【摘要】：自2005年以來，中國已逐步發(fā)展成繼美國、英國、日本、德國和法國之后的全球第六大商業(yè)地產(chǎn)投資市場。放眼未來，中國商業(yè)房地產(chǎn)市場在未來十年將為全球貢獻29.4%的市場份額，預計增長4倍�？梢灶A見，中國商業(yè)地產(chǎn)恰逢起步期，將接棒住宅地產(chǎn)，，呈現(xiàn)高速發(fā)展。由此，商業(yè)房地產(chǎn)的估值和價值決定因素研究具有非常重要的意義。 本文主要從兩方面開展商業(yè)房地產(chǎn)價值評估和租金價值影響因素研究。一方面，進行租金內(nèi)在價值影響因素分析；另一方面，進行商業(yè)房地產(chǎn)市場價值評估。租金內(nèi)在價值影響因素分析部分，選取343個待租的英國寫字樓作為樣本，采用Hedonic價格模型，研究結(jié)構(gòu)屬性、鄰里屬性、租賃信息和區(qū)位屬性對商業(yè)房地產(chǎn)租金和價值的影響，探究租金價值決定因素，挖掘內(nèi)在價值。實證結(jié)果顯示，能源標識給寫字樓租金帶來負向影響；租賃方式與租金價值高度相關(guān)；加權(quán)平均未到期租期越長，租金價格越高；到最近地鐵的越短，有更高的租金溢價；到最近機場和垃圾填埋場的距離均對租金有著負向作用，但是結(jié)果并不顯著。 市場價值評估部分選取英國倫敦某待出售的寫字樓作為研究案例，采用收益法對該寫字樓進行定量估值，同時采用敏感性分析和蒙特卡洛模擬分析法評估宏觀、微觀因素的不確定性給該項目價值帶來的風險，結(jié)合定性分析，為該房產(chǎn)進行投資價值進行綜合分析并得出是否值得投資的結(jié)論。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，投資凈現(xiàn)值為￡10,818,647，內(nèi)含報酬率為9.38%。在風險分析部分，退出收益率和破產(chǎn)因素是最敏感的，其次是目標收益率、市場增長率和空置率。在考慮各個變量同時變動時，IRR有很大概率在均值（10.11%）附近波動，NPV總體上為正。說明考慮風險后，總體上看，該投資項目值得投資。
【圖文】：

華 中 科 技 大 學 碩 士 學 位 論 文業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，而中國目前處于跨入 50%的關(guān)口。加之口正逐步減少，未來將進入老齡化和消費型社會，意味著住宅市場地產(chǎn)將完成接棒。

未來10年全國絕大部分城市進入商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的起步期或加速期（資料來源：CEIC，中金公司研究部）
【學位授予單位】：華中科技大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2012
【分類號】：F275;F299.23

【共引文獻】

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本文編號：2683758