1998年福利分房徹底結(jié)束后,我國的房地產(chǎn)市場真正走向了市場化發(fā)展道路。在住宅類房地產(chǎn)走向成熟的道路上,我國的商業(yè)地產(chǎn)也從以往的店鋪、批發(fā)市場為主的商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向了購物中心、SHOPPINGMALL、購物廣場等大型規(guī)模成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)方向發(fā)展。 然而在商業(yè)地產(chǎn)逐漸從規(guī)模上以及業(yè)態(tài)上走向成熟的過程中,出現(xiàn)了許多問題,其突出的表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商經(jīng)營理念以及商業(yè)地產(chǎn)融資困境方面。目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營理念存在偏差,在經(jīng)營上以建完即售為主,這樣的經(jīng)營模式不利于保證商業(yè)經(jīng)營所需具備的完整性,缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃,導致開發(fā)商一旦撤走,這些商業(yè)地產(chǎn)項目就會日漸蕭條的現(xiàn)象。究其根本原因在于目前國內(nèi)開發(fā)商普遍存在較大的融資困境。由于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)需要較雄厚的資金支持,我國房地產(chǎn)業(yè)自有資金比例過小,就商業(yè)地產(chǎn)而言,其對銀行業(yè)金融機構(gòu)的依賴程度達到70%—80%。以持有經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的模式,其回收期較長,國內(nèi)開發(fā)商難以承受這樣較長周期的資金壓力。就導致了上述商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式產(chǎn)生。 解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式上存在的問題,從根本上來說,就要從融資上來尋找解決途徑。國際上商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的成功經(jīng)驗告訴我們,以持有并經(jīng)營物業(yè)的權(quán)益型REITs,在其融資方面、經(jīng)營模式方面都能很好的滿足我國目前商業(yè)地產(chǎn)存在的問題。而目前我國的商業(yè)地產(chǎn)的盈利空間以及居民的投資意愿都能夠很好地滿足權(quán)益型REITs的發(fā)展要求。并且權(quán)益型REITs在盈利方面對開發(fā)商也很具有吸引力�？梢哉f,我國已經(jīng)具備了發(fā)展權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的現(xiàn)實基礎條件。 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs究竟其為何物,目前雖然國內(nèi)物業(yè)有打包做成REITs在海外上市的,但是在我國大陸境內(nèi)目前尚無在內(nèi)地上市的REITs,因此有必要對權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的一些必要要素做簡單介紹。對于權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的理解,我們不能簡單地把商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包看成是可以做成流動的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,那樣就抹殺了資本市場在商業(yè)地產(chǎn)領域的強大力量。也不能僅僅把REITs看成是和股票一樣可以領取分紅,可以自由買賣的投資證券,那我們就忽視了作為實體的商業(yè)創(chuàng)造的價值。如何看待權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs呢?本文對權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs做的詮釋就是“商業(yè)模式+金融模式”。在本文中,筆者借鑒權(quán)益型REITs發(fā)展較為成熟的美國,將通過重新開發(fā)創(chuàng)造收益的美國FRT、Kimco、MAC二大REITs,售后返租的Realty Income REITs,利用合資基金打造規(guī)模的Regency Centers REITs作為重點案例加以研究。得出權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs要想獲得成功,必須把好的商業(yè)模式與好的REITs金融模式相結(jié)合,打造出可持續(xù)擴張的增長路徑,并通過規(guī)模效應創(chuàng)造溢價。其核心是通過商業(yè)模式提高商業(yè)地產(chǎn)回報率,通過金融模式打造規(guī)模效應,放大商業(yè)優(yōu)勢。從而實現(xiàn)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs穩(wěn)定分紅的目標,擴大其發(fā)展規(guī)模。 然而,如何能夠?qū)崿F(xiàn)權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs所要求的創(chuàng)造穩(wěn)定分紅收益,實現(xiàn)其規(guī)模擴大成長。筆者從其收益來源分析,其收益來源包括有租金收入、資產(chǎn)增值、利息收入、資本利得以及股息和紅利等。從其收益來源可以看出權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的投資領域不限于商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營收入,還可以投資于其他金融類資產(chǎn)。當然這一投資比例按照國際上REITs慣例要保持在一定比例之內(nèi)。其次如何操作權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的投資,還要從風險因素考、慮,本文從其面臨的主要風險,將其分類歸納,具體可分為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險,系統(tǒng)風險是指能夠影響所有REITs的風險因素,包括周期風險、政治風險、通貨膨脹風險、市場風險；其非系統(tǒng)風險是指僅僅由于某種特殊事件的發(fā)生而影響某個REITs收益的風險因素,包括有投資風險、財務風險、決策風險、流動性風險、道德風險等。 在分析過權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的經(jīng)營模式、收益所得以及主要風險因素之后,我們在對其如何做投資操作方面有了較為明確的方向。對權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的投資管理策略方面,我們從資產(chǎn)管理策略、收購策略、融資策略三方面對其作了較為詳細的闡述。資產(chǎn)管理策略通過積極的管理物業(yè),組建可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)業(yè)態(tài),尋求獲取最高的租金收入,利用合適的時機提升租金水平,提高租金的續(xù)約率,維持高質(zhì)量租戶基礎,推動內(nèi)部增長并與租戶建立及維持緊密關系。收購策略的實施一方面依賴于自身的商業(yè)模式,另一方面收購策略還要對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期有個相對比較準確的分析,實施收購策略是在市場處于向下調(diào)整的尾部階段或處于上升時期的頭部階段。再者就是對收購對象的估值方面,運用合理的估值方法,對物業(yè)的價值做相對準確的估價,才能保證收購的實施具有現(xiàn)實意義。融資策略方面,由于REITs收入的90%都要以分紅的形式分配給投資者,所以其并沒有多少資金可以用于實施收購策略,造成收購策略的實施必須借助于外部融資。因此實施融資策略就是要實現(xiàn)融資成本最低化,融資結(jié)構(gòu)最優(yōu)化。對其實施應根據(jù)公司不同時期的財務狀況,合理調(diào)整融資結(jié)構(gòu),使得其符合穩(wěn)健的財務政策要求。 在對權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs實施風險控制方面,由于系統(tǒng)性風險難以回避,本文著重從非系統(tǒng)風險方面通過合理定位項目,分散組合投資,建立科學健全的投資決策體系,制定穩(wěn)健的財務機制,完善REITs監(jiān)督管理機制等方面對其作了詳細的對策建議。 首先與投資風險對應的措施從合理定位項目和分散組合投資來做詳細的應對之策。在合理定位方面,其關鍵取決于項目的定位是否符合社會的需求。為減少物業(yè)空置的風險,項目在定位方面,一方面要考慮商業(yè)位置的定位是否符合商家的發(fā)展要求,另一方面在商業(yè)業(yè)態(tài)的布局方面考慮是否符合消費者的消費需求,避免業(yè)態(tài)重合。這些分析采用從宏觀到微觀的角度進行了層次遞進的闡述。就分散投資組合方面,由于權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs不僅可以投資物業(yè)還可以投資其他金融產(chǎn)品,所以其分散的投資不僅可以與其他金融產(chǎn)品組合投資,還可以通過不同地區(qū),不同類型商業(yè)地產(chǎn)項目來達到組建投資組合,分散投資風險的目的。 其次從人員素質(zhì)、決策方法、決策管理體系三方面來如何規(guī)避決策風險,針對可能失控的環(huán)節(jié)作了對策建議。其中就決策管理體系,筆者就實習中所接觸到的金融單位決策管理體系作為參考,提出了分層分級的決策管理體系。 再次就財務風險和流動性風險而言,筆者認為流動性風險的產(chǎn)生,在很大程度上是由投資風險和財務風險造成的,因此本文在對投資風險控制措施交代之后,著重從建立穩(wěn)健的財務機制出發(fā)對財務風險和流動性風險做了對策建議。就財務風險的控制方面,首先優(yōu)化財務結(jié)構(gòu),其次從現(xiàn)金流出、流入以及現(xiàn)金流控制方面建立現(xiàn)金流量戰(zhàn)略,再次建立由內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督構(gòu)成具有遞進性和交互性的綜合財務監(jiān)督體系,最后建立以信息化為基礎,對企業(yè)在經(jīng)營管理活動中的潛在風險和財務危機進行實時監(jiān)測、預測、報警、分析、評價、考核、規(guī)避、處理的財務預警管理體系,增強財務危機意識。經(jīng)過一系列的財務控制措施建立穩(wěn)健的財務機制。 最后從完善REITs監(jiān)督管理機制入手針對可能發(fā)生的道德風險進行預防。就如何完善REITs監(jiān)督管理機制,筆者從完善REITs信息披露制度,加強投資者對REITs管理人的監(jiān)督約束以及健全激勵機制三方面對其作了詳細的闡述。 總之,本文的行文按照由淺入深,層層遞進的思路對為何要研究權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs,如何認識權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs,以及如何操作權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs做了闡述。并著重對權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs投資的模式、投資的策略、投資的風險控制等方面對其進行了較為詳細的研究。
【學位單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2010
【中圖分類】：F293.3
【文章目錄】：
中文摘要
ABSTRACT
1. 緒論
    1.1 研究問題的意義
    1.2 本文研究的思路
    1.3 本文使用的理論工具和研究方法
    1.4 本文的創(chuàng)新及不足之處
2. 研究權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的原因
    2.1 本文所述商業(yè)地產(chǎn)的范疇
    2.2 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及問題
        2.2.1 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀
        2.2.2 商業(yè)地產(chǎn)存在的問題
    2.3 權(quán)益型REITs可解決我國商業(yè)地產(chǎn)中存在的問題
        2.3.1 商業(yè)地產(chǎn)問題的解決辦法
        2.3.2 權(quán)益型REITs
        2.3.3 權(quán)益型REITs與商業(yè)地產(chǎn)的完美結(jié)合
3. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的特點及模式選擇
    3.1 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的特點
        3.1.1 "集合性"投資
        3.1.2 流動性較強
        3.1.3 專家經(jīng)營管理
        3.1.4 投資組合多元化
    3.2 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的模式選擇
4. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的商業(yè)模式+金融模式
    4.1 重新開發(fā)創(chuàng)造增值收益
        4.1.1 FRT"3R"戰(zhàn)略打造特色商 圈特色商業(yè)模式+穩(wěn)健財務策略
        4.1.2 Kimco:牽手大型零售商規(guī)�；\作 規(guī)模化經(jīng)營+穩(wěn)健金融模式
        4.1.3 MAC:與奢侈品同步增長 高端品牌+較激進外部融資
        4.1.4 小結(jié)
    4.2 售后返租,對REITs金融特性的最佳詮釋
        4.2.1 Realty Income:多樣化租戶組合+低成本融資
        4.2.2 小結(jié)
    4.3 利用合資基金打造規(guī)模效應
        4.3.1 REG:租戶定制開發(fā)+合資基金融資
        4.3.2 小結(jié)
5. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的收入與風險分析
    5.1 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的收入分析
        5.1.1 租金收入
        5.1.2 資產(chǎn)增值
        5.1.3 利息收益
        5.1.4 股息和紅利
        5.1.5 資本利得
    5.2 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITs的風險分析
        5.2.1 系統(tǒng)性風險
        5.2.2 非系統(tǒng)性風險
6. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的投資管理策略
    6.1 資產(chǎn)管理策略
    6.2 收購策略
    6.3 融資策略
7. 權(quán)益型商業(yè)地產(chǎn)REITS的風險控制策略
    7.1 合理定位項目
    7.2 分散投資組合
        7.2.1 REITs與其他金融資產(chǎn)分散化投資
        7.2.2 多樣化投資組合策略
    7.3 建立科學的決策體系
    7.4 建立穩(wěn)健的財務機制
        7.4.1 優(yōu)化財務結(jié)構(gòu)
        7.4.2 保持合理的現(xiàn)金流量戰(zhàn)略
        7.4.3 建立財務監(jiān)督體系
        7.4.4 建立財務預警系統(tǒng),增強財務危機管理意識
    7.5 完善REITs監(jiān)督管理機制
        7.5.1 完善REITs信息披露制度
        7.5.2 加強投資者對REITs管理人的監(jiān)督約束機制
        7.5.3 健全激勵機制
參考文獻
后記
致謝
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【共引文獻】

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本文編號：2857128