發(fā)布時間：2020-07-16 07:03

【摘要】：改革開放以來,房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了高峰與低谷,縱觀整個發(fā)展過程,在市場周期的循環(huán)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地儲備實踐中出現(xiàn)了過度競價與過量儲備土地所帶來的破產(chǎn)危機。近年來,在國家加大力度打擊土地投機與土地閑置的背景下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著越來越大的土地儲備過量風險,同時政府也十分關注企業(yè)的土地儲備問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該如何做到既不過量儲備土地,又能維持企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營成為急待解決的實踐與理論難題。因此,本研究引入庫存控制理論,借鑒城市土地儲備的相關研究,從庫存系統(tǒng)出發(fā)分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備決策系統(tǒng)的邏輯結(jié)構(gòu),并通過庫存控制模型及模擬實驗為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備提供決策支持,主要研究內(nèi)容如下: 第一,土地儲備決策邏輯與系統(tǒng)模型。據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備庫存的特殊性,在庫存理論框架下界定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備的庫存要素及控制指標。庫存要素包括提前期、安全庫存量、最大庫存量等;庫存控制指標包括市場周期、庫存成本和償債風險,從而建立了土地儲備庫存控制理論框架下的決策系統(tǒng)模型。 第二,土地儲備決策庫存控制模型。首先,根據(jù)決策邏輯的系統(tǒng)模型進行定量分析,定量化安全庫存量、最大庫存量,生成庫存策略;接著,設計了相關模擬模塊,包括需求模塊與盤點模塊,并建立了不同風險偏好下的土地儲備庫存控制模型。 第三,土地儲備決策模擬實驗。以萬科為例進行模擬實驗對模擬模型進行驗證性分析,收集相關數(shù)據(jù),根據(jù)模擬模型邏輯思想,運用MATLAB和SPSS軟件生成庫存策略,應用Crystal Ball實現(xiàn)蒙特卡洛模擬庫存控制過程,進行庫存成本分析,生成市場上升期與下降周期中三種決策風險偏好下的最優(yōu)庫存策略,并提出萬科土地儲備整體戰(zhàn)略建議。 研究表明:(1)土地庫存與一般庫存相比,具有其特殊性,運用庫存控制理論建立的不同市場周期和風險偏好下,控制庫存成本的土地儲備決策系統(tǒng)模型是考慮了其特殊性模型,可以為決策者提供一個清晰的邏輯決策思路;(2)蒙特卡洛模擬實驗驗證了庫存控制模型的操作可行性及有效性,通過最優(yōu)化庫存策略以及模擬結(jié)果分析,能輔助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備決策,并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地儲備決策提供決策支持。
【學位授予單位】：浙江財經(jīng)學院
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3;F301
【圖文】：

圖 2-1 城市土地儲備的最優(yōu)規(guī)模宏觀調(diào)控對上海土地需求的量化研究[J]．城市規(guī)劃，2005（10）：3爾（2003）曾經(jīng)指出，成本與效益分析使公共部門滿意的決策，成本最小化模型忽略公共部門進行土地價、促進土地集約利用等，這種決策方法會造成差。大化理論察了效用最大化條件下的土地儲備，曾紅霞（2005））把“效用函數(shù)最大化”作為目標函數(shù)，提出多目標假定政府有柯布－道格拉斯效用函數(shù)：x y zU =kQ N R政府效用；Q 為土地儲備量，指政府對土地市場的調(diào)土地的比例，指土地儲備對集約利用存量土地貢獻率y、z 為分別為 U、Q、R 的政府效用彈性，其值的程度；0<x，y，z<1，且 x + y + z= 1。

認為企業(yè)因土地儲備增加而提高了抵押信貸能力獲得新的資金支持。產(chǎn)企業(yè)土地儲備的作用主要包括維持企業(yè)可持續(xù)業(yè)績及企業(yè)經(jīng)營業(yè)績，提高抵押信貸能力和抗風產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展具有深遠的作用，研究房要性，。發(fā)企業(yè)土地儲備決策研究中，關于企業(yè)土地儲備決策的研究提出雖然比較制的不同，研究主要以英國和中國香港地區(qū)為案探討了投機者持有空地的最優(yōu)期限，其觀點可用一時期的市場價值，而 NP 則是考慮土地持有成后的市場價值。解方程可知，適于出售的時間為有成本等于從土地獲取的價值加上土地價格的變

為已完成開發(fā)品，在建工程和擬開發(fā)土地，本文把擬開發(fā)土地作為企業(yè)備量。1）萬科土地儲備區(qū)域結(jié)構(gòu)科的土地儲備可劃分為四大區(qū)域：珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海以內(nèi)陸區(qū)域。從占地面積上看，1998－2009 年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務在中國各大展，萬科從沿海到內(nèi)陸發(fā)展其土地儲備，并始終將東部沿海城市作為發(fā)在沿海城市中，萬科的策略是穩(wěn)守珠三角地區(qū)，擴展向長三角地區(qū)，逐勃海地區(qū)，培育內(nèi)陸城市。萬科用了十年的時間將土地儲備從 234 萬平到 3925 萬平方米，平均年增長率 36.8%，隨著土地儲備的不斷擴充，萬產(chǎn)收入從 1998 年 15.2 億元增長到 2009 年的 488.8 億元。

【參考文獻】

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本文編號：2757687