本文關(guān)鍵詞：長春市EO房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制問題研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：房地產(chǎn)造價(jià)控制不僅是其成本管理的一個(gè)重要方面,也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容,與質(zhì)量、安全、進(jìn)度等管理具有同等重要的意義。雖然近幾年我國政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展采取的是調(diào)控態(tài)度,但是從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國售房面積在2011年至2014年之間始終保持了持續(xù)增長的態(tài)勢。2014年房地產(chǎn)500強(qiáng)企業(yè)中資產(chǎn)總值均值同比增長了5.99%,總資產(chǎn)均值達(dá)到了257.85億元,凈資產(chǎn)均值同比增長率為長7.59%,凈資產(chǎn)均值達(dá)到了65.13億元。但是,2014年房地產(chǎn)發(fā)展的凈利潤增長率與經(jīng)營收入相比,前者明顯低于后者,而且呈現(xiàn)出了每年降低1%-2.5%的情況。尤其是隨著土地使用價(jià)格的增長,房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間不斷被壓縮。在2014年,我國房地發(fā)企業(yè)購買土地的總面積同2013年相比下降了14.0%,而土地的購買成本則增加了1.0%。影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤的另一個(gè)重要因素是融資成本。目前我國的房地產(chǎn)企業(yè)的有息負(fù)債加權(quán)平均利息率達(dá)到了10%,房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用占據(jù)了房價(jià)的20%-25%,一方面是資金成本以及土地使用成本的增加,另一方面是居民購房積極性的降低,所以房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)“暴利”時(shí)代已經(jīng)過去,創(chuàng)利能力的降低要求房地產(chǎn)企業(yè)的必須重視項(xiàng)目造價(jià)控制,不斷降低開發(fā)成本,以此提高投資成本效益,保障利潤能夠保持在一個(gè)合理的空間內(nèi)。本文選擇的EO集團(tuán)的2014年銷售收入同比增長了31%,銷售住房面積同比增22.2%,凈利潤增長率達(dá)到了31.4%,是同行業(yè)的佼佼者。以其作為案例,研究造價(jià)控制的方式方法以及關(guān)鍵點(diǎn),對于同行業(yè)的造價(jià)管理應(yīng)該具有重要的實(shí)踐啟迪意義。作為大型高檔住住宅項(xiàng)目工程,長春市EO房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)戶型比較多,不同樓棟的住宅面積和房屋結(jié)構(gòu)也存在差異。以毗鄰八一水庫的高層為例,采取價(jià)值工程原理對基礎(chǔ)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。這個(gè)方位由于距離水庫比較近,所以在基礎(chǔ)設(shè)計(jì)上存在特殊性。根據(jù)原設(shè)計(jì)方案,將通過人工的方式進(jìn)行挖孔樁,但是這種施工方式消耗的工期長、人工成本增加,增加造價(jià)控制難度。所以設(shè)計(jì)單位提供了三種方式與工程建設(shè)單位一起分析對比,希望找到最優(yōu)化的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)方案。這三種方式分別是采用靜壓樁方式(C1),采用鉆孔灌注樁方式(C2)和采用人工挖孔樁的方式(C3)。為了比較這三種施工方案的優(yōu)劣,從保障質(zhì)量(B1)、保護(hù)環(huán)境(B2)、控制造價(jià)(B3)以及確保工期(B4)等四個(gè)指標(biāo)入手進(jìn)行分析考慮。最終得出C2是最優(yōu)方案。在工程設(shè)計(jì)階段導(dǎo)入控制論原理進(jìn)行造價(jià)控制。EO房地產(chǎn)開發(fā)單位專門委托工程造價(jià)編制公司為本項(xiàng)目編制了項(xiàng)目投資預(yù)算,然后組織專家對于施工圖紙中相關(guān)的預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行了針對性的分析,及時(shí)和項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通、修改完善設(shè)計(jì)施工圖。為了提高施工圖預(yù)算編制的準(zhǔn)確性,造價(jià)編制公司按照不同的施工階段分解后提供了重點(diǎn)成本造價(jià)控制工程量。鋼筋用量和混凝土構(gòu)建的使用情況便是其中之一。在本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中普遍存在鋼筋使用量與同類型工程項(xiàng)目相比偏高的情況。對此,EO項(xiàng)目負(fù)責(zé)單位專門與項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通、核算,在確保工程項(xiàng)目功能的基礎(chǔ)上,對鋼筋使用情況進(jìn)行了調(diào)整。最終減少了鋼筋295噸,鋼筋指標(biāo)平均用量為59.36 kg/m2,總計(jì)控制在1705噸。通過深入溝通、計(jì)算,最終項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員對設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行了修改,在確保工程項(xiàng)目安全保障性能的基礎(chǔ)上,減少混凝土使用量1623.2M3,用量指標(biāo)保持在0.39 M3/M2。在項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制中,首先,確定項(xiàng)目招標(biāo)的工作流程。一是制定招標(biāo)計(jì)劃書。二是公布招標(biāo)信息。三是對投標(biāo)商資格進(jìn)行審核。四是確定中標(biāo)單位,組織合同簽訂工作。在項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制中,首先,在材料和設(shè)備設(shè)施的選擇上樹立成本意識。其次,最大限度的避免變更項(xiàng)目發(fā)生,對于必須的變更要嚴(yán)格審批管理。第三,發(fā)揮工程監(jiān)理在造價(jià)控制中的積極作用。第四,以合同為依據(jù)進(jìn)行造價(jià)管理。第五,分解造價(jià)投資,強(qiáng)化過程控制。在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)控制中根據(jù)工作任務(wù)進(jìn)行分析、核定了工作任務(wù)量,編制了竣工驗(yàn)收審核工作計(jì)劃推進(jìn)表,確保了結(jié)算工作的有序進(jìn)行。為了嚴(yán)格控制造價(jià),采取了以合同為依據(jù),進(jìn)行竣工結(jié)算。對于出現(xiàn)的變更,進(jìn)行實(shí)際工程量、材料使用量等方面的現(xiàn)場核實(shí),并且查看變更的手續(xù)是否齊全、變更的必要性以及變更內(nèi)容是否符合合同規(guī)范等內(nèi)容,根據(jù)變更情況及時(shí)按照合同約定款項(xiàng)調(diào)整相關(guān)費(fèi)用,做到了既尊重合同,又嚴(yán)格管理變更,確保了造價(jià)受控。針對EO工程在投資決策階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目招標(biāo)階段階段、施工和竣工階段造價(jià)存在的不足,長春市EO房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目制定了工程造價(jià)的改進(jìn)措施。在決策階段造價(jià)控制的改進(jìn)措施是做好基礎(chǔ)資料搜集,為項(xiàng)目設(shè)計(jì)奠定基礎(chǔ);分進(jìn)行市場論證,提升項(xiàng)目造價(jià)控制的科學(xué)性;優(yōu)化項(xiàng)目前期方案,增強(qiáng)項(xiàng)目造價(jià)控制的有效性在設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的改進(jìn)措施為在招標(biāo)過程中引入競爭機(jī)制,規(guī)范評標(biāo)程序;在設(shè)計(jì)中導(dǎo)入限額設(shè)計(jì)方法,優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。并且從施工前期、過程以及竣工驗(yàn)收階段入手,完善了施工期間的造價(jià)管理。本文的案例長春EO房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目通過系統(tǒng)性的造價(jià)控制后,不僅實(shí)現(xiàn)了工程期限的有效保障,而且建筑工程費(fèi)和裝修工程費(fèi)與合同規(guī)定造價(jià)相比,減少了532.1元,鋼筋用量節(jié)約費(fèi)用81.23萬元,索賠事件4起,總計(jì)賠償金額90.23萬元。房地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理是滲透在項(xiàng)目開發(fā)的全過程、每個(gè)環(huán)節(jié)的,而且在不同的過程和環(huán)節(jié)中其存在的表現(xiàn)形式和要采取的措施也各不相同。在決策階段要做好項(xiàng)目的可行性研究、準(zhǔn)確估算項(xiàng)目總投資、進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析;在設(shè)計(jì)階段要積極應(yīng)用限額設(shè)計(jì)、價(jià)值工程等原理優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)計(jì),以控制論原理優(yōu)化鋼筋和混凝土使用狀況并且在招標(biāo)過程中導(dǎo)入競爭機(jī)制,規(guī)范招投標(biāo)管理;在項(xiàng)目施工階段要注重編制好施工前期施工組織計(jì)劃、抓好施工過程的組織計(jì)劃落實(shí)、嚴(yán)格進(jìn)行竣工驗(yàn)收階段的造價(jià)管理等舉措,提升造價(jià)管理能力。所以,強(qiáng)化房地產(chǎn)造價(jià)管理并不是某一各方面的工作,而需要所有項(xiàng)目參建單位的共同努力。
【關(guān)鍵詞】：長春市EO 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 工程造價(jià) 管理
【學(xué)位授予單位】：吉林大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：TU723.3
【目錄】：

• 前言4-5
• 摘要5-8
• Abstract8-15
• 第1章 緒論15-21
• 1.1 選題背景及研究意義15-17
• 1.1.1 選題的背景15-16
• 1.1.2 研究的意義16-17
• 1.2 國內(nèi)外研究文獻(xiàn)綜述17-19
• 1.2.1 國外研究成果17-18
• 1.2.2 國內(nèi)研究成果18-19
• 1.3 研究內(nèi)容及方法19-21
• 1.3.1 研究的內(nèi)容19
• 1.3.2 研究的方法19-21
• 第2章 房地產(chǎn)工程造價(jià)控制相關(guān)理論概述21-31
• 2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特征21
• 2.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的構(gòu)成與方法21-24
• 2.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的構(gòu)成21-23
• 2.2.2 房地產(chǎn)工程造價(jià)控制的方法23-24
• 2.3 項(xiàng)目管理相關(guān)理論24-27
• 2.3.1 項(xiàng)目管理的內(nèi)涵理解24-25
• 2.3.2 管理模式理論25-26
• 2.3.3 過程管理26-27
• 2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中造價(jià)控制27-31
• 第3章 長春市EO房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)控制現(xiàn)狀31-43
• 3.1 EO項(xiàng)目發(fā)展概況31-32
• 3.2 長春市EO項(xiàng)目決策階段的計(jì)劃造價(jià)32-34
• 3.2.1 計(jì)劃造價(jià)現(xiàn)狀32-33
• 3.2.2 控制結(jié)果33-34
• 3.3 長春市EO項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制34-35
• 3.3.1 控制現(xiàn)狀34-35
• 3.3.2 控制結(jié)果35
• 3.4 長春市EO項(xiàng)目實(shí)施階段的造價(jià)控制35-39
• 3.4.1 實(shí)施階段造價(jià)控制流程35-37
• 3.4.2 造價(jià)控制現(xiàn)狀37-38
• 3.4.3 控制結(jié)果38-39
• 3.5 項(xiàng)目建成后期的工程造價(jià)控制情況39-40
• 3.6 EO項(xiàng)目工程造價(jià)控制存在的不足及原因分析40-43
• 3.6.1 EO工程造價(jià)存在的問題40-41
• 3.6.2 原因分析41-43
• 第4章 長春市EO項(xiàng)目工程造價(jià)控制改進(jìn)措施43-47
• 4.1 項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制的改進(jìn)措施43-44
• 4.1.1 做好基礎(chǔ)資料搜集，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)奠定基礎(chǔ)43
• 4.1.2 充分進(jìn)行市場論證，，提升項(xiàng)目造價(jià)控制的科學(xué)性43
• 4.1.3 優(yōu)化項(xiàng)目前期方案，增強(qiáng)項(xiàng)目造價(jià)控制的有效性43-44
• 4.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的改進(jìn)措施44-45
• 4.2.1 在招標(biāo)過程中引入競爭機(jī)制，規(guī)范評標(biāo)程序44
• 4.2.2 在設(shè)計(jì)中導(dǎo)入限額設(shè)計(jì)方法，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案44-45
• 4.3 項(xiàng)目實(shí)施階段造價(jià)控制的改進(jìn)措施45
• 4.3.1 施工前期的造價(jià)控制措施45
• 4.3.2 施工過程的造價(jià)控制措施45
• 4.4 項(xiàng)目建成后期造價(jià)控制的改進(jìn)措施45-47
• 第5章 結(jié)論與展望47-49
• 5.1 全文總結(jié)47
• 5.2 展望47-49
• 參考文獻(xiàn)49-51
• 致謝51

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