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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃研究
一、選題的背景及其意義 稅收籌劃是指納稅人在遵守法律法規(guī)的前提下，通過事先合理地安排與策劃企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)，以達(dá)到稅收負(fù)擔(dān)最小化、經(jīng)濟(jì)效益最大化為目的的經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)。稅收籌劃在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，但在我國(guó)，對(duì)稅收籌 劃理論和方法的借鑒以及獨(dú)立的研究，卻只是近些年的事情。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善

，各行各業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)當(dāng)前和今后一 個(gè)時(shí)期新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，隨著市場(chǎng)化程度的提高和產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，競(jìng)爭(zhēng)亦是愈演愈 烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一，隨著目前經(jīng)濟(jì)全球一體化趨勢(shì)的加 強(qiáng)，在宏觀調(diào)控的影響以及競(jìng)爭(zhēng)日趨公平和激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，通過稅收籌劃的手段 達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，增大企業(yè)價(jià)值，打造企業(yè) 的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，是目前房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的有效方法之一。 二、國(guó)內(nèi)外研究動(dòng)態(tài) 國(guó)內(nèi)研究動(dòng)態(tài) 隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究也日益活躍。 賀志東的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃》在結(jié)合稅務(wù)籌劃的基礎(chǔ)知識(shí)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的業(yè)務(wù)，按照房地產(chǎn)行業(yè)涉及的主要稅種進(jìn)行籌劃，有納稅籌劃的一般技術(shù)，，也有房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的經(jīng)典方法。新編財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)培訓(xùn)叢書中的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 納稅避稅全程操作指南》從房地產(chǎn)行業(yè)涉稅情況開始，按照房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)流程進(jìn) 行稅收劃，并解答房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅的疑難問題，并提供合理避稅方案，再加以案 例說明，還提供了一些房地產(chǎn)企業(yè)涉稅糾紛的應(yīng)對(duì)技巧。按照這方法進(jìn)行稅務(wù)籌劃的 還有梁云鳳《房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃》 �？梢姡瑖�(guó)內(nèi)的專家、學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃 研究也主要分為按照稅種或局部籌劃方式兩類，這些著作對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌 劃起到了一定的指導(dǎo)作用，但是由于新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和新所得稅法的出臺(tái)，原先很多 籌劃方法已經(jīng)失去了意義，迫切需要能夠適應(yīng)新的法律法規(guī)的籌劃指導(dǎo)。 國(guó)外研究動(dòng)態(tài) 關(guān)于房地產(chǎn)稅收籌劃，美國(guó)開展比較早，主要表現(xiàn)在：大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者因稅盾 效應(yīng)的存在而大肆舉債經(jīng)營(yíng)，從而使得 1970 年及后期 1980 年初期的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)供過 于求。所謂“稅盾”,是因舉債而節(jié)省之稅賦。由于計(jì)稅的基礎(chǔ)為營(yíng)運(yùn)收入減去利息及 折舊等費(fèi)用后的可課稅所得，再將其乘以稅率即為應(yīng)負(fù)擔(dān)之稅賦，因此利息及折舊費(fèi) 用之提高可以減少稅賦之負(fù)擔(dān)。聰明的投資者可借提高折舊費(fèi)用，以達(dá)到避稅的目的。 這其實(shí)就是美國(guó)早期的企業(yè)稅收籌劃的實(shí)踐活動(dòng)。國(guó)外許多國(guó)家和地區(qū)非常重視房地 產(chǎn)的稅收，稅收制度的設(shè)計(jì)也比較簡(jiǎn)單，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃也比較的 簡(jiǎn)單。每個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)不相同的，各國(guó)對(duì)房地產(chǎn)稅收籌劃的手段和方法有 很大的差異。 三、課題研究?jī)?nèi)容
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（一）房地產(chǎn)行業(yè)稅收制度 稅收制度的內(nèi)容主要有三個(gè)層次：一是不同的要素構(gòu)成稅種，構(gòu)成稅種的要素主 要包括：納稅人、征稅對(duì)象、稅目、稅率、納稅環(huán)節(jié)、納稅期限、減稅免稅等。二是 不同的稅種構(gòu)成稅收制度。構(gòu)成稅收制度的具體稅種，國(guó)與國(guó)之間差異較大，但一般 都包括所得稅，如企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅，也包括流轉(zhuǎn)稅，如增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng) 業(yè)稅。三是規(guī)范稅款征收程序的法律法規(guī)，如稅收征收管理法等。房地產(chǎn)開發(fā)涉及多 個(gè)環(huán)節(jié)、多個(gè)領(lǐng)域。在納稅環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和保有和出 租 4 個(gè)環(huán)節(jié)的稅收。目前，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種就有 lO 個(gè)，包括企業(yè)所得稅、營(yíng) 業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅等。 （二）財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的含義 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、利潤(rùn)分配戰(zhàn)略都是為企業(yè)的整體戰(zhàn)略服務(wù) 的，在企業(yè)戰(zhàn)略的框架下，利用一定的分析方法或工具掌握企業(yè)的戰(zhàn)略環(huán)境生成企業(yè) 的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。在財(cái)務(wù)戰(zhàn)略內(nèi)部，投資戰(zhàn)略處于主動(dòng)地位，而融資戰(zhàn)略和利潤(rùn)分配戰(zhàn)略 處于被動(dòng)地位，投資戰(zhàn)略決定了后兩者的大致方向，融資戰(zhàn)略和利潤(rùn)分配戰(zhàn)略相互補(bǔ) 充、相互滲透，并最終通過投資戰(zhàn)略來實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的目標(biāo)。籌資戰(zhàn)略是企業(yè)根 據(jù)內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的狀況和趨勢(shì)，對(duì)資金籌措的目標(biāo)、結(jié)構(gòu)、渠道和方式等進(jìn)行長(zhǎng)期 和系統(tǒng)的籌劃，旨在為經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施和提高長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力提供可靠的資金保證，并不 斷提高企業(yè)籌資效益。 投資戰(zhàn)略是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的核心內(nèi)容，決定著能否把有限的資金和資源合理 配置，有效利用。企業(yè)投資戰(zhàn)略主要包括資產(chǎn)投資方向、企業(yè)規(guī)模和資本規(guī)模確定、 用于外延擴(kuò)大投資還是用于內(nèi)涵擴(kuò)大投資、用于老產(chǎn)品還是用于新產(chǎn)品開發(fā)投資、是 自主經(jīng)營(yíng)還是引進(jìn)外資聯(lián)合投資，房企應(yīng)高度重視投資戰(zhàn)略的研究，選擇適合自身特 點(diǎn)的投資戰(zhàn)略類型，提高投資收益水平。利潤(rùn)分配戰(zhàn)略是明確企業(yè)獲利程度的戰(zhàn)略目 標(biāo)，這方面的內(nèi)容包括資本收益的管理、股利分配政策等。 （三）房地產(chǎn)企業(yè)主要涉及的稅種 營(yíng)業(yè)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為為課稅 對(duì)象所征收的一種稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物 并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。企業(yè)所得 稅是以企業(yè)取得的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其它所得為征稅對(duì)象所征收的一種稅。房產(chǎn)稅是以 房產(chǎn)為征稅對(duì)象， 依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收的一種稅。 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象， 向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 四、研究方法 本文采用理論分析和案例分析相結(jié)合的方法，對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃 進(jìn)行了探討。在研究稅收籌劃理論的基礎(chǔ)上，分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種， 結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，對(duì)企業(yè)設(shè)立、建設(shè)開發(fā)、銷售等全過程所涉及的主要納稅情況 進(jìn)行稅收籌劃，重點(diǎn)分析了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)階段進(jìn)行稅收籌劃的具體操作 方法，并將上述研究成果應(yīng)用于 ABC 房地產(chǎn)公司稅收籌劃的案例的分析。
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五、總結(jié) 房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著 舉足輕重的作用。 房地產(chǎn)稅制是國(guó)家以法律形式對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段。 建立和完善中國(guó)房地產(chǎn)稅收體制不僅是維護(hù)國(guó)家稅收主權(quán)和穩(wěn)定財(cái)政收入的必然要 求，更是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、促進(jìn)資源合理利用和保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的重要條件。 六、主要參考文獻(xiàn) 【1】吳偉良： 《房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理基礎(chǔ)》 ，上海：上海人民出版社，2003 【2】方衛(wèi)平： 《稅收籌劃》 ，上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2001 【3】張中秀： 《納稅籌劃案例點(diǎn)評(píng)》 ，北京：企業(yè)管理出版社，2000 【4】張中秀： 《納稅籌劃寶典——第 2 版》 ，北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2002 【5】中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)： 《(CPA2005 年度全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——稅法》 ， 北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2005 【6】中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)： 《cPA2004 年度全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材——會(huì)計(jì)》 ，北 京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2004 【7】蓋地： 《稅務(wù)會(huì)計(jì)與納稅籌劃》 ，大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2001 【8】葉子榮，張秀敏： 《企業(yè)稅收籌劃理論與實(shí)務(wù)》 ，成都：西南交通大學(xué)出版社， 2004 【9】唐騰翔，唐向： 《稅收籌劃》 ，北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，1994 【10】國(guó)家稅務(wù)總局注冊(cè)稅務(wù)師管理中心： 《稅務(wù)代理實(shí)務(wù)》 ，北京；中國(guó)稅務(wù)出 版 2002 【11】王保利，林春金： 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)》 ，北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社， 1996

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