本文關鍵詞：我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控策略研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控策略研究

發(fā)布日期： 2012-02-26 發(fā)布：  

  2010年第14期目錄       本期共收錄文章20篇

　　摘要:從1998年房地產(chǎn)改革以來,我國房地產(chǎn)業(yè)有了突飛猛進的發(fā)展。但同時也存在著房地產(chǎn)價格不合理持續(xù)上漲、房地產(chǎn)投機性需求日益增加、市場運作不規(guī)范等突出矛盾和問題,對此國家也曾出臺一系列的宏觀調(diào)控政策。本文立足于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀,分析了我國土地、金融、稅收、保障性住房等房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的作用以及所存在的問題,并提出相應的政策調(diào)控思路與方法,促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
中國論文網(wǎng)
　　Abstract:From the market improving in 1998, real cstatc market developed quickly in China. But it is positive that prices raised innormally, speculative needs grown increasingly and the market is confuse and so on. Because of these questions,the government has adopted a series of macro――control policies.During focusing on current situations of the Real cstatc market economy ,we analyse the policies of land、finance、tax、low-income housing as well as its defaults.It gives some suggestions and idears about resolving the problems, on order to improve Real cstatc market developed healthily.
　　關鍵詞:房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控
　　Key Words:Real cstatc market Macro adjustment and control
　　作者簡介:湯景林(1983―),男,漢族,廣西桂林人,廣西師范大學區(qū)域經(jīng)濟學研究生。
　　
　　改革開放以來,我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。以住房為主的中國城市房地產(chǎn)市場逐步成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對拉動我國經(jīng)濟增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用,同時帶動了鋼鐵、水泥、電力、金融、運輸?shù)认嚓P行業(yè)的發(fā)展,推進了城市化進程。然而在此同時,也出現(xiàn)了房價上漲過快、房地產(chǎn)投機日益嚴重,市場潛在需求與有效供給不足,土地市場運作不規(guī)范等問題。造成房價過度上漲,催生了房地產(chǎn)市場的巨大泡沫。這不僅威脅房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展,而且嚴重影響人民生活及我國經(jīng)濟的健康運行。房地產(chǎn)是關系國計民生的特殊商品,政府為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和高效運行,必須對房地產(chǎn)市場進行有針對性的調(diào)控。
　　一、房地產(chǎn)市場改革以來所存在的問題
　　近年來,中國經(jīng)濟的發(fā)展,人民生活水平提高,擴大內(nèi)需等積極政策促進了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,但也出現(xiàn)了不少問題,主要表現(xiàn)在以下方面:
　　(一)土地資源稀缺 投機現(xiàn)象嚴重
　　房地產(chǎn)是從事不動產(chǎn)開發(fā)投資的行業(yè),離不開土地的供給。土地是一種不可再生的資源,供給彈性小。隨著中國城市人口的增多,城市化步伐加快,人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越顯突出。在目前不完善的土地交易制度下,由于利益的驅(qū)動,房地產(chǎn)開發(fā)商總是千方百計的圈地。在獲得國有土地使用權的過程中,通過賄賂、暗箱操作等手法,低價獲得國有土地使用權�；�?qū)⑼恋馗邇r格轉讓,進行投機獲利。有限的土地資源反復交易,導致價格急速上漲,形成房地產(chǎn)泡沫。一旦泡沫破裂,不僅嚴重擾亂了行業(yè)正常秩序,危害整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。
　　(二)房地產(chǎn)對金融依賴程度較高,蘊藏較大金融風險
　　我國房地產(chǎn)對金融的依賴程度很高,積累了大量金融風險。主要表現(xiàn)在以下方面:一、房地產(chǎn)信貸增長過快;二、房地產(chǎn)商自有資金比重低。我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金直接或者間接來自銀行貸款,而個人通過按揭貸款買房的人占全部購房總數(shù)的比例高達90%,這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風險系在金融機構身上;三、商業(yè)銀行過度競爭。近年來,由于我國商業(yè)銀行特別是國有銀行存在流動性過剩的現(xiàn)象,具體表現(xiàn)為存貸差越來越大,迫于盈利壓力,銀行急于把過剩的資金貸出去,而房地產(chǎn)由于有抵押物相對風險較小,成為各家銀行理想的房貸對象。投資過快、供給增加在導致房地產(chǎn)銷售市場過度繁榮的同時逐漸把房價推到了嚴重偏離實際價值的不合理價位。事實上中國部分城市房價已在高位運行。房地產(chǎn)業(yè)與銀行之間已形成一榮俱榮、一損俱損的態(tài)勢,一旦房地產(chǎn)由繁榮走向蕭條,房地產(chǎn)泡沫破滅可能引發(fā)銀行資金鏈斷裂,從而對整個國民經(jīng)濟帶來沉重打擊。
　　 (三)房價過快上漲,超過普通百姓的承受能力
　　從2003―2009年,中國房地產(chǎn)價格明顯呈現(xiàn)上升趨勢。尤其是在2009年,全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)呈現(xiàn)出持續(xù)上漲,漲幅逐月增加。在我國貸款買房人當中,一半以上的人月供超過其是收入的30%。房地產(chǎn)市場過高的價格,不但抑制了人們?nèi)粘ＯM,更可能會造成社會不穩(wěn)定因素。
　　 (四)商品房供應結構失衡
　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,許多地區(qū)盲目地開發(fā)高檔住宅和別墅,而中低檔的商品住房建設規(guī)模較小,兩者開發(fā)比例嚴重失衡。這一方面導致了結構上的供給失衡,致使房價不斷攀升。另一方面更忽視了普通群眾對中低檔住房的需求,導致人民群眾不滿情緒滋生,給社會穩(wěn)定帶來不安定因素。
　　二、中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果分析
　　2003年以來,大部分城市房屋銷售價格明顯上漲;商品房供應結構凸顯,部分地區(qū)房地產(chǎn)投機炒作嚴重等等。針對這一現(xiàn)象,國家政府給予了高度的重視。2002年8月26日各部委聯(lián)合發(fā)布的《關于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》明確指出,我國房地產(chǎn)市場存在房價上漲過快,商品房供給結構失衡,房地產(chǎn)市場秩序混亂等問題。隨后為整頓房地產(chǎn)市場,2005年3月國務院出臺八點意見,力求穩(wěn)定房價。2005年5月國務院辦公廳發(fā)布《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》,要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)問題作為當前加強宏觀調(diào)控的一項重要任務。2006年5月24日國務院總理溫家寶在國務院常務會議上提出了促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施。在此我們將其調(diào)控手段和措施進行具體分析。
　　(一)土地市場宏觀調(diào)控政策分析
　　土地宏觀調(diào)控是國家為了維護土地所有制,調(diào)整土地關系、保護和開發(fā)土地資源、合理利用土地而采取的行政、經(jīng)濟、法律等綜合性的手段和措施。近幾年中央頒布的一系列限制土地供應,引導市場健康發(fā)展的調(diào)控政策和措施,對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深刻影響,對房價的增速也起到了抑制作用。2002年5月9日,國土資源部下發(fā)《招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》,該文件叫停了沿用多年的土地協(xié)議出讓方式。2004年3月31日,國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關于繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,要求在2004年8月31日后,各地在經(jīng)營性土地使用權出讓中不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓土地使用權。2004年國務院辦公廳《關于深入開展土地市場治理整頓、嚴格土地管理的緊急通知》,要求全國半年內(nèi)暫停農(nóng)用地轉為建設用地的審批。2006年5月31日國務院辦公廳下發(fā)《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》,提出遏止一些地方違法違規(guī)占用土地,要求清理閑置和別墅用地。2007年11月19日《土地儲備管理辦法》出臺,明確規(guī)定儲備土地必須符合規(guī)劃、計劃,優(yōu)先儲備閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。

　　(二)現(xiàn)行土地市場調(diào)控政策評價
　　由于不少地方政府長期以來一直依靠出讓土地來獲得地方財政收入,依靠房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的相關帶動,從而實現(xiàn)地方GDP的增長。這種追求短期政績的發(fā)展模式,造成了土地供應的無序和盲目。與中央有關部門的調(diào)控積極性相比,地方政府表現(xiàn)被動,我國部分城市的房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲在相當程度上是地方政府主導下的價格上漲。部分地方政府出于地方利益考慮,在政策制定和執(zhí)行上傾向于推進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。在這種地方政府與中央的博弈的狀態(tài)下,中央政策傳導機制不暢,調(diào)控政策無法得到落實,調(diào)控效果大打折扣,無法中根本上達到抑制房價的目的。
　　(三)金融調(diào)控政策分析
　　房地產(chǎn)金融政策,是指政府與房地產(chǎn)密切相關的各種貨幣資金的籌集、融通,以及在信用基礎上為其提供金融服務活動的總稱。房地產(chǎn)的核心問題是金融體制問題,金融方面的任何變動都會對房地產(chǎn)產(chǎn)生反應。
　　金融政策調(diào)控分為直接調(diào)控和間接調(diào)控。直接調(diào)控是由中央銀行直接干預房地產(chǎn)信用業(yè)務,以行政控制為主的貸款限額管理和貸款質(zhì)量控制,主要包括消費者信用控制、不動產(chǎn)信用控制、優(yōu)惠利率等;而間接調(diào)控包括貨幣供給總量控制和貨幣需求總量控制,貨幣供給總量控制以準備金率和基礎貨幣為主,貨幣需求量控制以利率手段為主。在實踐中,各國中央銀行主要通過利率微調(diào)以及不動產(chǎn)信用控制在調(diào)控房地產(chǎn)市場。
　　中國人民銀行根據(jù)調(diào)控政策實施的需要,適時地運用利率工具,對利率水平和利率結構進行調(diào)整,進而影響房地產(chǎn)市場供求狀況,實現(xiàn)調(diào)控房價的目的。利率是市場經(jīng)濟中最重要的經(jīng)濟杠桿之一,而房地產(chǎn)市場是資本高度密集型的產(chǎn)業(yè),對利率的變化反映比較靈敏,加息往往會帶來擠出資產(chǎn)泡沫的效應。此外,房地產(chǎn)是一種需求價格彈性較高的特殊商品,大多數(shù)消費者缺乏一次性付款購買的能力,而多采用抵押貸款的方式進行購買。利率的變化可以較為明顯地增減消費者的還款額,直接影響購房成本。如果利率提高,消費者的還款額增加,購房成本上升,一部分消費者就會退出房地產(chǎn)市場,需求的下降將導致房地產(chǎn)價格下跌。反之,如果利率降低,消費者的還款額減少,購房成本降低,潛在消費者就會進入房地產(chǎn)市場,需求的增加將導致房地產(chǎn)價格上漲。
　　不動產(chǎn)信用控制是指中央銀行對商業(yè)銀行等金融機構向客戶提供不動產(chǎn)抵押貸款的管理措施。主要是規(guī)定貸款的最高限額、貸款的最長期限和首付的最低金額等,采取這些措施的目的主要在于限制房地產(chǎn)投機,抑制房地產(chǎn)泡沫。
　　2003年以來,針對房地產(chǎn)金融體制中存在的各種問題,金融主管部門采取了各種調(diào)控手段,改進房地產(chǎn)信貸管理。2003年4月,中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》,從加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放等多方面對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務進行了規(guī)范和控制。2004年9月銀監(jiān)會下達《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》,明確商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款的限定。2004年10月中國人民銀行上調(diào)存貸款利率。2006年4月央行再次全面上調(diào)各檔次貸款利率,抑制房地產(chǎn)投資需求。2007年銀監(jiān)會下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,界定首套自住房和第二套房貸款首付款比例。2007年3月至12月,央行連續(xù)六次加息。2008年7月,中國人民銀行、銀監(jiān)會下發(fā)《關于金融促進節(jié)約集約用地的通知》,對各類地產(chǎn)貸款作了具體規(guī)范。
　　(四)金融調(diào)控政策評價
　　近年來國家頻頻調(diào)整金融政策,從政策實施意圖來講,是想通過貨幣政策杠桿來調(diào)控宏觀經(jīng)濟中投資過熱等問題。通過利率、貨幣供應量和存款準備金政策來調(diào)控投資增長過快和房價上漲過快的問題。但是,實際上貨幣政策雖然在一定程度上可以影響房價和房地產(chǎn)投資,但是對房價上漲的抑制作用不明顯。主要原因有:一、剛性需求量大,利率上調(diào)反而推助房價上漲。從1998年國家全面停止住房實物分配政策滯后,因政策變動、經(jīng)濟發(fā)展、和人民生活水平提高而釋放出的住房需求遠大于住房的供應,造成大量的剛性需求。因此國家通過對金融機構利率的微調(diào)來行使經(jīng)濟杠桿作用,不能在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場需求造成大的影響,相反,會使開發(fā)資金成本轉嫁到房價上,在一定程度上拉升房價;二、利率傳導渠道不暢,加上調(diào)整幅度較小,對房地產(chǎn)投資貸款影響不大。由于我國目前仍然是非市場化的利率結構,資金的價格缺乏貨幣供給的增減作出反應的機制。在房地產(chǎn)市場上,資金價格一直受到非市場化的政策指導。利率對房地產(chǎn)投資的價格缺乏調(diào)節(jié)能力;三、貨幣供應量難以精確控制。由于貨幣需求的不穩(wěn)定性和貨幣供給的內(nèi)生性,使得央行不能精確控制貨幣供應量,難以達到貨幣政策的預期目標;四、央行實施的宏觀調(diào)控政策存在滯后性。從2004年開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,打擊房地產(chǎn)投機行為,抑制放假過快增加,截止到2008年仍處于政策滯后期。
　　(五)對房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策分析
　　房地產(chǎn)市場稅收包括所有與房地產(chǎn)業(yè)有關的稅收。房地產(chǎn)市場稅收包括了流轉稅、所得稅和財產(chǎn)稅三大類。房地產(chǎn)稅收政策是國家針對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動而專門指定的、由若干稅種構成的經(jīng)濟調(diào)節(jié)體系。是國家調(diào)控房地產(chǎn)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟行為的重要經(jīng)濟杠桿。
　　我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場稅收政策是以不動產(chǎn)流轉稅、所得稅為主體的多稅種、多環(huán)節(jié)、多次征收的復合稅收政策體系。其存在著比如稅種繁雜,重復征稅,稅種課稅范圍狹窄,稅基覆蓋不全等問題。針對這些問題,稅務主管部門采取了多種調(diào)控手段與規(guī)定。例如要求對于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅種,各地要依法征收,不對稅法及相關稅收政策進行變通和調(diào)整,征收個人住房轉讓和住房投資、投機行為作了區(qū)分對待,重新修訂《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》,城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米稅額在原基礎上提高2倍等等,使得政策體系不斷的完善和修正。
　　(六)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策評價
　　在市場經(jīng)濟條件下,房地產(chǎn)稅收政策是維護市場公平公正以及整個市場有序運行的重要條件。然而現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收政策與房地產(chǎn)市場的發(fā)展要求很不適用,難以充分發(fā)揮稅收應有的功能。目前的房地產(chǎn)稅費體系中租、稅、費混雜的現(xiàn)象較為嚴重,從而導致房地產(chǎn)的高成本和高價格,加重了購房者的負擔。同時稅收政策的規(guī)范性和穩(wěn)定性較弱,使得其難以發(fā)揮作為經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用。從稅收結構看,房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多,稅負重,而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅較少,造成土地閑置,浪費現(xiàn)象嚴重,不利于土地的高效利用。相反,進入市場流通的土地卻要承受過高的稅負,這不僅抑制土地的正常流動和交易,而且造成逃稅現(xiàn)象增多。
　　此外,我國在稅收管理上還存在不少問題。例如現(xiàn)行課稅多依據(jù)為國家行政機關頒布《暫行條例》執(zhí)行,而不是全國人大或人大委員會頒布的稅法,使得房地產(chǎn)稅立法層次偏低,稅收法規(guī)多變。稅收又過度集中于中央,難以體現(xiàn)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點,無法促進房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。
　　(七)住房保障制度調(diào)控政策分析
　　滿足本國居民的居住需求,是為保證國家穩(wěn)定、發(fā)展經(jīng)濟必須充分重視的問題。不能單單把以盈利為目的的房地產(chǎn)市場,作為解決居民居住問題的唯一途徑。住房商品化的實施,并不排除國家實施對中低收入居民提供社會保障性質(zhì)住房的措施。建立住房保障體系,就是以政府為主導,發(fā)揮社會保障功能,利用政府專項資金,解決中低收入居民的住房問題。其政策目的是在我國建立起兩種住房供應體系,一是以高收入者為對象的商品房供應體系,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在公平的市場上,以市場價格供應商品房;二是以中低收入者為對象,滿足以基本住房需求的住房供應體系。2003年以來,我國加大了對經(jīng)濟適用房、普通商品房和廉租房供應政策的頒布。在《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)就指出:經(jīng)濟適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。要通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔小區(qū)外基礎設施建設、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施。建立和完善廉租房制度,強化政府住房保障只能,切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求�！秶鴦赵恨k公廳關于穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》、《國務院辦關于調(diào)整住房供應結構住房價格意見的通知》等文件進一步強調(diào):要規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房、完善經(jīng)濟適用住房制度,真正解決低收入家庭的住房需要。2006年8月30日建設部出臺《城鎮(zhèn)廉租房工作規(guī)范化管理實施辦法》要求加強城鎮(zhèn)廉租住房制度建設,規(guī)范城鎮(zhèn)廉租住房管理。

　　(八)住房保障制度調(diào)控政策評價
　　一直以來,我國住房保障政策落實情況卻不近人意。開發(fā)比例太小,投資增幅遠遠落后與同期商品房,加上多數(shù)保障住房項目地處偏遠,對中心城區(qū)的房價影響微乎其微,住房保障體系與商品房市場的發(fā)展,兩者顯現(xiàn)出嚴重不均衡發(fā)展態(tài)勢,致使商品房市場的供應結構出現(xiàn)嚴重扭曲,同時也成為了政府不斷行政干預商品房市場的誘因。
　　三、對中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議
　　(一)貨幣政策應充分關注房地產(chǎn)市場價格
　　房地產(chǎn)價格作為一個經(jīng)濟變量,在目前實行通貨膨脹目標制的國家貨幣當局的視野中,房地產(chǎn)價格是一個不可忽視的參考指標和信息變量。隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和深化,房地產(chǎn)價格波動已可以影響消費和投資的水平,貨幣政策不能完全無視房地產(chǎn)市場的發(fā)展以及影響。央行應關注房地產(chǎn)市場的發(fā)展和房地產(chǎn)價格的變動,積極借助房地產(chǎn)價格這一傳導渠道影響實體經(jīng)濟,以促進貨幣政策最終目標的實現(xiàn)。央行應加強對房地產(chǎn)市場信息的手機、處理,建立放滴汗市場預警體系,使市場正確判斷市場價位和市場走勢,以形成合理的預期,從而促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。
　　(二)逐步實現(xiàn)中介目標向利率指標的過渡
　　隨著各國金融深化的不斷進行,金融資產(chǎn)的內(nèi)容也不斷豐富。在這種情況下,對于各層次貨幣總量的定義是極為困難的。因此貨幣供給量作為中介目標的實用性在降低。利率不但是最具有穩(wěn)定性的經(jīng)濟變量,而且具有及時性、可測性和可控性,能夠通過資金供求雙方不斷變化的交易及時反映出來。隨著我國經(jīng)濟市場化、貨幣化程度的提高,利率作為使用資金的成本,對貨幣政策的敏感性將會逐步加強,能有效引導投資和消費,央行可以制訂優(yōu)惠利率,把資金引向國家最需要的地區(qū)和行業(yè),改善投資結構和消費結構,有效實現(xiàn)貨幣政策的終極目標。
　　(三)房地產(chǎn)稅收,強化稅收調(diào)節(jié)作用,控制投資性購房
　　通過稅收杠桿的功能,抑制短期炒作行為。在房價漲幅特別大的城市設置合理的級差利得稅。對于短期轉讓的商品房,政府應對差價部分課以利得稅,稅率隨房產(chǎn)持有年限的增加而遞減。引入兩種新的稅收工具幫助房地產(chǎn)市場健康發(fā)展:一種是物業(yè)稅(對持有環(huán)節(jié)征收),另一種是級差資本利得稅(在買賣二手房環(huán)節(jié)針對轉讓所得利潤征收利得稅,對購買后1―2 年內(nèi)轉讓的住宅課以很高稅率,稅率隨住宅擁有年限遞減)。
　　(四)加強對房地產(chǎn)投融資體制的建設
　　政府應對銀行信貸作出有效管理,改善房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負債結構,開發(fā)新的金融新產(chǎn)品,開辟多元化的融資渠道,盡快建立和健全個人和企業(yè)的征信制度,以避免逆向選擇和道德風險的出現(xiàn);分散和化解違約風險。資本市場的發(fā)展將為房地產(chǎn)企業(yè)資本運作,為股、債權融資提供便利,通過抵押銀行、房地產(chǎn)信托和抵押貸款的證券化等多種金融創(chuàng)新來創(chuàng)造合理的房地產(chǎn)投融資體制。
　　(五)規(guī)范土地供給市場
　　協(xié)調(diào)推進住房用地供應計劃實施。按照經(jīng)政府批準的供地計劃,結合政府收購儲備地塊開發(fā)和房地產(chǎn)市場土地供需的情況,確定年度計劃中擬供應的地塊,合理安排供地時序。
　　堅持和完善土地招拍掛制度。各地要按照公開、公平、公正的原則和統(tǒng)一、規(guī)范的市場建設要求,堅持和完善招拍掛出讓制度。房價過高、上漲過快的城市,市、縣國土資源管理部門可選擇部分地塊,按照政府確定的限價房項目采用競地價辦法招拍掛出讓土地,發(fā)揮抑制房價上漲過快的調(diào)節(jié)作用。要按照提高土地開發(fā)利用效率的原則,探索綜合評標的具體方法。在確定土地出讓最低價的基礎上,將土地價款交付、開發(fā)建設周期、中小套型建設要求、土地節(jié)約集約程度等影響土地開發(fā)利用的因素作為評標條件,科學量化標準,合理確定各因素權重,完善評標專家?guī)?細化評標規(guī)則,規(guī)范運作,依法依紀嚴格監(jiān)督。
　　嚴格土地出讓合同管理。土地出讓成交后,必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納,最遲付款時間不得超過一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。上述條款約定不完備的,不得簽訂合同,違規(guī)簽訂合同的,必須追究出讓人責任。受讓人逾期不簽訂合同的,終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價款的,必須收回土地。
　　(六)加大保障性住房建設力度
　　科學編制保障性住房用地供應計劃。依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和年度計劃、住房建設規(guī)劃和計劃及棚戶區(qū)改造規(guī)劃,結合本地區(qū)已供土地開發(fā)利用情況和閑置土地處置情況,科學編制住房特別是保障性住房用地供應計劃,合理確定住房用地供應總量和結構。確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地爭取用3 年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。一是通過加大廉租住房建設力度和實施城市棚戶區(qū)(危舊房、筒子樓)改造等方式,解決城市低收入住房困難家庭的住房問題。二是加快實施國有林區(qū)、墾區(qū)、中西部地區(qū)中央下放地方煤礦的棚戶區(qū)和采煤沉陷區(qū)民房搬遷維修改造工程,解決棚戶區(qū)住房困難家庭的住房問題。三是加強經(jīng)濟適用住房建設,各地從實際情況出發(fā),增加經(jīng)濟適用住房供給。
　　(七)改善地方政府的績效考核體系
　　將GDP、城市化率納入到地方政府的考核體系中,勢必導致地方政府為實現(xiàn)本地區(qū)短期的經(jīng)濟高速增長而忽視經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。因此,必須改變中央政府與地方政府的“委托―代理”機制,在地方政府的績效考核體系中加入保障性住房等關注民生的考核標準。
　　此外,為改善地方財政的不合理結構,解決地方財政收入問題,在地方財政信息系統(tǒng)和市政債券發(fā)行機制建設完畢后,中央政府可能允許地方政府發(fā)行市政債券以解決財政赤字問題。此措施可加強對地方政府的財政管理,并從長遠角度促進中央和地方財政收入制度改革。它還為地方政府設置了“鼓勵”平臺,以通過發(fā)行市政債券的公共房屋項目進行融資,從而緩解了很多大城市房價高漲帶來的社會問題。
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  本文關鍵詞：我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控策略研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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