自上世紀(jì)九十年代我國(guó)推行住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，為我國(guó)GDP的貢獻(xiàn)功不可沒(méi)。但在那些房地產(chǎn)商賺的金滿缽銀滿盆的同時(shí)，不斷上漲的房?jī)r(jià)使廣大的普通工薪階層和中低收入者，有的望房興嘆，有的淪為房奴。是地產(chǎn)高成本推高了房?jī)r(jià)還是地產(chǎn)商賺取了高額壟斷利潤(rùn)？還是兼而有之？房?jī)r(jià)明碼標(biāo)價(jià)，房屋成本卻神秘莫測(cè)。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士越是將其成本看做是商業(yè)機(jī)密，外界越是想見(jiàn)其廬山真面目。 本文針對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題，從影響房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)部因素著手，重點(diǎn)分析土地成本因素，并與其他成本因素作簡(jiǎn)單對(duì)比，來(lái)分析房?jī)r(jià)上漲的主要原因。文章首先以成本及房地產(chǎn)相關(guān)理論為基礎(chǔ)，對(duì)我國(guó)土地使用權(quán)制度分析開(kāi)始，深入研究了我國(guó)土地使用權(quán)制度的演變。其次，在房地產(chǎn)成本與價(jià)格因素分析中，重點(diǎn)分析土地成本這一因素。在這一部分內(nèi)容中，首先分析政府自賣(mài)自買(mǎi)的土地出讓模式，然后深入研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的真實(shí)土地成本、政府如何在土地轉(zhuǎn)讓中受益，以及我國(guó)《物權(quán)法》法下土地轉(zhuǎn)讓模式及其對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響，并將土地成本與稅費(fèi)成本等其他因素進(jìn)行了對(duì)比分析，得出的結(jié)論是：土地成本因素對(duì)房?jī)r(jià)影響最大，其次為稅費(fèi)成本，其他成本對(duì)房?jī)r(jià)變化影響較小。本文最后就如何規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)提出了相應(yīng)的建議，期望本研究成果能為國(guó)家調(diào)控提供一些參考，為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展建言獻(xiàn)策。
【學(xué)位單位】：蘭州商學(xué)院
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2013
【中圖分類(lèi)】：F299.233.4
【文章目錄】：
摘要
Abstract
引言
    1.1 研究背景
    1.2 研究意義
    1.3 研究?jī)?nèi)容及思路
    1.4 本文的創(chuàng)新之處與不足
2 國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究
    2.1 房地產(chǎn)價(jià)格研究
        2.1.1 國(guó)外相關(guān)研究
        2.1.2 國(guó)內(nèi)相關(guān)研究
    2.2 國(guó)內(nèi)外研究成果的簡(jiǎn)要述評(píng)
3 我國(guó)土地使用制度改革的歷史演變
    3.1 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的土地使用制度
    3.2 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地使用制度
        3.2.1 向中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取土地使用費(fèi)
        3.2.2 對(duì)城市經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行使用權(quán)有權(quán)轉(zhuǎn)讓
        3.2.3 修改憲法，頒布《土地管理法》等法律法規(guī)
        3.2.4 規(guī)范土地市場(chǎng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控
        3.2.5 推行土地轉(zhuǎn)讓招拍掛
        3.2.6 現(xiàn)行土地制度對(duì)房?jī)r(jià)的影響及其后果
4 房地產(chǎn)成本與價(jià)格因素分析
    4.1 土地定價(jià)模式及演進(jìn)
        4.1.1 政府自賣(mài)自買(mǎi)的土地出讓模式價(jià)格組成
        4.1.2 政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地轉(zhuǎn)讓模式
        4.1.3 土地出讓金模式
        4.1.4 《物權(quán)法》框架下的土地處分權(quán)導(dǎo)致了土地炒賣(mài)現(xiàn)象
    4.2 房地產(chǎn)成本項(xiàng)目與房屋價(jià)格構(gòu)成分析
        4.2.1 土地成本分析
        4.2.2 稅費(fèi)成本分析
        4.2.3 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)
        4.2.4 地產(chǎn)商的奢侈性消費(fèi)和灰色支出與地產(chǎn)成本
    4.3 相關(guān)利益集團(tuán)的利益鏈對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響
    4.4 地方政府利益對(duì)中央調(diào)控的稀釋
    4.5 房地產(chǎn)價(jià)格主要構(gòu)成案例分析
5 對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的思考
    5.1 房地產(chǎn)行業(yè)存在的現(xiàn)狀
        5.1.1 房地產(chǎn)實(shí)際成為帶血的支柱產(chǎn)業(yè)
        5.1.2 不斷攀升的房?jī)r(jià)正在吞噬著老百姓的“中國(guó)夢(mèng)”
        5.1.3 買(mǎi)房貴與高空置率同時(shí)并存
    5.2 房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題
        5.2.1 商品房?jī)r(jià)格上漲仍處于失控狀態(tài)
        5.2.2 房地產(chǎn)業(yè)使金融存在風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大
        5.2.3 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府結(jié)成了利益共同體
        5.2.4 房地產(chǎn)業(yè)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展
        5.2.5 房地產(chǎn)業(yè)的畸形發(fā)展埋下了社會(huì)動(dòng)蕩的隱患
    5.3 規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的再思考
        5.3.1 建立公平合理的利益分配制度
        5.3.2 加大對(duì)土地轉(zhuǎn)讓的監(jiān)督
        5.3.3 妥善解決低收入人群的住房
        5.3.4 打擊和限制房地產(chǎn)交易的投機(jī)行為
        5.3.5 轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式
        5.3.6 打擊與房地產(chǎn)相關(guān)利益的尋租行為
參考文獻(xiàn)
后記

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前10條

1 連子康;唐芷蘭;盧榮安;許巍;;地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系研究——以湖北省武漢市為例[J];現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技;2007年05期

2 周京奎;信息不對(duì)稱(chēng)、信念與金融支持過(guò)度——房地產(chǎn)泡沫形成的一個(gè)博弈論分析[J];財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì);2005年08期

3 溫海珍;呂雪夢(mèng);張凌;;房?jī)r(jià)與地價(jià)的內(nèi)生性及其互動(dòng)影響——基于聯(lián)立方程模型的實(shí)證分析[J];財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì);2010年02期

4 鄭薈娟;陳寶峰;;普通住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究[J];北方經(jīng)貿(mào);2012年01期

5 楊帆;盧周來(lái);;中國(guó)的“特殊利益集團(tuán)”如何影響地方政府決策——以房地產(chǎn)利益集團(tuán)為例[J];管理世界;2010年06期

6 陳祖華;淺析政府行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響[J];經(jīng)濟(jì)工作導(dǎo)刊;2003年02期

7 王國(guó)軍,劉水杏;房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)研究[J];經(jīng)濟(jì)研究;2004年08期

8 劉素榮;;關(guān)于我國(guó)房產(chǎn)稅改革的思考[J];財(cái)會(huì)研究;2010年11期

9 時(shí)鵬;余勁;;貨幣供應(yīng)量、地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系的再檢驗(yàn)——以陜西為例[J];西北農(nóng)林科技大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版);2012年06期

10 馮偉;論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面成本管理與控制[J];四川建筑;2005年05期

相關(guān)博士學(xué)位論文 前1條

1 任超群;土地出讓價(jià)格信號(hào)對(duì)房?jī)r(jià)的影響研究[D];浙江大學(xué);2011年

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前3條

1 曹春霞;中國(guó)房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題研究[D];首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué);2006年

2 鄒清源;特殊利益集團(tuán)扭曲中國(guó)房地產(chǎn)公共政策的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析[D];暨南大學(xué);2006年

3 單捷;中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫研究[D];復(fù)旦大學(xué);2009年

本文編號(hào)：2866826