【摘要】： 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)表明,房地產(chǎn)不僅僅是供人們消費(fèi)的消費(fèi)品,而且也是一種供人們投資的投資品,正越來越多地成為一種投資工具和投資對(duì)象。房地產(chǎn)這種從消費(fèi)向投資演變的趨勢(shì)必然引起房地產(chǎn)定價(jià)方式和價(jià)格波動(dòng)方式的變化。因此,從經(jīng)濟(jì)虛擬化的角度來看,房地產(chǎn)作為一種虛擬資產(chǎn)的特征越來越明顯。房地產(chǎn)屬性的這種變化其正面效應(yīng)是可以有效地推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,其負(fù)面作用是推高了房?jī)r(jià),偏離了房地產(chǎn)尤其是住宅的消費(fèi)屬性,給區(qū)域市場(chǎng)甚至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來泡沫化的風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)而引發(fā)更大范圍的經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政治危機(jī)。目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在這樣一個(gè)危險(xiǎn)的狀態(tài)之中,因而受到社會(huì)各階層前所未有的高度關(guān)注。在這樣的宏觀背景下,從虛擬經(jīng)濟(jì)的角度來探討房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)制及其治理對(duì)策,不僅具有理論價(jià)值,而且更具有現(xiàn)實(shí)意義。 本文從虛擬經(jīng)濟(jì)的視角出發(fā),在市場(chǎng)供求關(guān)系的基本理論框架下,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫生成機(jī)制進(jìn)行了研究。首先從理論上對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)泡沫的關(guān)系進(jìn)行了探討,提出資本化定價(jià)方式是房地產(chǎn)虛擬化的行為基礎(chǔ),而房地產(chǎn)的虛擬特性則是研究房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制的一個(gè)理論突破口。然后從虛擬經(jīng)濟(jì)的視角選取幾個(gè)重要變量,借助供給和需求的理論框架,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)制進(jìn)行了論證和分析。從需求方來看,居民購(gòu)房的需求偏好和需求錯(cuò)位、投資需求膨脹以及投機(jī)行為的泛濫是近年引起房地產(chǎn)需求量急劇放大的關(guān)鍵因素;從供給方來看,我國(guó)各級(jí)政府對(duì)土地的資本化經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷競(jìng)爭(zhēng)是導(dǎo)致土地供給不足和房地產(chǎn)產(chǎn)品供給減少的重要因素;在此基礎(chǔ)上,預(yù)期的作用、金融的過度支持以及房地產(chǎn)市場(chǎng)中的合謀行為又進(jìn)一步加大了需求,減少了供給,于是供需嚴(yán)重失衡最終導(dǎo)致我國(guó)部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。基于以上認(rèn)識(shí),本文構(gòu)建了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制的基本框架。最后,結(jié)合本研究對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫生成機(jī)制的分析,本文提出了相應(yīng)的治理對(duì)策和建議,主要思路是合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,同時(shí)調(diào)整和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)供給,從而實(shí)現(xiàn)分類市場(chǎng)、分離均衡。 本文研究的目的在于突破從實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度研究房地產(chǎn)泡沫的局限,從虛擬經(jīng)濟(jì)視角尋找房地產(chǎn)泡沫生成的本質(zhì)原因,試圖從理論上豐富我國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究,從實(shí)踐上為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理提供更精準(zhǔn)的對(duì)策建議,以促使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。 本研究的創(chuàng)新和貢獻(xiàn)主要包括如下幾點(diǎn):第一,探索性地從虛擬經(jīng)濟(jì)的視角對(duì)房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生機(jī)制進(jìn)行了分析,從而為房地產(chǎn)價(jià)格的強(qiáng)烈波動(dòng)找到更為合理的解釋,這也為我們研究房地產(chǎn)泡沫問題尋找到了一個(gè)理論突破口;第二,將虛擬經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)濟(jì)學(xué)供需理論有機(jī)結(jié)合,從而揭示了我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)制;第三,在供給和需求的基本理論框架下,提出了分類市場(chǎng)、分離均衡的設(shè)想;第四,在信息不對(duì)稱的理論框架下,從開發(fā)商的默契與合謀、官商合謀、商銀合謀等幾個(gè)側(cè)面分析了加劇房地產(chǎn)泡沫生成的一些頗具中國(guó)特色的因素。 本文以虛擬經(jīng)濟(jì)的視角為切入口研究房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)制,取得了一定的成果。從理論研究和實(shí)踐應(yīng)用的角度看,基于虛擬經(jīng)濟(jì)這一新的視角研究房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象屬于當(dāng)代經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的前沿課題。因此,盡管本研究也存在一定的不足,但該領(lǐng)域的理論研究尚在不斷的完善和探討的過程之中,這也是今后需要繼續(xù)努力的方向。
【學(xué)位授予單位】：華南理工大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號(hào)】：F293.3
【圖文】：

華南理工大學(xué)博士學(xué)位論文對(duì)比，從而取得了較好的研究成果。3、定量分析和統(tǒng)計(jì)分析本文在實(shí)證分析過程中同時(shí)還運(yùn)用了定量分析和統(tǒng)計(jì)分析的研究方法。處于不同發(fā)展階段的研究對(duì)象在同一時(shí)間點(diǎn)上，或研究某一對(duì)象在同一時(shí)刻量指標(biāo)時(shí)，常被稱為橫截面分析。動(dòng)態(tài)分析是指研究某一研究對(duì)象隨著時(shí)間出的種種發(fā)展、演化的規(guī)律。在統(tǒng)計(jì)分析中，稱之為時(shí)間序列分析。1.2.3 結(jié)構(gòu)安排與框架圖本論文的結(jié)構(gòu)安排如圖 1-1：博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù) 2011年 第06期 經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué)輯

統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，金融市場(chǎng)中的參與者都是在理性預(yù)期的基礎(chǔ)上決策，因的市場(chǎng)。對(duì)于金融市場(chǎng)上的每個(gè)參與者來說，信息都是可以獲得的，每個(gè)參等使用到自己想得到的信息，參與者可以很迅速地理解市場(chǎng)上所有信息，并很快反映出來。實(shí)際上，無論是對(duì)于個(gè)人還是對(duì)于企業(yè)來說，信息的收集成，因此要實(shí)現(xiàn)完備信息的獲得僅僅只是一種理論上的理想狀態(tài)。通常人們?cè)谧鞒鰶Q策時(shí)，所擁有的往往是不充分不完備的信息。即使能夠擁有充分的信事實(shí)上也僅僅只是過去的信息，而不能完全反映未來。當(dāng)市場(chǎng)上的基本要素產(chǎn)的價(jià)格將要發(fā)生變化的時(shí)候，一部分投機(jī)者的投機(jī)行為就能夠號(hào)召大量的體共同改變市場(chǎng)價(jià)格[10]。、心理預(yù)期理預(yù)期是指?jìng)�(gè)體在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的參與中對(duì)未來情況的某種判斷[11]。心理預(yù)期能給和需求的關(guān)系來改變未來的資產(chǎn)價(jià)格，如圖 2-l 所示。

圖 5-1 投資者心理及行為變化圖房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)者來說，其投機(jī)行為在于緊緊跟著房地產(chǎn)價(jià)格上漲看漲時(shí)大量資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，而出現(xiàn)下跌勢(shì)頭時(shí)大量拋出，套。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于相關(guān)制度不完善不成熟，大量投機(jī)、過度投遍存在。特別是近些年，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的投資熱大量投機(jī)資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的鐘愛。盡管與普通的投資者有著一些相同但投機(jī)者的行為還具有一些獨(dú)特之處。通常我們可以從資金規(guī)模的大小分，主要分為機(jī)構(gòu)投資者和中小投機(jī)者。一般來說，機(jī)構(gòu)投機(jī)者是規(guī)模的投資機(jī)構(gòu)，具有雄厚的資金實(shí)力以及專業(yè)人才。這部分投機(jī)者能夠?qū)ψ呦虍a(chǎn)生相當(dāng)大的影響，因?yàn)閯?dòng)輒數(shù)億數(shù)十億的投機(jī)資金能夠起到相當(dāng)帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)的投資傾向，從而吸引更多數(shù)量更大規(guī)模的其他投機(jī)者機(jī)構(gòu)投機(jī)者的大多是中小投機(jī)者。中小投機(jī)者的自身資金實(shí)力較弱，不展走勢(shì)，而是希望在大的投機(jī)行情中分一杯羹，因此基本屬于追風(fēng)決策

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7 林U

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