【摘要】：1998年住房制度改革扮演了一個(gè)至關(guān)重要的角色,是我國(guó)改革開放三十多年來的重要改革之一。這次房改秉著建立以商品住房為主,保障性住房為補(bǔ)充的多層次住房體系,盤活了大量傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)積累的存量資產(chǎn),成功地將中國(guó)經(jīng)濟(jì)從亞洲金融風(fēng)暴中拯救出來,居民的生活條件得到了極大的改善,同時(shí)巨大的住房需求也得到爆發(fā)。自2002年開始,業(yè)外資金開始進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快,房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。2004年下半年一2005上半年房?jī)r(jià)增幅達(dá)到頂峰,2006年房?jī)r(jià)增速有所回落,但2007年房?jī)r(jià)絕對(duì)值和增速卻出現(xiàn)“雙高”趨勢(shì)。在2008年下半年寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策推動(dòng)下,2009年我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)井噴式上揚(yáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)空前“繁榮”。隨著新一輪緊縮政策的調(diào)控,2010以及2011年房?jī)r(jià)增速回落。雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策,但房地產(chǎn)市場(chǎng)暴露的問題依然存在：房?jī)r(jià)飛速上漲、房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地價(jià)格居高不下、房地產(chǎn)供給總量失衡和結(jié)構(gòu)失調(diào)以及中低收入家庭住房等問題日益突出。因此,總結(jié)并分析房地產(chǎn)調(diào)控政策績(jī)效,為制定更為有效的調(diào)控政策,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 本文首先概括了房改以來國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及政策出臺(tái)后的短期市場(chǎng)反應(yīng)。鼓勵(lì)性政策效果明顯,住房剛性需求得到釋放,房地產(chǎn)市場(chǎng)開始迅速發(fā)展。面對(duì)2002年房地產(chǎn)熱的開始出現(xiàn),緊縮性調(diào)控政策逐漸拉開序幕：2003年“121號(hào)文件”中提高了開發(fā)商的投資門檻；2004年,土地和信貸為主要調(diào)控著手點(diǎn)；2005年出臺(tái)的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”以及2007年土地、信貸、稅收等一系列調(diào)控政策密集出臺(tái),但房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火熱,房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的勢(shì)頭難以控制。2008下半年一2009上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了寬松回調(diào)政策階段,之前抑制性調(diào)控政策前功盡棄,房地產(chǎn)市場(chǎng)從2008年的低迷轉(zhuǎn)為亢奮。針對(duì)2009年底房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的“恐慌性搶購(gòu)”局面,國(guó)家新一輪緊縮性調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。 其次,本文構(gòu)建了含有政策虛擬變量的房?jī)r(jià)計(jì)量模型,重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)政策因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度。研究結(jié)果發(fā)現(xiàn),不同時(shí)期的政策頒布對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用不同,這種對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響主要通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和信貸實(shí)現(xiàn)。接著本文從房?jī)r(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)程度、房?jī)r(jià)收入比以及住宅供給結(jié)構(gòu)等角度,闡述了歷年來房地產(chǎn)政策調(diào)控效果的不顯著。繼而從中國(guó)居民購(gòu)房觀念、中央和地方利益矛盾、人民幣升值預(yù)期以及人口結(jié)構(gòu)等方面剖析了房地產(chǎn)調(diào)控效果不顯著的原因。 再次,本文通過對(duì)海外調(diào)控實(shí)踐的分析,提煉出對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控具有指導(dǎo)意義的經(jīng)驗(yàn)啟示。這些國(guó)家都非常重視居民住房保障,相關(guān)法律法規(guī)比較健全。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,關(guān)鍵應(yīng)在政府財(cái)政實(shí)力和居民住房需求之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn),在財(cái)政充沛的前提下加快保障性住房建設(shè)。通過稅收的合理設(shè)計(jì)抑制投機(jī)炒房,同時(shí)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度,拓寬房地產(chǎn)建設(shè)資金來源,降低銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。 最后,本文提出了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策建議。從調(diào)控目標(biāo)來看,短期內(nèi)政府政策應(yīng)把住房定位于消費(fèi)品市場(chǎng),中期調(diào)控應(yīng)在保障性住房j住房供給結(jié)構(gòu)和稅收完善等方向努力,從長(zhǎng)期來看應(yīng)以完善健全法律法規(guī)確定未來發(fā)展宗旨；從政策工具來看,重點(diǎn)分析了貨幣、土地、稅收、住房和外資管制等工具的政策組合效應(yīng)；在完善住房保障中,政府應(yīng)明確保障對(duì)象,保障政策不能“一刀切”,應(yīng)分層次對(duì)待,提出對(duì)于低收入家庭應(yīng)發(fā)展租賃市場(chǎng)為主；房?jī)r(jià)合理波動(dòng)區(qū)間,加強(qiáng)地方政府執(zhí)行力度也是調(diào)控的重中之重。
【學(xué)位授予單位】：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號(hào)】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前4條

1 謝百三;陳小明;;我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的效果及其未來的政策取向[J];當(dāng)代財(cái)經(jīng);2006年10期

2 曲聞;;影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素實(shí)證分析[J];價(jià)格月刊;2006年09期

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本文編號(hào)：2768260