面臨資金鏈斷裂、資不抵債時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要通過(guò)破產(chǎn)程序處理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。房企的破產(chǎn)存在多種路徑選擇,經(jīng)過(guò)破產(chǎn)重整恢復(fù)生機(jī),或者和解程序化解危機(jī),更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走上了破產(chǎn)清算的道路。房企破產(chǎn)清算程序中,各種權(quán)利并存的情況下,權(quán)利清償順位的沖突在所難免。在房企破產(chǎn)案件中,涉及的權(quán)利主體廣泛,包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、購(gòu)房人、建設(shè)工程承包人、建筑工人、建材供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人等。各債權(quán)人的債權(quán)利益具有特殊性,存在價(jià)值上的沖突。建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)保護(hù)建筑工人權(quán)益、銀行抵押貸款保障金融安全、購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)涉及生存權(quán)和物權(quán)保護(hù)。房企破產(chǎn)涉及的權(quán)利人數(shù)量較多,在不同主體之間會(huì)產(chǎn)生復(fù)雜的法律關(guān)系。房企與購(gòu)房人之間的買(mǎi)賣合同關(guān)系,購(gòu)房人與按揭銀行之間的借貸合同關(guān)系,銀行與房企之間的抵押借款合同關(guān)系,房企與承包商之間的建設(shè)工程合同關(guān)系,承包商與建筑工人之間的勞動(dòng)合同關(guān)系等。當(dāng)房企破產(chǎn)資不抵債的情況下,各種法律關(guān)系相互交織,平衡各方主體的利益趨于復(fù)雜化。不同層級(jí)的價(jià)值沖突體現(xiàn)了不同法益的保護(hù),進(jìn)入破產(chǎn)清算程序中的清償順位,將會(huì)直接影響個(gè)體債權(quán)利益的實(shí)現(xiàn)。根據(jù)最高人民法院《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》第二條規(guī)定,支付全部或者大部分價(jià)款的購(gòu)房人可以對(duì)抗承包人所享有的工程價(jià)款得到優(yōu)先受償。僅根據(jù)批復(fù)購(gòu)房人即享有優(yōu)先受償權(quán),理論界仍存在爭(zhēng)議。原因在于法律并未直接規(guī)定購(gòu)房人享有優(yōu)先受償權(quán),《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》僅是針對(duì)上海高院在房產(chǎn)糾紛和執(zhí)行案件中對(duì)于合同法第二百八十六條作出的個(gè)案批復(fù)。不僅如此,該批復(fù)出現(xiàn)在企業(yè)破產(chǎn)法之前,與后續(xù)的破產(chǎn)法及司法解釋缺乏有序的銜接。同時(shí),批復(fù)違背了債權(quán)的平等性和物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的一般原則,并且缺乏相配套的公示制度。在司法實(shí)踐中,購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)立法層面體系的不完善,導(dǎo)致法律和司法解釋在適用上的不統(tǒng)一。購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利范圍不明確,究竟購(gòu)房人何種權(quán)利享有優(yōu)先清償順位?購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體難以界定,是否所有與房企簽訂購(gòu)房合同的當(dāng)事人都享有優(yōu)先受償?shù)牡匚荒?批復(fù)中要求支付“大部分購(gòu)房款”的購(gòu)房人可以對(duì)抗建設(shè)工程承包商的優(yōu)先受償權(quán),但對(duì)于“大部分購(gòu)房款”缺乏統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)。在房企破產(chǎn)清算程序中,破產(chǎn)中管理人怠于行使合同解除權(quán)和在建工程整體變價(jià)都會(huì)給購(gòu)房人的權(quán)利帶來(lái)影響。本文從物權(quán)期待權(quán)和公平清償原則出發(fā),論證購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)的合理性和必要性。購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)存在于預(yù)告登記,購(gòu)房人的請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行登記,將物權(quán)公示手段應(yīng)用于債法上的請(qǐng)求權(quán),使其具有了對(duì)抗第三人的物權(quán)效力,從而保證該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果的發(fā)生。房企破產(chǎn)清算中,各債權(quán)主體代表不同類型的權(quán)益,就同一標(biāo)的物的清償存在權(quán)利上的沖突。對(duì)于承包商和銀行等抵押權(quán)人來(lái)說(shuō),不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)屬于經(jīng)營(yíng)性利益;對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō),購(gòu)買(mǎi)商品房是為了保障其生存權(quán)益。《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》對(duì)于購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù),是基于生存權(quán)益高于經(jīng)營(yíng)性利益的社會(huì)政策考量,體現(xiàn)了對(duì)弱者優(yōu)先保護(hù)的價(jià)值判斷。相較于建筑工程承包商和銀行等金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)人,購(gòu)房人在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、信息收集、損失承擔(dān)等方面處于弱勢(shì)地位。購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的設(shè)立是為了兼顧公共利益與社會(huì)利益,實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)意義上的公平和正義。在房企破產(chǎn)清算程序中,本文根據(jù)房屋交付與否和合同履行情況不同(繼續(xù)履行合同、解除合同),購(gòu)房人的權(quán)利行使方式存在差異性。具體可類型化為:符合交付條件的房屋,續(xù)建后符合交付的房屋,僅付定金的房屋,雙方均履行完畢的合同,單方履行完畢的合同。不同情形下購(gòu)房人權(quán)利行使不盡相同。購(gòu)房人在房企破產(chǎn)清算程序中處于特殊清償順位,但并非所有購(gòu)房人均應(yīng)然享有優(yōu)先受償?shù)牡匚�。從我�?guó)國(guó)情出發(fā),有必要區(qū)分消費(fèi)購(gòu)房人和投資購(gòu)房人。關(guān)于消費(fèi)購(gòu)房人的界定,可借鑒消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費(fèi)者的理解。參考最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條,消費(fèi)購(gòu)房人主體應(yīng)是自然人,法人或其他組織排除在外。購(gòu)房的目的應(yīng)為了滿足消費(fèi)性需求,以經(jīng)營(yíng)為目的的購(gòu)房人并不屬于“消費(fèi)型購(gòu)房人”。在實(shí)踐中很難區(qū)分購(gòu)房人目的是消費(fèi)還是投資,對(duì)此可參考“唯一住房標(biāo)準(zhǔn)”,即“用于居住且名下無(wú)其他用于居住的房屋”,具體可結(jié)合購(gòu)房人所購(gòu)房屋數(shù)量和性質(zhì)進(jìn)行具體判斷。要注意的是,在“以房抵債”情形下,名義購(gòu)房人并不符合“消費(fèi)型購(gòu)房人”的界定,不是購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的主體范圍。文章主體分為三個(gè)部分。第一章分析房企破產(chǎn)清算程序中購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)現(xiàn)狀。和其他企業(yè)破產(chǎn)所不同的是,房企破產(chǎn)所涉及的權(quán)利主體廣泛、債權(quán)種類多元化、多重法律關(guān)系交織、財(cái)產(chǎn)認(rèn)定復(fù)雜、社會(huì)影響較大。在立法技術(shù)層面缺乏體系性,《優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》與債權(quán)平等性原則、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的一般原則相背離、與相關(guān)法律司法解釋相脫節(jié)、缺乏配套的公示制度、司法解釋不足以成為購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的法律依據(jù)。購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)在立法的不完善給司法實(shí)踐帶來(lái)了困惑,導(dǎo)致法律適用上的混亂。司法實(shí)踐上的問(wèn)題主要表現(xiàn)為購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利界定模糊、享有優(yōu)先受償權(quán)的購(gòu)房人類型不明確、破產(chǎn)管理人怠于行使解除權(quán)、“大部分購(gòu)房款”比例不明確、在建工程變價(jià)轉(zhuǎn)讓等問(wèn)題。第二章討論房企破產(chǎn)清算中購(gòu)房人權(quán)利行使現(xiàn)狀。運(yùn)用理論分析法,從生存權(quán)益保護(hù)和實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公平的角度論證購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的合理性和必要性。根據(jù)房屋交付與合同履行狀態(tài),購(gòu)房人權(quán)利的行使區(qū)分為三種房屋狀態(tài)兩類合同情形進(jìn)行討論:符合交付條件的房屋,續(xù)建后符合交付條件的房屋,僅支付定金的房屋,雙方均履行完畢的合同,單方履行完畢的合同。不同情形下購(gòu)房人權(quán)利行使存在差異。第三章主要針對(duì)購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)在立法技術(shù)和司法實(shí)踐方面存在的問(wèn)題,提出相應(yīng)的保障購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的法律建議。微觀層面上明確購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利范圍是物權(quán)請(qǐng)求權(quán),購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的主體限定為消費(fèi)購(gòu)房人。關(guān)于消費(fèi)購(gòu)房人的界定,可借鑒消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法關(guān)于消費(fèi)者的理解。參考最高院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條,消費(fèi)購(gòu)房人主體界定為自然人,不包括法人或其他組織。購(gòu)房的目的應(yīng)為了滿足消費(fèi)性需求,以經(jīng)營(yíng)為目的的投資購(gòu)房人并不屬于購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的主體范圍。購(gòu)房人目的是消費(fèi)還是投資,可參考“唯一住房標(biāo)準(zhǔn)”,即“用于居住且名下無(wú)其他用于居住的房屋”,具體可結(jié)合購(gòu)房人所購(gòu)房屋數(shù)量和性質(zhì)進(jìn)行具體判斷。宏觀上構(gòu)建購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的具體法律制度,在破產(chǎn)法中規(guī)定購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán);嚴(yán)格規(guī)范管理人合同的選擇權(quán),限制其不合理使用解除權(quán)的同時(shí),防止管理人怠于行使合同解除權(quán);完善預(yù)告登記制度在房企破產(chǎn)清算程序中的應(yīng)用,發(fā)揮其擔(dān)保權(quán)利、保全順位、破產(chǎn)保護(hù)三項(xiàng)效力。同時(shí)在破產(chǎn)法框架以外探索新的保障購(gòu)房者權(quán)益的措施,建立我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)定金保全制度。破產(chǎn)領(lǐng)域的權(quán)利沖突最為明顯,為保證破產(chǎn)債權(quán)清償?shù)膶?shí)質(zhì)公平,應(yīng)對(duì)弱勢(shì)群體給予傾斜性保護(hù),給予購(gòu)房人優(yōu)先受償?shù)牡匚弧?br> 【學(xué)位單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2019
【中圖分類】：D922.291.92
【文章目錄】：
摘要
abstract
導(dǎo)言
    一、問(wèn)題的提出
    二、研究?jī)r(jià)值及意義
    三、文獻(xiàn)綜述
    四、主要研究方法
    五、論文結(jié)構(gòu)
    六、論文主要?jiǎng)?chuàng)新及不足
第一章 破產(chǎn)清算中購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)現(xiàn)狀分析
    一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的特殊性
    二、購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)存在的問(wèn)題
        (一)立法技術(shù)層面缺乏體系性
        (二)司法實(shí)踐層面欠缺可操作性
第二章 破產(chǎn)清算中購(gòu)房人權(quán)利行使的現(xiàn)狀分析
    一、購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的法理依據(jù)
        (一)物權(quán)期待權(quán)理論
        (二)生存保障權(quán)理論
        (三)公平清償理論
    二、不同情形下購(gòu)房人權(quán)利行使
        (一)符合交付條件的房屋
        (二)續(xù)建后符合交付條件的房屋
        (三)僅支付定金的房屋
第三章 構(gòu)建購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)路徑選擇
    一、明確購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利范圍
    二、限定購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利主體
第四章 購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)具體制度
    一、在破產(chǎn)法中設(shè)立購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)
    二、嚴(yán)格規(guī)范管理人行使合同的選擇權(quán)
    三、完善預(yù)告登記制度在破產(chǎn)法領(lǐng)域的應(yīng)用
    四、建立房地產(chǎn)企業(yè)定金保全制度
結(jié)論
參考文獻(xiàn)
后記

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5 洪嫻敏;房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算中購(gòu)房人權(quán)利保護(hù)研究[D];華東政法大學(xué);2019年

6 孫輝;論建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使[D];華東政法大學(xué);2019年

7 李玉林;建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)法律適用問(wèn)題研究[D];長(zhǎng)沙理工大學(xué);2018年

8 靳健;我國(guó)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期限問(wèn)題研究[D];貴州民族大學(xué);2019年

9 yず浩

本文編號(hào)：2829317