中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)擁有高達(dá)數(shù)萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模,對(duì)50多個(gè)相關(guān)行業(yè)有直接帶動(dòng)作用,其發(fā)展?fàn)顩r對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響巨大。特別在2008年全球金融危機(jī)下,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇起到了巨大的帶動(dòng)作用。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存在嚴(yán)重的供求不平衡問(wèn)題,基本生產(chǎn)“原材料”——土地供給壟斷、需求競(jìng)爭(zhēng),導(dǎo)致地價(jià)高企、房?jī)r(jià)高企,并引發(fā)系列民生問(wèn)題,社會(huì)矛盾突出,自2003年起,國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進(jìn)入常態(tài)化。 逆水行舟、不進(jìn)則退,每一輪調(diào)控,對(duì)優(yōu)秀企業(yè)而言是強(qiáng)者恒強(qiáng)、擴(kuò)大市場(chǎng)份額的最佳機(jī)會(huì),而眾多中小房企則面臨著更大的生存壓力。未來(lái),中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)集中化將不可避免,房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)、客戶競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、商業(yè)模式競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代,中國(guó)6萬(wàn)多家房地產(chǎn)企業(yè)2/3以上將被淘汰出局,在這個(gè)數(shù)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)中,也會(huì)有越來(lái)越多的百億級(jí)企業(yè)、千億級(jí)企業(yè)涌現(xiàn)出來(lái)。 而縱觀從眾多的中小企業(yè)中脫穎而出的中國(guó)一線優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè),之所以取得成功,清晰的戰(zhàn)略、獨(dú)到的商業(yè)運(yùn)作模式、卓越的運(yùn)營(yíng)體系和執(zhí)行力,至關(guān)重要。 本文從“戰(zhàn)略管理的基本理論概述”、“中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境分析’“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式”、“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)其他企業(yè)的借鑒意義”四個(gè)部分進(jìn)行深入研究,重點(diǎn)對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略及商業(yè)模式進(jìn)行剖析,以啟發(fā)眾多處于特殊調(diào)控背景及激烈競(jìng)爭(zhēng)格局下的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)能夠找到一條適合自身發(fā)展的差異化道路。 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司(本文中簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”)創(chuàng)立于1988年,已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨五大核心產(chǎn)業(yè),企業(yè)資產(chǎn)2500億元,年收入1400億元,年納稅200億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在發(fā)展過(guò)程中有過(guò)四次重大的戰(zhàn)略調(diào)整,并最終清晰確立了以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心的戰(zhàn)略定位,找到了“商業(yè)+地產(chǎn)”的城市綜合體商業(yè)模式,打通了“商業(yè)與地產(chǎn)”的最佳結(jié)合之道,從根本上解決了項(xiàng)目的資金問(wèn)題和盈利問(wèn)題。究其核心：一是形成了以大規(guī)模商業(yè)開(kāi)發(fā)、再造城市新中心的主題拿地能力,開(kāi)創(chuàng)了在土地市場(chǎng)的藍(lán)海,避免了在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)去簡(jiǎn)單的“拼刺刀”、競(jìng)地價(jià)；第二是在于整個(gè)資金運(yùn)作模式上實(shí)現(xiàn)了“以售養(yǎng)租”的策略,解決了快速擴(kuò)張下的資金鏈壓力,實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高周轉(zhuǎn)；第三是形成了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的產(chǎn)業(yè)鏈條上下游的資源整合核心競(jìng)爭(zhēng)力。 萬(wàn)達(dá)模式的成功為行業(yè)所公認(rèn),雖然萬(wàn)達(dá)模式不能簡(jiǎn)單的照搬照抄,但是其成功的發(fā)展經(jīng)驗(yàn),對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)仍有典型的借鑒意義。 第一,在行業(yè)集中化浪潮中,眾多房企要生存下來(lái),必須走差異化的發(fā)展道路,建立具有自身獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的商業(yè)運(yùn)作模式和盈利模式。 第二,房地產(chǎn)做為資金密集型的準(zhǔn)金融行業(yè),萬(wàn)達(dá)通過(guò)多業(yè)態(tài)的組合運(yùn)作,實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流平衡,實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高周轉(zhuǎn),萬(wàn)達(dá)資金運(yùn)作模式值得其他企業(yè)所廣泛借鑒。 第三,目前土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,萬(wàn)達(dá)通過(guò)主題產(chǎn)業(yè)拉動(dòng),避開(kāi)公開(kāi)土地招拍掛市場(chǎng)的紅海競(jìng)爭(zhēng),萬(wàn)達(dá)的主題拿地能力,開(kāi)創(chuàng)了土地市場(chǎng)的藍(lán)海。 第四,戰(zhàn)略合作伙伴的建設(shè)對(duì)于志于全國(guó)化、規(guī)�；�、虛擬化發(fā)展的企業(yè)將越來(lái)越關(guān)鍵,而正是強(qiáng)大的資源整合能力,成就萬(wàn)達(dá)集團(tuán)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的形成。 第五,先商業(yè)后地產(chǎn),萬(wàn)達(dá)雖然在租戶組合、在租金水平提升上還有很大的空間,但其商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、動(dòng)線組織等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式也值得其他商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)深度學(xué)習(xí)。 第六,標(biāo)準(zhǔn)化管理體系是眾多優(yōu)秀的全國(guó)化發(fā)展企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)。萬(wàn)達(dá)全國(guó)化發(fā)展過(guò)程中,通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理體系避免了管理失控,真正做到了“管而不死、放而不亂”,切實(shí)防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及品牌風(fēng)險(xiǎn),對(duì)基礎(chǔ)管理的重視度也是企業(yè)能否長(zhǎng)久生存、戰(zhàn)略能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。
【學(xué)位單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2012
【中圖分類】：F299.233.4;F272
【部分圖文】：

3.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境分析仍然是整個(gè)一級(jí)整治中的難點(diǎn)，不規(guī)范、不透明的環(huán)節(jié)眾多。這些問(wèn)題要完全得以解決，仍然需要一個(gè)過(guò)程。由于拆遷過(guò)程中的糾紛不斷，也使城市的發(fā)展受到一定的影響和限制。3.2中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響因素及未來(lái)的市場(chǎng)前景3.2.1支撐中國(guó)房地產(chǎn)過(guò)_十年快速發(fā)展的五大核心因素過(guò)去十年，中國(guó)房地產(chǎn)取得了快速的發(fā)展，這十年被稱為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上的黃金十年，房地產(chǎn)銷售面積的年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)了 15%，房地產(chǎn)銷售金額的年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)了 32%。我分析認(rèn)為，這十年的快速發(fā)展，主要有賴于以下五個(gè)因素r

3.中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境分析此平均下來(lái)每年的凈利率水平僅約4%,而這一行業(yè)之所以仍然能夠保持較高的凈資產(chǎn)收益率，關(guān)鍵在于高杠桿和資金的滾動(dòng)利用、滾動(dòng)^u發(fā)�？v觀上述推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)去十年快速發(fā)展的五大核心因素，我們預(yù)計(jì)在未來(lái)的五年、甚至十年，這五大核心因素均不會(huì)發(fā)生根本性的變化，中國(guó)的預(yù)算體制、金融體制也難以發(fā)生根本性的變化，因此支撐未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的基因仍然向好。3. 2. 2未來(lái)五年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于黃金時(shí)代保守估計(jì)，未來(lái)5年，全國(guó)商品住宅年銷售面積仍將保持在10-15億平米的高水平，未來(lái)5年仍將是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代。支撐中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的二大基本因素：

圖3:萬(wàn)達(dá)產(chǎn)業(yè)鏈整合運(yùn)作模式圖萬(wàn)達(dá)百貨的發(fā)展其核心是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的支持，同時(shí)也是一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá)百貨在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略版圖中具有重要的戰(zhàn)略意義，在萬(wàn)達(dá)的第一代產(chǎn)品中，由于項(xiàng)目體量不大，僅靠沃爾瑪就可以起到主力店支撐作用，

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