房地產合作開發(fā)實際上是一種對土地、資金等房地產要素的整合,是合作開發(fā)的各方主體為完成房地產的開發(fā)、經(jīng)營而通過合作開發(fā)房地產合同的方式將各自擁有的要素結合到一起的民事行為。合作開發(fā)房地產合同具有以下法律特征：共同投資、共享利潤、共擔風險；合作開發(fā)合同主體具有特殊的主體資質；合作合同目的具有營利性；合作合同中的土地主使用權主要通過劃撥或者出讓方式取得。合作開發(fā)房地產合同的社會實踐模式主要存在兩種類型：一種是項目公司型合作開發(fā),即合作合同約定通過組建新的項目公司進行合作開發(fā)或以增資擴股的形式進行合作開發(fā)；另外一種模式即合作合同約定以非項目公司型合作開發(fā),其主要方式是“聯(lián)建”和“參建”。合作開發(fā)房地產合同應當對以下幾個涉及房地產開發(fā)合同效力問題應當給予足夠的重視：房地產開發(fā)企業(yè)資質、以未經(jīng)批準劃撥土地使用權出資、集體土地使用權出資、審批問題、擅自變更土地用途、辦理土地使用權過戶登記、未取得土地使用權證等對合作同效力的影響。在合作開發(fā)房地產合同中應當對幾種特殊的合作合同進行效力界定,即四種常見的“名不副實”的合作合同的認定和處理。一般就來說,在合作合同中存在“保底條款”的合同即為“名不副實”的合作合同,即合作合同有約定“一方不承擔房地產經(jīng)營風險”的條款時,即應當根據(jù)其具體內容對其進行“轉性”認定,此類合同通常界定為土地使用權轉讓合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同或借款合同,其合同的效力也適用我國法律法規(guī)對于“轉性”后界定的相關合同的規(guī)定。
【學位單位】：湖南大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2010
【中圖分類】：F293.33
【文章目錄】：
摘要
Abstract
第1章 緒論
    1.1 研究的背景與意義
    1.2 文獻綜述
    1.3 研究的主要內容和方法
        1.3.1 主要內容
        1.3.2 研究方法
第2章 合作開發(fā)房地產合同的法律界定
    2.1 合作開發(fā)房地產合同的內涵
        2.1.1 合作開發(fā)房地產概念的產生
        2.1.2 合作開發(fā)房地產合同的概念
    2.2 合作開發(fā)房地產合同的性質和特征
        2.2.1 合作開發(fā)房地產合同的性質
        2.2.2 合作開發(fā)房地產合同的法律特征
    2.3 合作開發(fā)房地產合同的類型
        2.3.1 項目公司型合作開發(fā)
        2.3.2 非項目公司型合作開發(fā)
第3章 合同主體之于合作開發(fā)房地產合同的效力分析
    3.1 主體類型之于合作開發(fā)房地產合同的效力
        3.1.1 自然人
        3.1.2 法人
        3.1.3 其他組織
    3.2 主體所獲證照之于合作開發(fā)房地產合同的效力
        3.2.1 營業(yè)執(zhí)照之于合作開發(fā)房地產合同的效力
        3.2.2 資質之于合作開發(fā)房地產合同的效力
第4章 土地之于合作開發(fā)房地產合同的效力分析
    4.1 以非出讓土地使用權出資方式之于合作合同效力
        4.1.1 以未經(jīng)批準劃撥土地使用權出資之于合作合同的效力
        4.1.2 集體土地使用權出資之于合作合同的效力
    4.2 土地使用權出讓審批之于合作合同效力
    4.3 擅自變更土地用途之于合作合同的效力
    4.4 土地使用權存在瑕疵之于合作合同的效力
        4.4.1 未辦理土地使用權過戶登記之于合同的效力
        4.4.2 未取得土地使用權證之于合作同的效力
第5章 四種特殊的合作合同效力分析
    5.1 四種特殊的合作合同的界定
    5.2 四種特殊的合作合同的效力分析
        5.2.1 名為合作合同實為土地使用權轉讓合同的效力
        5.2.2 名為合作合同實為房屋買賣合同的效力
        5.2.3 名為合作合同實為借款合同的效力
        5.2.4 名為合作合同實為房屋租賃合同的效力
結論
參考文獻
致謝

【參考文獻】

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1 申黎;房地產開發(fā)中面臨的法律問題及對策[J];中國房地產;2003年02期

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本文編號：2839646