jīng)過以上的各個(gè)市場的一次性的完整流通才能夠最終獲得利潤。一方面，由于房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，所以它的資金循環(huán)的周期也比較長;另一方面，房地產(chǎn)市場存在很多不確定的因素，也會影響項(xiàng)目的順利進(jìn)行，使其開發(fā)建設(shè)和資金循環(huán)周期較長。

3、房地產(chǎn)開發(fā)易受國家法規(guī)政策影響。由于我國房價(jià)增長過快，政府目前對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。政府出臺了一系列的政策來壓制房地產(chǎn)業(yè)的投機(jī)行為，這會有利于抑制房價(jià)的過快上漲，能夠凈化市場的環(huán)境。這些政策會讓購房者造成觀望心理，對房地產(chǎn)業(yè)會產(chǎn)生較大的影響。

4、我國的房地產(chǎn)企業(yè)對資金鏈缺乏系統(tǒng)的管理。我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式一般是:“置地——建造——銷售”。由于建造時(shí)間等因素的變化會導(dǎo)致公司的經(jīng)營績效不穩(wěn)定，無法進(jìn)行有效的盈利預(yù)測，這會直接影響到資金來源的預(yù)測準(zhǔn)確性。這就會導(dǎo)致一部分房地產(chǎn)的企業(yè)不能夠很好的結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際的情況進(jìn)行融資，導(dǎo)致最終到期無法正常的歸還銀行貸款，造成商業(yè)銀行承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)，也降低房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，會影響今后有效的融資。

2.1政府方面資金鏈管理的改善途徑

1、建立房地產(chǎn)資金融資籌集機(jī)制。完善且合理的籌集機(jī)制有利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資的可持續(xù)性發(fā)展。政府可以按照以下方面進(jìn)行機(jī)制的建設(shè)：第一、完善我國的住房公積金制度。健全完善的公積金制度，可以把公積金的存儲機(jī)構(gòu)里的資金運(yùn)行，同時(shí)將公積金推向市場，以此來確保資金的增值性。第二、以風(fēng)險(xiǎn)控制為前提發(fā)展二級的住房抵押貸款市場，建立嚴(yán)密的審核制度，同時(shí)將個(gè)人的抵押資產(chǎn)出售或者證券化。住房抵押貸款的證券化可以使商業(yè)銀行隨時(shí)把長期的資產(chǎn)變現(xiàn)，以此來解決住房抵押貸款的流動性差問題。第三、商業(yè)銀行需要加快資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的改革，例如可以開展房地產(chǎn)的抵押貸款的證券化業(yè)務(wù)，從而使風(fēng)險(xiǎn)分散和流動起來。

2、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道。拓寬房地產(chǎn)企業(yè)合法融資渠道需要政府參與，并采取以下措施：（1）政府可以擴(kuò)大參與房地產(chǎn)的信貸融資的機(jī)構(gòu)的范圍，允許擁有實(shí)力的非國有銀行來發(fā)放房地產(chǎn)的抵押貸款。（2）加速房地產(chǎn)投資基金法的出臺，使得房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)能夠通過房地產(chǎn)的投資基金融資，規(guī)范我國的房市尋找投資機(jī)會的行為以及參與投資的各種私募基金的運(yùn)作行為。（3）我國的監(jiān)管部門可以適當(dāng)?shù)慕档头康禺a(chǎn)企業(yè)的上市融資門檻，使部分的具有一定實(shí)力的房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行股票來吸收社會中的大量的閑散資金，最終來解決融資難的問題。（4）我國政府可以積極的培育企業(yè)的債券市場，鼓勵我國的房地產(chǎn)企業(yè)采用發(fā)行企業(yè)債券來直接融資。

3、政府要不斷完善投資房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)，構(gòu)建完備的房地產(chǎn)融資法律體系。（1）須對房地產(chǎn)市場的各個(gè)主體進(jìn)行規(guī)范，其中包括消費(fèi)者、開發(fā)商以及投資者。（2）要對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和融資行為加以規(guī)范，制定清晰的、可操作的融資程序，保護(hù)融資雙方的利益。（3）要建立嚴(yán)格而明確的處罰制度，對違規(guī)違約行為實(shí)施有效的控制。（4）規(guī)范市場交易法規(guī)，抑制非合理性投資行為。

2.2 企業(yè)自身的改善措施

1、重視開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。企業(yè)應(yīng)該將項(xiàng)目資金的管理提前到項(xiàng)目可行性研究的階段，通過對項(xiàng)目的開發(fā)背景、功能、規(guī)模以及各種技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析來初步確定投資的成本，從而確定資金的使用量。首先，對開發(fā)項(xiàng)目的背景進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查來確保投資回收的可能性；其次，對開發(fā)項(xiàng)目的市場供給及需求的狀況進(jìn)行科學(xué)分析，作出準(zhǔn)確客觀的預(yù)測；再次，企業(yè)按照前期工程、主體工程、附屬工程以及竣工驗(yàn)收等階段安排項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度，另外，企業(yè)需要對項(xiàng)目成本費(fèi)用進(jìn)行初步的準(zhǔn)確合理的估算，提高評價(jià)的準(zhǔn)確性；最后，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目投資的估算以及項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度安排來合理的估算資金的需求量，擬訂好籌資的方案，對籌資成本進(jìn)行計(jì)算分析。

2、構(gòu)建多元化資金來源渠道。目前，銀行惜貸使房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道日益狹窄，企業(yè)不應(yīng)局限于一種融資方式，要建立多元化的融資模式，以最大限度地減少融資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)融資方式應(yīng)當(dāng)向上市融資、債券融資、信托投資等方向發(fā)展。（1）上市融資：通過直接上市融資額大，且籌集到的資金作為注冊資本永久使用，沒有固定還款期限，但融資門檻高�；蛘咄ㄟ^間接上市，以非上市公司收購業(yè)績差、籌資能力弱的上市公司，剝離被收購上市公司不良資產(chǎn)，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成新的主營業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)公司間接上市的目的。（2）債券融資：企業(yè)按照法定程序發(fā)行企業(yè)債券，約定在一定期限內(nèi)還本付息。我國房地產(chǎn)債券發(fā)行處于初級階段，在發(fā)行規(guī)模、債券發(fā)行程序、債券評級等方面有待改進(jìn)。隨著我國房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)債券融資的比重有望增加。（3）房地產(chǎn)投資信托：信托機(jī)構(gòu)通過制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益權(quán)證、股票等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營管理。房地產(chǎn)投資信托的權(quán)證可在證券交易所進(jìn)行交易，或采取場外直接交易方式，具有較高流動性。長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)投資信托是能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金，拓寬了企業(yè)融資渠道，這種模式有望成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資模式。

3、科學(xué)制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、加強(qiáng)成本管理。整個(gè)的決策過程中，企業(yè)需要從籌資的規(guī)模、籌資的成本、首期的投入資金、在建時(shí)所需的常規(guī)資金以及預(yù)期的收益方面進(jìn)行測算分析，為項(xiàng)目的決策者提供可靠及時(shí)的信息。雖然房地產(chǎn)部門相對獨(dú)立性，對各個(gè)部門的成本進(jìn)行控制較為困難，但通過實(shí)踐研究，采取以下措施可以有效地控制和管理項(xiàng)目開發(fā)和成本：（1）控制基地的開發(fā)費(fèi)用。不管是舊區(qū)的改造拆遷費(fèi)用，還是新區(qū)的征地的費(fèi)用，都需要合理的使用，精確的計(jì)算并且壓縮建設(shè)的前期費(fèi)用。（2）嚴(yán)格控制房屋的建造費(fèi)用，這主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)的費(fèi)用、建筑安裝的工程費(fèi)用等。房屋在建造過程的各種經(jīng)濟(jì)技術(shù)的指標(biāo)都取決于設(shè)計(jì)的方案。（3）控制儲備的資金，需要盡量減少在房屋的生產(chǎn)準(zhǔn)備階段的投入。也就是要求各種材料的儲備量應(yīng)當(dāng)適當(dāng)合理，，既可以保證供應(yīng)需求，同時(shí)也節(jié)約了使用金，這個(gè)環(huán)節(jié)是加速資金的周轉(zhuǎn)的環(huán)節(jié)。（4）在保證房產(chǎn)質(zhì)量的前提下控制房屋建設(shè)周期也就是盡量的減少資金在項(xiàng)目開發(fā)生產(chǎn)階段的停留，這樣才能夠迅速及時(shí)地收回資金。（5）盡快的完成房地產(chǎn)商品的資金向貨幣的轉(zhuǎn)化，也就是通過科學(xué)的交換方式來實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值，同時(shí)須建立完善我國的房地產(chǎn)市場，這樣能夠使房地產(chǎn)利潤盡早實(shí)現(xiàn)。

4、培育較強(qiáng)的開發(fā)能力，樹立良好的品牌效應(yīng)。通常情況下房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)資金鏈的僵局是由于自身開發(fā)能力不強(qiáng)，房屋無法蓋起來，導(dǎo)致項(xiàng)目消費(fèi)者對項(xiàng)目是否能夠竣工產(chǎn)生懷疑，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)也無法賣出去的情況。所以良好的項(xiàng)目開發(fā)能力是項(xiàng)目的銷售達(dá)到預(yù)期水平的重要保證。

3．結(jié)語

目前我國對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，銀行惜貸、融資渠道狹窄。一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要我國政府出臺相關(guān)的政策并且建立多元化的資金籌集體制；另一方面我國的房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的資金管理水平，來提高資金的使用效率。隨著我國國內(nèi)金融市場的進(jìn)一步的開放，資金在房地產(chǎn)行業(yè)起的作用越來越重要。

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