【摘要】： 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,啟動(dòng)開始于住房制度改革,但推動(dòng)它發(fā)展的動(dòng)力還有最近幾年整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長和城市化進(jìn)程的加快。這一輪發(fā)展,2007年達(dá)到一個(gè)高峰,2008年經(jīng)過短暫的低谷后,2009年迅速回暖,重新達(dá)到另一個(gè)高潮。在多變的市場環(huán)境背景下,房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的,對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說也是如此,因此如何利用當(dāng)今的市場營銷的相關(guān)理論對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位就成為項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 本文在充分分析國內(nèi)外研究現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,選擇南寧市西湖東郡項(xiàng)目作為研究實(shí)體。主要對(duì)該項(xiàng)目所面臨的背景環(huán)境進(jìn)行分析,包括微觀和宏觀方面,從而為該項(xiàng)目準(zhǔn)確制定STP戰(zhàn)略做基礎(chǔ)。該項(xiàng)目最終選擇“精致生活”作為其市場定位。而后又根據(jù)該定位,按照4P理論,從產(chǎn)品、價(jià)格、促銷這方面進(jìn)行營銷策略的分析。正是居于這樣的分析,該項(xiàng)目在銷售過程中極為成功。結(jié)論充分證實(shí)了在房地產(chǎn)行業(yè),在項(xiàng)目的開發(fā)過程中,要特別注重對(duì)市場的分析,才能夠準(zhǔn)確定位,為后期的開發(fā)銷售做鋪墊,從而獲得更大的收益。
【學(xué)位授予單位】：中南大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號(hào)】：F274;F293.3
【圖文】：

圖3一1項(xiàng)目區(qū)位及路網(wǎng)示意圖新的南寧市城市總體規(guī)劃，城市將呈現(xiàn)東、西向二條主軸(沿豈江兩岸生態(tài)主軸、生態(tài)主軸兩側(cè)的城市空間發(fā)展主軸)、多中心的發(fā)展格局。與相思片區(qū)相關(guān)的規(guī)劃主要有:將在相思湖布置城區(qū)的行政辦公中心。近期規(guī)劃建設(shè)南湖、明秀、江南、五象、相思湖和龍崗6個(gè)片區(qū)級(jí)商業(yè)心。為滿足城市和人民群眾日益增長的文化需要，婦女兒童活動(dòng)中心擬建在思湖新區(qū)，項(xiàng)目占地約3公頃，總建筑面積約1萬平方米規(guī)模。建設(shè)內(nèi)容包綜合培訓(xùn)樓，婦女交流中心等。相思湖項(xiàng)目位于相思湖片區(qū)中心，南寧市分級(jí)設(shè)置、多中心的城市規(guī)劃標(biāo)展示了項(xiàng)目良好的發(fā)展前景，將會(huì)為項(xiàng)目的發(fā)展提供良好的支持。

創(chuàng)建出商住一體的居住社區(qū)，總體規(guī)劃設(shè)計(jì)如下:襯類簇彪了l路華飯，抓翩忽偉爾圖3一2項(xiàng)目總平圖3.1、5項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積ls790.69m2，建筑占地面積5967m2，總建筑面積55037時(shí)。

圖3一3西鄉(xiāng)塘片區(qū)近期市場供需關(guān)系(單位:萬平方米)項(xiàng)目營銷周期內(nèi)西鄉(xiāng)塘片區(qū)年均市場供應(yīng)量，將超過06年城市全年銷售水平的1/4強(qiáng)，而且市場供應(yīng)量超過近年來區(qū)域銷售量，寶資通據(jù)此判斷，隨著未來兩年內(nèi)市場供應(yīng)量的集中上市，“供需平衡，，的區(qū)域供應(yīng)關(guān)系發(fā)生變化，近期支撐區(qū)域價(jià)格上漲的供需關(guān)系將發(fā)生本質(zhì)改變，市場供應(yīng)量的突然激增，將導(dǎo)致本區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)生導(dǎo)常激烈的博弈競爭態(tài)勢(shì)，而西鄉(xiāng)塘片區(qū)未來兩年內(nèi)競爭項(xiàng)目的集中面市，更將直接分流本項(xiàng)目的直接或間接客源，在從緊的貨幣政策環(huán)境下，項(xiàng)目將面臨一個(gè)發(fā)展相對(duì)不明朗的銷售周期，因此需謹(jǐn)慎對(duì)待項(xiàng)目價(jià)格體系的定位。3.2.3.3直接競爭項(xiàng)目對(duì)比分析根據(jù)目前的市場表現(xiàn)來看，“騁望麗都，，項(xiàng)目因與本項(xiàng)目地塊相鄰，具有共同的外部景觀資源及人文環(huán)境資源，在產(chǎn)品的規(guī)劃上，與本項(xiàng)目的部分產(chǎn)品也存在重合，入市時(shí)間略早于本項(xiàng)目，且項(xiàng)目用地達(dá)到80畝以上，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，成為本項(xiàng)目的強(qiáng)勁的直接競爭對(duì)手之一。

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2794177