作為我國(guó)的一項(xiàng)法律制度,商品房預(yù)售制度自從香港引入以來(lái)已經(jīng)實(shí)施了二十余年,對(duì)于緩解我國(guó)大陸地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張狀況、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速崛起發(fā)揮了重要的推動(dòng)作用。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展,社會(huì)矛盾及市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大變化,商品房預(yù)售制度寬松的政策規(guī)定、制度內(nèi)部的先天缺陷及政府監(jiān)管責(zé)任的缺失使得該制度運(yùn)行以來(lái)產(chǎn)生的問(wèn)題和糾紛無(wú)數(shù),不僅影響社會(huì)和諧穩(wěn)定,也阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,社會(huì)各界要求取消商品房預(yù)售制度的呼聲不斷高漲。如何立足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)改革商品房預(yù)售制度,加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售制度的監(jiān)管,切實(shí)維護(hù)公共利益,對(duì)我國(guó)政府提出了新的挑戰(zhàn)。商品房預(yù)售制度的監(jiān)管是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,不僅需要完善商品房預(yù)售制度及其配套政策,更需要加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售制度監(jiān)管。在所有商品房預(yù)售監(jiān)管主體中,政府部門作為最強(qiáng)有力的監(jiān)管主體,在監(jiān)管中擁有不可替代的資源優(yōu)勢(shì),因此,加強(qiáng)政府對(duì)商品房預(yù)售制度的行政監(jiān)管是重中之重。本文以T市小區(qū)維權(quán)個(gè)案為例,分析商品房預(yù)售制度運(yùn)行過(guò)程中存在的具體問(wèn)題,探究政府監(jiān)管責(zé)任的缺失所在。通過(guò)對(duì)T市的實(shí)地研究,分析改革商品房預(yù)售制度的必要性與可行性,發(fā)現(xiàn)對(duì)于T市來(lái)說(shuō)現(xiàn)階段短期內(nèi)取消預(yù)售制度是不可行的。因此,T市應(yīng)該在漸進(jìn)式改革預(yù)售制度的同時(shí),加強(qiáng)對(duì)其的行政監(jiān)管,以期將預(yù)售引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及損害公共利益的可能性降至最低限度,推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,促進(jìn)社會(huì)公平正義,保證社會(huì)建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的和諧發(fā)展。本文首先闡述了商品房預(yù)售行政監(jiān)管的研究背景、意義,對(duì)國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界對(duì)于商品房預(yù)售監(jiān)管的研究概況進(jìn)行分析和總結(jié),確立本文的行文路線框架,在確定研究方法和創(chuàng)新點(diǎn)后,對(duì)于相關(guān)概念進(jìn)行界定和明晰,確立本文的理論基礎(chǔ),并以此展開(kāi)研究。其次,分析商品房預(yù)售的現(xiàn)狀及監(jiān)管機(jī)構(gòu)的具體分工情況,基于T市商品房預(yù)售行政監(jiān)管實(shí)際,分析其主要的措施及取得的成效。再次,通過(guò)對(duì)T市小區(qū)維權(quán)個(gè)案的分析,從這一商品房預(yù)售制度運(yùn)行產(chǎn)生的結(jié)果來(lái)倒推預(yù)售制度運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題,分析這些問(wèn)題背后暴露的行政監(jiān)管責(zé)任的不足之處,深入研究存在問(wèn)題的原因。然后,基于全文的分析基礎(chǔ),提出了T市對(duì)于商品房預(yù)售制度完善其行政監(jiān)管的可行對(duì)策,通過(guò)對(duì)T市改革商品房預(yù)售制度的可行性進(jìn)行分析,提出T市改革商品房預(yù)售制度的建議。最后,對(duì)全文研究?jī)?nèi)容進(jìn)行了總結(jié)與展望。
【學(xué)位單位】：山東農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2019
【中圖分類】：D922.1
【部分圖文】：

圖 3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金圖Figure3.1 Real Estate Development Enterprises Funds in Place Map（數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）合 T 市實(shí)際情況來(lái)看，隨著商品房預(yù)售逐漸成為 T 市商品房銷售主要形式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比越來(lái)越大，逐漸成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的圖表 3.2 是對(duì) T 市統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)的 2014 年至 2016 年 T 市房金來(lái)源情況，其中其他資金來(lái)源主要包括定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款。從表看出，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金只占一半左右，定金個(gè)人貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一大資金來(lái)源，與國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金形的局面。表 3.2 2014 年至 2017 年 T 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況表ble3.2 Table on Sources of Funds for Real Estate Development in T City from 2014 to 2017本年資金來(lái)國(guó)內(nèi)貸款 自籌資金 其他資金

指標(biāo) 單位 絕對(duì)數(shù) 比上年增長(zhǎng)%投資額 億元 163.1 -9.9房屋施工面積 萬(wàn)平方米 1912 4.2房屋銷售面積 萬(wàn)平方米 330 28.7商品房銷售額 億元 186.8 37.5商品房待售面積 萬(wàn)平方米 58 -8.7（數(shù)據(jù)來(lái)源：2017 年 T 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)）然而，值得注意的是，雖然近年來(lái) T 市商品房銷售形勢(shì)一路上行，但 2018 年以來(lái)售情況不容樂(lè)觀。通過(guò)圖 3.2 可以看出，2014 年至 2017 年 T 市商品房交易量呈持續(xù)長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，樓市銷售增長(zhǎng)明顯，但 2018 年商品房成交量呈現(xiàn)大幅度下降趨勢(shì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低去年同期水平。據(jù) T 市房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2019 年 1 月住宅網(wǎng)簽 1472 套，較 2018 年環(huán)下降 10.52%，2019 年 2 月住宅網(wǎng)簽 1075 套，較 2019 年 1 月環(huán)比下降 26.97%。

圖 6.1 2018 年 T 市土地供應(yīng)與成交面積統(tǒng)計(jì)圖Figure6.1 Statistical Chart of Land Supply and Transaction Area in T City in 2018（數(shù)據(jù)來(lái)源：T 市房地產(chǎn)網(wǎng)）所述，T 市可以通過(guò)提高投入資金及形象進(jìn)度要求來(lái)達(dá)到提高預(yù)售許可條在我國(guó)內(nèi)已有先例。如湖北省隨州市要求開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)，高至 10 層、小高層住宅必須建至 8 層、多層住宅必須封頂。海南省提出工準(zhǔn)預(yù)售的要求。目前，T 市預(yù)售許可申請(qǐng)的條件要求已投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資投資 25%以上（除土地價(jià)款），或者商品房形象進(jìn)度達(dá)到如表 6.2 所示的的要求較低。因此，T 市可以借鑒隨州、海南等地方的做法，將預(yù)售條件資金達(dá)到項(xiàng)目總投資 25%以上的比例提高，并相應(yīng)增加商品房形象進(jìn)度要表 6.2 T 市申請(qǐng)商品房預(yù)售許可形象進(jìn)度要求表able6.2 Schedule of Image Requirements forApplication for Pre-sale Permit of CommerHousing in T City

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前8條

1 孫百昌;;科斯的交易費(fèi)用和市場(chǎng)監(jiān)管制度的本質(zhì)[J];工商行政管理;2014年02期

2 夏楠;;商品房預(yù)售的特征及其合同的法律性質(zhì)[J];法制與社會(huì);2013年19期

3 郭丹云;;商品房預(yù)售市場(chǎng)問(wèn)題與對(duì)策研究[J];開(kāi)發(fā)研究;2012年03期

4 伍海軍;鄧偉根;;房地產(chǎn)業(yè)預(yù)售制度下的行為選擇理論研究[J];產(chǎn)經(jīng)評(píng)論;2012年02期

5 宋慧宇;;行政監(jiān)管概念的界定與解析[J];長(zhǎng)春工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版);2011年01期

6 韓冰;楊建平;;國(guó)內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的實(shí)證考察及評(píng)價(jià)[J];求索;2008年03期

7 雷興虎;蔡科云;;中國(guó)商品房預(yù)售制度的存與廢——兼談我國(guó)房地產(chǎn)法律制度的完善[J];法學(xué)評(píng)論;2008年01期

8 羅懷中;;論商品房預(yù)售制度的完善[J];經(jīng)濟(jì)體制改革;2006年03期

相關(guān)博士學(xué)位論文 前1條

1 劉新少;公法視域內(nèi)行政監(jiān)管范圍研究[D];中南大學(xué);2012年

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前10條

1 鄭楠;商品房預(yù)售法律問(wèn)題研究[D];沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué);2018年

2 陳燕君;淺析建設(shè)工程竣工驗(yàn)收及政府監(jiān)管[D];蘇州大學(xué);2017年

3 楊歌;商品房預(yù)售中買受人權(quán)益保護(hù)問(wèn)題研究[D];河南師范大學(xué);2017年

4 呂千虹;商品房預(yù)售中買受人權(quán)益的法律保護(hù)[D];華僑大學(xué);2016年

5 劉小彬;小區(qū)車位、車庫(kù)權(quán)屬規(guī)則的檢視和立法完善[D];西南政法大學(xué);2016年

6 韓歡歡;基于場(chǎng)論的商品房預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)度模型研究[D];重慶大學(xué);2016年

7 謝晶晶;我國(guó)商品房預(yù)售行政監(jiān)管制度研究[D];吉林大學(xué);2015年

8 惠瑞;商業(yè)銀行商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式研究[D];西安建筑科技大學(xué);2014年

9 宋佳;論我國(guó)商品房預(yù)售行政監(jiān)管問(wèn)題的完善[D];遼寧大學(xué);2013年

10 陳靜;論商品房預(yù)售制度的完善[D];河南大學(xué);2013年

本文編號(hào)：2817045