本文關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售法律制度研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】： 商品房預(yù)售,通常被稱為“期房買賣”,“樓花買賣”,其關(guān)鍵在于買賣雙方在訂立商品房買賣合同時,商品房尚未竣工,客觀上房屋并不存在,在實踐中也存在著許多問題。我國商品房預(yù)售是否成為一種制度,理論界至今沒有達(dá)成統(tǒng)一,但依據(jù)著名學(xué)者論述,把現(xiàn)今我國的商品房預(yù)售作為一種制度,因此筆者認(rèn)為具有一定的權(quán)威性,所以本文將我國的商品房預(yù)售作為一種制度研究。 本文采取分析比較方法、實證列舉方法、引經(jīng)據(jù)典方法,對商品房預(yù)售法律制度展開研究。本文共分七章。 第一章,界定了預(yù)售的概念、條件、沿革、現(xiàn)狀,預(yù)售制度存在與廢除的爭論,最后得出預(yù)售制度在當(dāng)今中國社會存在著積極意義。筆者肯定其價值,從金融界的角度分析預(yù)售制度的價值,企業(yè)在缺少銀行貸款的情況下融資的最好方式就是預(yù)售,這樣解決了開發(fā)商的現(xiàn)金流;從開發(fā)商的角度分析,預(yù)售制度提供了資金利用的效率,開發(fā)商可以通過市場部分產(chǎn)品的預(yù)售,對市場進(jìn)一步進(jìn)行分析定位,適時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),以適應(yīng)市場的需求,使其開發(fā)利益最大化;從購房者的角度分析,預(yù)售制度最大的得益是期房變現(xiàn)房時,房價的大幅度升值給購房者帶來的實惠。 第二章,從世界的范圍介紹了國外以及我國港、澳、臺地區(qū)的商品房預(yù)售制度,將中國內(nèi)地與香港、美國的預(yù)售制度進(jìn)行比較,特別指出了中國內(nèi)地爛尾樓現(xiàn)象層出不窮,主要原因是中國內(nèi)地權(quán)責(zé)不清,主要依靠提高預(yù)售門檻來保護(hù)交易安全,而香港、美國主要依靠法律制度,美國還有一個最大的特點是信息公開,保證交易雙方信息對稱,最大限度地保護(hù)交易安全。 第三章,預(yù)售合同法律特征,具有標(biāo)的物的期待性、交付時間的約定性、預(yù)售的國家干預(yù)性,其性質(zhì)具有買賣合同的性質(zhì)和兼具承攬的性質(zhì),其效力又分為一般性原則和特殊規(guī)定。筆者認(rèn)為:商品房預(yù)售合同是一種特殊的買賣合同,具有買賣合同的性質(zhì),也兼具承攬的性質(zhì),因此不能簡單地把其作為一種普通的合同去看待,特別是在實踐中要充分注意特殊效力的諸多規(guī)定。 第四章,商品房預(yù)售的預(yù)告登記的國外現(xiàn)狀,中國物權(quán)法與預(yù)告登記的關(guān)系,預(yù)告登記的保全效力、順位效力、破產(chǎn)效力。筆者認(rèn)為:預(yù)告登記這種效力實際上已具備了物權(quán)的許多特征,因為物權(quán)最基本的特征是對世性,而一般債權(quán)均是對人性,即相對應(yīng)的債權(quán)人、債務(wù)人,預(yù)告登記的行為使合同債權(quán)產(chǎn)生了類似物權(quán)的性質(zhì),因此可以稱之為債權(quán)的物權(quán)化。 第五章,從按揭的起源、學(xué)說、性質(zhì)以及中國現(xiàn)今按揭的基本狀況看,中國的按揭重點是抵押貸款,按揭當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),按揭的實現(xiàn)方式,按揭貸款欺詐的現(xiàn)象及防范措施。筆者以為:實際上,我國內(nèi)地現(xiàn)行的立法中沒有樓花按揭這個名稱,所有的是房地產(chǎn)抵押貸款這樣的形式,我們僅是套用按揭這個稱謂,因為有相似之處。把我國現(xiàn)行的房產(chǎn)抵押貸款比作樓花按揭權(quán)的法律性質(zhì),解釋為購房人將預(yù)售房的抵押與銀行將來實現(xiàn)的代位權(quán)的結(jié)合,比較符合中國的實際,因此是一種特殊的擔(dān)保,揭示了中國按揭貸款做法的特殊性。 第六章,預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓實際上就是炒樓花,再轉(zhuǎn)讓制度世界上許多國家都存在,中國內(nèi)地再轉(zhuǎn)讓的實現(xiàn)形式,再轉(zhuǎn)讓的賦稅,特別是為了抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為,抑制房價上漲,上海市人民政府頒布的“期房限轉(zhuǎn)”行政規(guī)章的效力、范圍進(jìn)行研究。筆者以為,合同法實施以后,人民法院確認(rèn)合同無效,應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù),上海市人民政府的“期房限轉(zhuǎn)”的規(guī)定并沒有認(rèn)定合同無效的權(quán)力。因此,只要再轉(zhuǎn)讓商品住房的當(dāng)事人雙方意思表示真實,合同的內(nèi)容不違反我國合同法有關(guān)無效合同的禁止性規(guī)定,盡管“期房限轉(zhuǎn)”的政策在上海市地區(qū)對房屋登記有約束力,但不會影響合同的效力。 第七章,商品房預(yù)售消費者權(quán)益保護(hù)及其完善。由于房地產(chǎn)消費者是種概念,商品房預(yù)售消費者是屬概念,研究房地產(chǎn)消費者的權(quán)益保護(hù),包括了商品房預(yù)售消費者的權(quán)益,所以這一章在本文中直接研究房地產(chǎn)消費者權(quán)益的保護(hù)。從消費者保護(hù)基本理論開始,對消費者權(quán)益保護(hù)法有關(guān)懲罰性條款的研究,特別是最高人民法院有關(guān)“一房二賣”雙倍懲罰的司法解釋,突出了房地產(chǎn)消費者作為特殊保護(hù)的依據(jù)。筆者以為,房地產(chǎn)作為特殊的商品在我國公民生活消費中的地位十分重要,商品房預(yù)售消費者權(quán)益是房地產(chǎn)消費者權(quán)益的一部分,直接關(guān)系到人民群眾基本的生存權(quán)利,應(yīng)當(dāng)受到法律的優(yōu)先保護(hù)。對房地產(chǎn)消費者保護(hù)提出了,一是確立權(quán)益結(jié)構(gòu),二是分清保護(hù)層次,三是修改法律和加強(qiáng)立法的建設(shè)性意見。
【關(guān)鍵詞】：預(yù)售 按揭 再轉(zhuǎn)讓 消費者保護(hù)
【學(xué)位授予單位】：復(fù)旦大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2008
【分類號】：D922.29;D923.6
【目錄】：

• 中文摘要7-9
• ABSTRACT9-13
• 引言13-15
• 第一章 商品房預(yù)售制度概述15-22
• 第一節(jié) 商品房預(yù)售的界定與基本情況15-16
• 一、預(yù)售的定義15
• 二、預(yù)售的條件15
• 三、預(yù)售的法律特征15-16
• 第二節(jié) 商品房預(yù)售制度的歷史沿革與現(xiàn)狀16-18
• 一、預(yù)售制度的歷史沿革16-17
• 二、預(yù)售制度存在的原因17
• 三、預(yù)售制度的現(xiàn)狀17-18
• 第三節(jié) 存在與廢除的爭論18-20
• 一、爭論的由來18
• 二、觀點的分歧18-19
• 三、未來的走向19-20
• 第四節(jié) 中國社會存在的價值20-22
• 一、從金融界的角度分析20
• 二、從開發(fā)商的角度分析20-21
• 三、從購房者的角度分析21-22
• 第二章 商品房預(yù)售制度比較法分析22-26
• 第一節(jié) 世界主要國家預(yù)售制度比較22-23
• 一、預(yù)售比例的比較22
• 二、許可管理的比較22
• 三、預(yù)售款支付管理的比較22
• 四、監(jiān)管模式的比較22-23
• 第二節(jié) 中國香港地區(qū)、臺灣地區(qū)的基本情況23-24
• 一、香港地區(qū)23
• 二、臺灣地區(qū)23-24
• 第三節(jié) 中國內(nèi)地、中國香港地區(qū)、美國制度比較24-26
• 一、融資渠道的比較24
• 二、銷售風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制的比較24-25
• 三、管理機(jī)制的比較25-26
• 第三章 商品房預(yù)售合同的性質(zhì)和效力26-32
• 第一節(jié) 預(yù)售合同的法律特征26
• 一、標(biāo)的物的期待性26
• 二、交付時間的約定性26
• 三、預(yù)售的國家干預(yù)性26
• 第二節(jié) 預(yù)售合同的法律性質(zhì)26-28
• 一、具有買賣合同的性質(zhì)27-28
• 二、兼具承攬的性質(zhì)28
• 第三節(jié) 預(yù)售合同的法律效力28-32
• 一、預(yù)售合同效力的一般性原則29
• 二、預(yù)售合同效力的特殊規(guī)定29-30
• 三、預(yù)售合同生效要件30-32
• 第四章 商品房預(yù)售預(yù)告登記的性質(zhì)和效力32-36
• 第一節(jié) 預(yù)告登記的法律基礎(chǔ)32-34
• 一、預(yù)告登記制度的沿革32
• 二、國外預(yù)告登記制度的現(xiàn)狀32-33
• 三、我國商品房預(yù)售預(yù)告登記制度的規(guī)定33-34
• 第二節(jié) 預(yù)告登記的法律性質(zhì)34-35
• 一、國內(nèi)外學(xué)者對預(yù)告登記性質(zhì)的不同看法34
• 二、預(yù)告登記具有排他性34-35
• 三、預(yù)告登記具備債權(quán)的物權(quán)化35
• 第三節(jié) 預(yù)告登記的法律效力35-36
• 一、保全效力35
• 二、順位效力35
• 三、破產(chǎn)效力35-36
• 第五章 商品房預(yù)售的按揭36-42
• 第一節(jié) 按揭的定義36-38
• 一、按揭的起源36
• 二、我國內(nèi)地按揭的現(xiàn)狀36-37
• 三、樓花按揭的特征37
• 四、樓花按揭的性質(zhì)37-38
• 第二節(jié) 樓花按揭中的擔(dān)保關(guān)系38-40
• 一、按揭當(dāng)事人的法律關(guān)系38-39
• 二、按揭當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)39-40
• 三、依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定實施按揭權(quán)的實現(xiàn)方式40
• 第三節(jié) 防范欺詐性樓花按揭40-42
• 一、欺詐的表現(xiàn)40
• 二、欺詐的成因40-41
• 三、欺詐的預(yù)防41-42
• 第六章 預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓42-49
• 第一節(jié) 再轉(zhuǎn)讓的法理分析42-43
• 一、再轉(zhuǎn)讓的概念42
• 二、再轉(zhuǎn)讓的依據(jù)42-43
• 三、對再轉(zhuǎn)讓的評價43
• 第二節(jié) 再轉(zhuǎn)讓的實施與效力43-46
• 一、再轉(zhuǎn)讓的條件43-44
• 二、再轉(zhuǎn)讓的形式44-45
• 三、再轉(zhuǎn)讓的稅賦45
• 四、再轉(zhuǎn)讓的效力45-46
• 第三節(jié) 期房限轉(zhuǎn)的行政性決定46-49
• 一、決定的性質(zhì)46-47
• 二、決定的限制范圍47
• 三、決定對合同的效力47-49
• 第七章 商品房預(yù)售消費者權(quán)益保護(hù)及其完善49-55
• 第一節(jié) 保護(hù)的基本理論分析49-50
• 一、商品房預(yù)售的預(yù)購人屬于消費者的范疇49
• 二、消費者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的權(quán)利客體包括預(yù)售商品房49-50
• 三、消費者保護(hù)法律關(guān)系中權(quán)利義務(wù)的變化50
• 第二節(jié) 保護(hù)的懲罰性條款50-52
• 一、國外懲罰性條款的適用50-51
• 二、《消費者權(quán)益保護(hù)法》欺詐性銷售的懲罰性條款51-52
• 三、司法解釋“一房二賣”的懲罰性條款52
• 第三節(jié) 完善保護(hù)的設(shè)想52-55
• 一、確立權(quán)益結(jié)構(gòu)52-53
• 二、分清保護(hù)層次53
• 三、修改法律和加強(qiáng)立法53-55
• 結(jié)語55-62
• 參考文獻(xiàn)62-65
• 后記65-66

【引證文獻(xiàn)】

中國碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫 前2條

1 張從和;商品房消費者權(quán)益保護(hù)的法經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[D];中國政法大學(xué);2010年

2 陳靜;論商品房預(yù)售制度的完善[D];河南大學(xué);2013年

  本文關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售法律制度研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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本文編號：323060