【摘要】：基于武漢市軌道交通一號線的實證分析,采用特征價格模型,從空間和時間角度出發(fā),研究了軌道交通對沿線不同區(qū)位住宅價格影響的分市場效應.結(jié)果表明:(1)軌道交通對沿線住宅價格影響的分市場效應顯著,400 m以內(nèi),地鐵一期周邊住房價格增幅大于二期;400 m以外,地鐵二期周邊住房價格增幅大于一期.(2)軌道交通對周邊住宅價格空間增值差異明顯.地鐵一期(中心城區(qū))0~100 m范圍地鐵對于住宅價格的增值幅度最大,地鐵二期(郊區(qū))300~400 m范圍地鐵對于住宅價格的增值幅度最大.(3)軌道交通運營期對于周邊住宅價格的影響遠高于建設(shè)期,地鐵一號線二期的建設(shè)與運營對一期(中心城區(qū))周邊住宅價格的影響遠高于二期(郊區(qū))沿線住宅.
【圖文】：

嘧鄹竦撓跋?更大些［9，14］．武漢市軌道交通一號線跨越中心區(qū)與郊區(qū)，本文將對一號線的分市場效應進行檢驗，分析其對沿線不同區(qū)位(中心區(qū)與郊區(qū))住宅價格的影響范圍、影響程度及影響時間，為對軌道交通不同區(qū)段實施差異化增值溢價的征收提供理論依據(jù)．1研究范圍與數(shù)據(jù)武漢市軌道交通一號線建設(shè)包括2個建設(shè)周期:輕軌一期工程2000年12月開工，2004年7月觀光試運營，輕軌一期全長10.62km．輕軌二期工程2007年6月開工建設(shè)，2010年7月試運營，輕軌二期長18.25km．武漢市軌道交通一號線全長28.87km，，共設(shè)26座車站(圖1)．圖1武漢市軌道交通一號線線路圖Figure1MapofWuhansubwaylineone本文收集了武漢市軌道交通一號線2000年建設(shè)至2011年通車運營的沿線樓盤數(shù)據(jù)．其中，項目結(jié)構(gòu)特征變量數(shù)據(jù)來源于搜房網(wǎng)，區(qū)位特征變量通過武漢公益地圖網(wǎng)與搜房網(wǎng)實測獲得．鄰里特征變量通過武漢公益地圖網(wǎng)實測得到．剔除異常數(shù)據(jù)(保障性住房、精裝修房屋等)后，本項目共收集樣點數(shù)據(jù)234份．其中，一期工程收集138份，二期工程收集96份．距地鐵站點的樓盤數(shù)在不同區(qū)間分布較為均勻(圖2)．本文收集的住宅價格數(shù)據(jù)時間范圍為2000—2011年，這段期間房地產(chǎn)價格波動較大，故本文采用武房指數(shù)(武漢市房地產(chǎn)價格官方指數(shù))對其加以修正，住宅價格統(tǒng)一修正至2011年，使住宅交易項目處于同一市場水平之下．關(guān)于軌道交通的影響范圍，國外的研究結(jié)論差異較大，從0．25～3km不等［5，9］，國內(nèi)的影響范圍基本在1km左右［3－4，9］，本文將武漢輕軌一號線的影響半徑設(shè)定為1km．目前的研究中關(guān)于分市場的劃分主要劃分為城市中心區(qū)與郊區(qū)［13－14］，由于一期工程主要位于城市中心區(qū)，二期工程主要位于城市郊區(qū)，故本文對軌道交通一號線?

圖2樓盤樣本空間分布圖Figure2Spatialdistributionofhousingprojectsample2變量選擇軌道交通影響住宅價格的因素主要包括區(qū)位特征、鄰里特征和結(jié)構(gòu)特征三大類［4，13］，結(jié)合數(shù)據(jù)的可獲得性，不同類別因素包括的變量具體見表1．其中，武漢輕軌一號線的影響半徑以100m為區(qū)間，采用“Metrol～Metro8”8個虛擬變量表示(以距地鐵站點800m以上為參照類)．輕軌一號線位于武漢的漢口，商業(yè)較為繁榮，傳統(tǒng)商業(yè)中心武漢廣場為CBD，武漢市人民政府為次中心．中山大道、解放大道、京漢大道、沿江大道和316國道是輕軌一號線沿線5條主干道．文中名校指湖北省重點高中、初中、小學，大醫(yī)院指三甲醫(yī)院．表1解釋變量的含義及其預期符號Table1Themeaningandexpectedsignoftheexplanatoryvariables特征類型變量名稱變量含義預期符號區(qū)位特征Metro1～Metro8Metro1:與地鐵站點的最近距離，在0～100m范圍內(nèi)為1，否則為0．其他，依次類推．+CBD與商業(yè)中心(CBD)的最近距離(m)—GOV距行政中心的最近距離(m)—ZhongS是否靠近中山大道(200m以內(nèi)):虛擬變量+JieF是否靠近解放大道(200m以內(nèi)):虛擬變量+JinH是否靠近京漢大道(200m以內(nèi)):虛擬變量?YanJ是否靠近沿江大道(200m以內(nèi)):虛擬變量+G316是否靠近316國道(200m以內(nèi)):虛擬變量—鄰里特征School周邊是否有名校(1km半徑范圍內(nèi)):虛擬變量+Park周邊是否有公園、湖泊(1km半徑范圍內(nèi)):虛擬變量+Hospital周邊是否有大醫(yī)院(1km半徑范圍內(nèi)):虛擬變量+結(jié)構(gòu)特征QY2001～QY2011項目預售年份:虛擬變量(2000年為參照類)?FAＲ小區(qū)容積率+GreenＲ小區(qū)綠化率+3參數(shù)估計與模型檢驗軌道交通對住宅價格的影響采用的研究方法主要有特征價格法、控制比較法、地理加權(quán)回歸等幾種，其中又主要以特征價格法為主［15
【作者單位】： 華中師范大學經(jīng)濟與工商管理學院湖北房地產(chǎn)發(fā)展研究中心;湖北大學商學院;
【基金】：國家社會科學基金項目(11BJY124) 中央高校基本科研業(yè)務(wù)項目(CCNU14A05027)
【分類號】：F572.88;F299.23

【參考文獻】

相關(guān)期刊論文 前7條

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【共引文獻】

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本文編號：2519397