作為我國的一項法律制度,商品房預(yù)售制度自從香港引入以來已經(jīng)實施了二十余年,對于緩解我國大陸地區(qū)房地產(chǎn)市場資金緊張狀況、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速崛起發(fā)揮了重要的推動作用。但隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展,社會矛盾及市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大變化,商品房預(yù)售制度寬松的政策規(guī)定、制度內(nèi)部的先天缺陷及政府監(jiān)管責(zé)任的缺失使得該制度運行以來產(chǎn)生的問題和糾紛無數(shù),不僅影響社會和諧穩(wěn)定,也阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,社會各界要求取消商品房預(yù)售制度的呼聲不斷高漲。如何立足長遠(yuǎn)發(fā)展來改革商品房預(yù)售制度,加強對商品房預(yù)售制度的監(jiān)管,切實維護公共利益,對我國政府提出了新的挑戰(zhàn)。商品房預(yù)售制度的監(jiān)管是一項系統(tǒng)工程,不僅需要完善商品房預(yù)售制度及其配套政策,更需要加強對商品房預(yù)售制度監(jiān)管。在所有商品房預(yù)售監(jiān)管主體中,政府部門作為最強有力的監(jiān)管主體,在監(jiān)管中擁有不可替代的資源優(yōu)勢,因此,加強政府對商品房預(yù)售制度的行政監(jiān)管是重中之重。本文以T市小區(qū)維權(quán)個案為例,分析商品房預(yù)售制度運行過程中存在的具體問題,探究政府監(jiān)管責(zé)任的缺失所在。通過對T市的實地研究,分析改革商品房預(yù)售制度的必要性與可行性,發(fā)現(xiàn)對于T市來說現(xiàn)階段短期內(nèi)取消預(yù)售制度是不可行的。因此,T市應(yīng)該在漸進(jìn)式改革預(yù)售制度的同時,加強對其的行政監(jiān)管,以期將預(yù)售引發(fā)的風(fēng)險及損害公共利益的可能性降至最低限度,推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,促進(jìn)社會公平正義,保證社會建設(shè)與經(jīng)濟建設(shè)的和諧發(fā)展。本文首先闡述了商品房預(yù)售行政監(jiān)管的研究背景、意義,對國內(nèi)外學(xué)術(shù)界對于商品房預(yù)售監(jiān)管的研究概況進(jìn)行分析和總結(jié),確立本文的行文路線框架,在確定研究方法和創(chuàng)新點后,對于相關(guān)概念進(jìn)行界定和明晰,確立本文的理論基礎(chǔ),并以此展開研究。其次,分析商品房預(yù)售的現(xiàn)狀及監(jiān)管機構(gòu)的具體分工情況,基于T市商品房預(yù)售行政監(jiān)管實際,分析其主要的措施及取得的成效。再次,通過對T市小區(qū)維權(quán)個案的分析,從這一商品房預(yù)售制度運行產(chǎn)生的結(jié)果來倒推預(yù)售制度運行過程中存在的問題,分析這些問題背后暴露的行政監(jiān)管責(zé)任的不足之處,深入研究存在問題的原因。然后,基于全文的分析基礎(chǔ),提出了T市對于商品房預(yù)售制度完善其行政監(jiān)管的可行對策,通過對T市改革商品房預(yù)售制度的可行性進(jìn)行分析,提出T市改革商品房預(yù)售制度的建議。最后,對全文研究內(nèi)容進(jìn)行了總結(jié)與展望。
【學(xué)位單位】：山東農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位年份】：2019
【中圖分類】：D922.1
【部分圖文】：

圖 3.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金圖Figure3.1 Real Estate Development Enterprises Funds in Place Map（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局）合 T 市實際情況來看，隨著商品房預(yù)售逐漸成為 T 市商品房銷售主要形式，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比越來越大，逐漸成為開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的圖表 3.2 是對 T 市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)進(jìn)行分析統(tǒng)計的 2014 年至 2016 年 T 市房金來源情況，其中其他資金來源主要包括定金及預(yù)付款、個人按揭貸款。從表看出，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款和自籌資金只占一半左右，定金個人貸款已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)的第一大資金來源，與國內(nèi)貸款、自籌資金形的局面。表 3.2 2014 年至 2017 年 T 市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源情況表ble3.2 Table on Sources of Funds for Real Estate Development in T City from 2014 to 2017本年資金來國內(nèi)貸款 自籌資金 其他資金

指標(biāo) 單位 絕對數(shù) 比上年增長%投資額 億元 163.1 -9.9房屋施工面積 萬平方米 1912 4.2房屋銷售面積 萬平方米 330 28.7商品房銷售額 億元 186.8 37.5商品房待售面積 萬平方米 58 -8.7（數(shù)據(jù)來源：2017 年 T 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報）然而，值得注意的是，雖然近年來 T 市商品房銷售形勢一路上行，但 2018 年以來售情況不容樂觀。通過圖 3.2 可以看出，2014 年至 2017 年 T 市商品房交易量呈持續(xù)長態(tài)勢，樓市銷售增長明顯，但 2018 年商品房成交量呈現(xiàn)大幅度下降趨勢，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低去年同期水平。據(jù) T 市房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，2019 年 1 月住宅網(wǎng)簽 1472 套，較 2018 年環(huán)下降 10.52%，2019 年 2 月住宅網(wǎng)簽 1075 套，較 2019 年 1 月環(huán)比下降 26.97%。

圖 6.1 2018 年 T 市土地供應(yīng)與成交面積統(tǒng)計圖Figure6.1 Statistical Chart of Land Supply and Transaction Area in T City in 2018（數(shù)據(jù)來源：T 市房地產(chǎn)網(wǎng)）所述，T 市可以通過提高投入資金及形象進(jìn)度要求來達(dá)到提高預(yù)售許可條在我國內(nèi)已有先例。如湖北省隨州市要求開發(fā)商在申請預(yù)售許可證時，高至 10 層、小高層住宅必須建至 8 層、多層住宅必須封頂。海南省提出工準(zhǔn)預(yù)售的要求。目前，T 市預(yù)售許可申請的條件要求已投入開發(fā)建設(shè)的資投資 25%以上（除土地價款），或者商品房形象進(jìn)度達(dá)到如表 6.2 所示的的要求較低。因此，T 市可以借鑒隨州、海南等地方的做法，將預(yù)售條件資金達(dá)到項目總投資 25%以上的比例提高，并相應(yīng)增加商品房形象進(jìn)度要表 6.2 T 市申請商品房預(yù)售許可形象進(jìn)度要求表able6.2 Schedule of Image Requirements forApplication for Pre-sale Permit of CommerHousing in T City

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本文編號：2817045