伴隨中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的興起,房地產(chǎn)評(píng)估的重要性日期凸顯。房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起杠桿作用,房?jī)r(jià)高低不但關(guān)乎民生,更是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表,由此可見(jiàn),合理評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格重要的現(xiàn)實(shí)意義。 由于行業(yè)起步晚,且一直屬于政府監(jiān)控,我國(guó)早期的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)具有強(qiáng)烈的行政色彩,應(yīng)用范圍較窄。近年來(lái),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,改革體制的深化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)日趨多樣化,房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)結(jié)合也越來(lái)越緊密,房地產(chǎn)評(píng)估也逐漸拓寬和多元化。市場(chǎng)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等國(guó)外先進(jìn)的評(píng)估方法和理論逐漸引入并應(yīng)用到評(píng)估實(shí)務(wù)中,其中,成本法是資產(chǎn)評(píng)估中三大方法之一,也是房地產(chǎn)評(píng)估中最常應(yīng)用的方法。 在評(píng)估實(shí)務(wù)中,成本法通常應(yīng)用到工業(yè)地產(chǎn)、新開(kāi)發(fā)土地、公共建筑等市場(chǎng)可選取交易案例較少的評(píng)估對(duì)象中。房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值通常等于其重置價(jià)格乘以成新率,其中重置價(jià)格可以通過(guò)查詢相關(guān)資料獲得較為客觀的數(shù)據(jù),而成新率的確定往往是評(píng)估中的重點(diǎn)和難題。在評(píng)估實(shí)務(wù)中,通過(guò)評(píng)估人選現(xiàn)場(chǎng)勘查后進(jìn)行打分,并依據(jù)其已使用年限和總使用年限綜合判定。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷的結(jié)果具有一定偏差,而根據(jù)年限直線折舊法確定建筑物貶值額也不符合建筑物非線性的貶值規(guī)律。為解決這個(gè)問(wèn)題,本文在回顧中外房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展史的基礎(chǔ)上,介紹了成本法的基本含義及相關(guān)理論,然后聚焦成本法的成新率問(wèn)題,重點(diǎn)探討如何引用數(shù)學(xué)建模將成新率這個(gè)定性問(wèn)題定量化：首先通過(guò)專家打分法、層次分析法測(cè)算出成新率中房屋結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三大因素的權(quán)重和重要性排序,再通過(guò)模糊分析法測(cè)算出其成新率。為了論證方法的可行性,本文通過(guò)一個(gè)經(jīng)典的工業(yè)地產(chǎn)評(píng)估案例進(jìn)行分析,對(duì)比其傳統(tǒng)方法和數(shù)學(xué)建模方法評(píng)估結(jié)果的差異,并討論各方法的優(yōu)缺點(diǎn)及提出相應(yīng)的建議。 本文共分為六章。 第一章緒論。主要論述論文的研究背景,介紹了房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要性以及房地產(chǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)行業(yè)中日益凸顯的作用。其中重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)的發(fā)展歷史,并對(duì)本文中探討的成本法作了基本的簡(jiǎn)介,提出了本文的撰寫思路、意義、方法。最后歸納了本文的創(chuàng)新與不足。 第二章文獻(xiàn)綜述。本章首先闡述了英美房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展歷史以及評(píng)估方法的使用和比較,并對(duì)其在成本法的應(yīng)用上作了簡(jiǎn)要介紹。然后,文章介紹了我國(guó)的房地產(chǎn)三大發(fā)展階段,也回顧了國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于圍繞成本法問(wèn)題分析。最后在借鑒英美先進(jìn)評(píng)估理念的基礎(chǔ)上,結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀,歸納了國(guó)內(nèi)研究的成果與問(wèn)題所在。 第三章成本法房地產(chǎn)評(píng)估概述。本章首先對(duì)成本法的基本概念、適用對(duì)象、特征、計(jì)算公式作了基本介紹。然后對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成因素,即土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、土地增值收益、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)作了詳細(xì)介紹,并針對(duì)成新率判定中非常重要的兩個(gè)概念,即房地產(chǎn)貶值與建筑物的成新率計(jì)算進(jìn)行論述。 第四章層次分析法和模糊分析法概述。本章主要介紹了層次分析法和模糊分析法的概念、操作步驟,并針對(duì)成新率的問(wèn)題進(jìn)行初步的數(shù)學(xué)建模,探討兩種方法如何應(yīng)用于房地產(chǎn)評(píng)估之中。 第五章基于層次分析法和模糊綜合評(píng)估法的案例分析。本章首先介紹了案例的基本情況,傳統(tǒng)評(píng)估過(guò)程及評(píng)估結(jié)果以及選取案例的原因。然后應(yīng)用兩種數(shù)學(xué)方法進(jìn)行修正評(píng)估,并探討了評(píng)估結(jié)果的差異和原因。最后,通過(guò)案例分析提出層次分析法和模糊綜合分析法在房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)用中的適應(yīng)性和優(yōu)缺點(diǎn)以及使用建議。 第六章結(jié)論與展望。對(duì)論文進(jìn)行歸納總結(jié),并對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中成本法未來(lái)發(fā)展進(jìn)行了展望。
【學(xué)位單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2014
【中圖分類】：F299.233.42
【文章目錄】：
摘要
Abstract
目錄
1. 緒論
    1.1 研究背景與意義
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意義
    1.2 研究?jī)?nèi)容及方法
        1.2.1 研究?jī)?nèi)容
        1.2.2 研究方法
    1.3 本文的創(chuàng)新及不足
        1.3.1 本文創(chuàng)新點(diǎn)
        1.3.2 本文不足
2. 文獻(xiàn)綜述
    2.1 國(guó)外研究發(fā)展?fàn)顩r
    2.2 國(guó)內(nèi)研究發(fā)展?fàn)顩r
    2.3 文獻(xiàn)評(píng)述
3. 成本法房地產(chǎn)評(píng)估概述
    3.1 房地產(chǎn)評(píng)估成本法概述
        3.1.1 成本法的含義
        3.1.2 成本法的理論依據(jù)
        3.1.3 成本法的特點(diǎn)
        3.1.4 成本法的適用范圍
        3.1.5 成本法的計(jì)算公式
    3.2 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
        3.2.1 土地取得成本
        3.2.2 開(kāi)發(fā)成本
        3.2.3 土地增值收益
        3.2.4 管理費(fèi)用
        3.2.5 投資利息
        3.2.6 銷售稅費(fèi)
        3.2.7 開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
    3.3 房地產(chǎn)的貶值
        3.3.1 房地產(chǎn)貶值的含義及分類
        3.3.2 房地產(chǎn)貶值估測(cè)的基本思路
        3.3.3 房地產(chǎn)貶值的測(cè)算
    3.4 建筑物的成新率計(jì)算
        3.4.1 成新率概念
        3.4.2 成新率的計(jì)算
        3.4.3 房屋新舊程度的判定
        3.4.4 成新率的結(jié)構(gòu)
        3.4.5 成新率運(yùn)用的問(wèn)題
4. 層次分析法和模糊綜合分析法概述
    4.1 層次分析法
        4.1.1 層次分析法的含義
        4.1.2 層次分析法的基本步驟
        4.1.3 層次分析法在成本法應(yīng)用中的適應(yīng)性分析
        4.1.4 層次分析法在成本法應(yīng)用中的的優(yōu)點(diǎn)
        4.1.5 層次分析法在成本法應(yīng)用中的的缺點(diǎn)
        4.1.6 層次分析法在成本法應(yīng)用中的的建議
    4.2 模糊綜合評(píng)價(jià)法
        4.2.1 模糊綜合評(píng)估法的含義
        4.2.2 構(gòu)建成新率測(cè)算的模糊綜合評(píng)價(jià)模型
        4.2.3 模糊綜合評(píng)估法在成本法應(yīng)用中的適應(yīng)性分析
        4.2.4 模糊綜合評(píng)估法在成本法應(yīng)用中的優(yōu)點(diǎn)
        4.2.5 模糊綜合評(píng)估法在成本法應(yīng)用中的缺點(diǎn)
        4.2.6 模糊綜合評(píng)估法在成本法應(yīng)用中的建議
5. 基于層次分析法和模糊綜合評(píng)估法案例分析
    5.1 案例基本情況
    5.2 案例選取原因
    5.3 傳統(tǒng)估價(jià)方法與過(guò)程
    5.4 案例分析
    5.5 基于層次分析法的成新率權(quán)重比例的確定
    5.6 基于模糊綜合分析法的成新率的確定
    5.7 與現(xiàn)存方法評(píng)估結(jié)果差異分析
6. 結(jié)論與展望
參考文獻(xiàn)
后記
致謝

【參考文獻(xiàn)】

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