本文關(guān)鍵詞：XSW項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)分析與研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行已進(jìn)入中高速增長新常態(tài),國內(nèi)生產(chǎn)總值年增長率從近10%降為7%-8%甚至更低,現(xiàn)處于經(jīng)濟(jì)增長速度的換擋期。與此同時(shí),中國房地產(chǎn)市場也逐步進(jìn)入平穩(wěn)理性增長的新常態(tài),具體表現(xiàn)為一、二線城市房價(jià)不會(huì)再大幅增長,三、四線城市房價(jià)下行壓力較大。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著競爭加劇、優(yōu)勝略汰等挑戰(zhàn),亟需進(jìn)一步提高項(xiàng)目管理水平,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策、運(yùn)營管理的科學(xué)化、精細(xì)化成為發(fā)展趨勢。本文主要以某大型房地產(chǎn)公司在某一線城市的綜合性大盤XSW項(xiàng)目全開發(fā)周期內(nèi)的決策調(diào)整、運(yùn)營轉(zhuǎn)變和專業(yè)化管理手段為研究內(nèi)容。通過整理和分析XSW項(xiàng)目全過程相關(guān)資料,針對(duì)項(xiàng)目初始方案和實(shí)際實(shí)施結(jié)果的差異,采用項(xiàng)目后評(píng)價(jià)、方案比選等方法,從建設(shè)內(nèi)容及產(chǎn)品、開發(fā)建設(shè)周期、成本收入和經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)等方面進(jìn)行詳細(xì)分析比較,進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過程中的地塊規(guī)劃布局、開發(fā)順序及周期、住宅交付標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)配套形態(tài)、商業(yè)配套運(yùn)營策略等管理策略和運(yùn)營方案進(jìn)行了系統(tǒng)總結(jié)。另外,本項(xiàng)目繳納了巨額土地增值稅額,對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)產(chǎn)生了顯著影響,因此本文針對(duì)土地增稅管理策略專門進(jìn)行了深入研究。通過上述研究,本文認(rèn)為綜合性大盤地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策及運(yùn)營管理應(yīng)注意以下幾方面:第一,項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是如何利用科學(xué)理論對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確定位,找準(zhǔn)客戶,厘清商業(yè)邏輯。第二,要對(duì)整體地塊進(jìn)行全面分析,充分挖掘各子地塊潛力,優(yōu)化整合,使地塊綜合整體價(jià)值最大化。第三,注重大盤開發(fā)中資金的安全性,根據(jù)市場環(huán)境情況和資金成本水平,確定開發(fā)周期、順序等。第四,對(duì)重大運(yùn)營方案的調(diào)整,如產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)提升、商業(yè)經(jīng)營策略調(diào)整等,要有充分的方案比選,以確定和選擇最優(yōu)方案。第五,項(xiàng)目開發(fā)與企業(yè)全面戰(zhàn)略定位緊密結(jié)合,在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營過程中及時(shí)調(diào)整決策與管理思路,協(xié)調(diào)好長短期利益關(guān)系。第六,土地增值稅對(duì)于高利潤率項(xiàng)目影響較大,須結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)研究制定有針對(duì)性的產(chǎn)品和定價(jià)策略,以提高項(xiàng)目最終利潤水平。
【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目管理 項(xiàng)目后評(píng)價(jià) 土地增值稅
【學(xué)位授予單位】：清華大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號(hào)】：F299.23;TU71
【目錄】：

• 摘要3-4
• Abstract4-9
• 第1章 緒論9-13
• 1.1 研究背景9
• 1.2 研究目的與意義9-10
• 1.3 相關(guān)理論及研究思路10-11
• 1.3.1 項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法10-11
• 1.3.2 項(xiàng)目方案比選方法11
• 1.3.3 研究思路11
• 1.4 主要內(nèi)容和基本結(jié)構(gòu)11-13
• 第2章 項(xiàng)目獲取和原開發(fā)建設(shè)方案13-28
• 2.1 土地獲取過程13
• 2.2 規(guī)劃建設(shè)條件13-16
• 2.2.1 項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo)13-14
• 2.2.2 市政配套設(shè)施14
• 2.2.3 項(xiàng)目位置及四至14-15
• 2.2.4 道路交通15-16
• 2.3 地塊主題和項(xiàng)目定位16-20
• 2.3.1 海淀區(qū)情況介紹16-17
• 2.3.2 地塊定位及項(xiàng)目主題17-18
• 2.3.3 住宅客戶定位及目標(biāo)客戶18-19
• 2.3.4 商業(yè)定位19-20
• 2.4 開發(fā)周期和項(xiàng)目融資20-22
• 2.4.1 項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)周期20-21
• 2.4.2 資金籌措計(jì)劃21-22
• 2.5 成本和收入估算22-25
• 2.5.1 項(xiàng)目總投資估算情況22-24
• 2.5.2 項(xiàng)目總收入估算24-25
• 2.6 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)25-28
• 2.6.0 稅金及利潤25-26
• 2.6.1 項(xiàng)目資金流預(yù)測分析26-27
• 2.6.2 項(xiàng)目內(nèi)部動(dòng)態(tài)收益率IRR27-28
• 第3章 項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果及與原方案差異分析28-39
• 3.1 實(shí)際建設(shè)內(nèi)容及產(chǎn)品形式28-29
• 3.2 實(shí)際開發(fā)建設(shè)周期調(diào)整29-31
• 3.3 實(shí)際開發(fā)成本31-32
• 3.3.1 住宅部分實(shí)際開發(fā)成本31-32
• 3.3.2 集中商業(yè)部分開發(fā)成本32
• 3.4 實(shí)際銷售收入與稅金32-36
• 3.4.1 項(xiàng)目實(shí)際收入情況32-34
• 3.4.2 稅金及利潤率34-36
• 3.5 實(shí)際財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)36-37
• 3.6 實(shí)施結(jié)果與原方案差異分析37-39
• 3.6.1 住宅部分差異對(duì)比與分析37-38
• 3.6.2 集中商業(yè)部分差異對(duì)比與分析38-39
• 第4章 重要管理策略與運(yùn)營方案調(diào)整39-61
• 4.1 地塊規(guī)劃布局與開發(fā)周期及順序調(diào)整39-47
• 4.1.1 商業(yè)地塊位置調(diào)整39-42
• 4.1.2 住宅開發(fā)周期和開發(fā)順序調(diào)整42-47
• 4.1.3 以穩(wěn)定現(xiàn)金流為中心的銷售節(jié)奏47
• 4.2 住宅交付標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整47-49
• 4.2.1 修精裝修對(duì)項(xiàng)目溢價(jià)水平的影響47-48
• 4.2.2 精裝修成本對(duì)土地增值稅的影響48-49
• 4.3 商業(yè)配套形態(tài)的調(diào)整49-56
• 4.3.1 商業(yè)配套初期規(guī)劃50-53
• 4.3.2 商業(yè)配套調(diào)整53-56
• 4.4 商業(yè)配套運(yùn)營策略的調(diào)整56-60
• 4.4.1 不同開發(fā)周期的出售方案比選56-57
• 4.4.2 出售方案與自持方案的比選57-58
• 4.4.3 地產(chǎn)行業(yè)投資物業(yè)比較分析58-60
• 4.5 本章小結(jié)60-61
• 第5章 土地增值稅影響與管理策略61-76
• 5.1 土地增值稅在XSW項(xiàng)目的計(jì)算方式及管理策略61-67
• 5.1.1 土地增值稅的有關(guān)稅收政策及清算方法61-62
• 5.1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅計(jì)算方法62-63
• 5.1.3 土地增值稅額計(jì)算公式在XSW項(xiàng)目中的推導(dǎo)63-65
• 5.1.4 針對(duì)土地增值稅的一般經(jīng)營策略65-67
• 5.2 土地增值稅對(duì)XSW項(xiàng)目定價(jià)策略的影響67-74
• 5.2.1 土地增值稅對(duì)XSW各期項(xiàng)目凈利潤額的影響67-69
• 5.2.2 土地增值稅對(duì)XSW各期凈利潤率的影響69-70
• 5.2.3 計(jì)土增成本系數(shù)、財(cái)務(wù)成本系數(shù)對(duì)凈利潤率的影響70-73
• 5.2.4 土地增值稅對(duì)各期地塊定價(jià)策略的影響73-74
• 5.2.5 第四檔土增時(shí)的特殊情況分析74
• 5.3 本章小結(jié)74-76
• 第6章 結(jié)論與建議76-78
• 6.1 結(jié)論76
• 6.2 建議76-78
• 參考文獻(xiàn)78-79
• 致謝79-81
• 個(gè)人簡歷81

【參考文獻(xiàn)】

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  本文關(guān)鍵詞：XSW項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)分析與研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號(hào)：290785