【摘要】：住宅涉及到人民的根本福祉,是一切經(jīng)濟活動的基礎(chǔ)。近年來,商品住宅價格高企,對普通消費者的心理產(chǎn)生了極大的沖擊,在剛性需求的支撐下,對未來房價的預(yù)期更是進一步刺激了大量住房需求的提前釋放,導(dǎo)致了市場非理性交易行為的發(fā)生,從眾心理使人們不斷產(chǎn)生認知上的失調(diào),盲目追逐不合理的房價,并在不斷自我強化的心理作用下影響市場供求關(guān)系,對住宅價格產(chǎn)生重大影響。 本文分析了對我國商品住宅市場價格有重大影響的因素,涉及剛性需求、土地供應(yīng)、投資需求、城市化進程等四個方面。其間重點討論了剛性需求和投資性需求產(chǎn)生的原因及其存在的合理性,進一步分析了它們轉(zhuǎn)化為有效需求的途徑和對市場的影響。隨后,結(jié)合我國商品住宅市場的預(yù)期特性,對市場中的非理性心理及交易行為進行了深入分析,并研究了預(yù)期心理對房價波動的影響過程。最后,以武漢市住宅市場為研究對象,進行了商品住宅價格模型的實證分析,引入金融機構(gòu)信貸資金、土地價格水平及物價指數(shù)等理性預(yù)期因素,并且結(jié)合我國住宅市場的準理性預(yù)期特性,引入前期住房價格的走勢數(shù)據(jù),體現(xiàn)出消費者的適應(yīng)性預(yù)期心理,使價格模型的解釋度得以增強。 通過模型的實證檢驗,證明了前文的理論分析,表明適應(yīng)性預(yù)期在消費者的價格預(yù)期中占據(jù)主導(dǎo)地位,消費者在很大程度上借助于先前的價格走勢對未來進行預(yù)測,尤其是前期住房價格的漲跌幅度大小及持續(xù)時間長短對消費者的影響效果明顯,市場理性程度不足,從而導(dǎo)致價格脫離實際,波動性增強。其次,預(yù)防通貨膨脹和追逐資本利得的需求疊加,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場中的投資性需求旺盛,對房價的推動作用高于土地價格水平、金融信貸供給量等。 作為宏觀調(diào)控主體的政府部門,必須保持市場政策的穩(wěn)定性及持續(xù)性,加快住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整,完善社會保障制度,提高政府公信力,通過合理引導(dǎo)消費者預(yù)期,維護商品住宅市場價格的穩(wěn)定。
【學(xué)位授予單位】：武漢理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.3;F224
【圖文】：

由于我國的房地產(chǎn)銷售均價與房屋成交結(jié)構(gòu)關(guān)系較大，銷售均價未必能較好反映出房價短期變化軌跡，現(xiàn)以國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)來源—我國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)為分析指標，詳見下圖1一1。圖1一 12008年1月一2010年3月全國70個大中城市房屋銷售價格增幅情況2008年以來，過高的房價使人們對房價下跌的預(yù)期加強，市場觀望氣氛漸趨濃厚，商品房銷售量相對下降，房屋銷售價格同比漲幅從2008年初開始逐月回落，12月份出現(xiàn)自2005年7月以來的首次同比下降，同比降幅為一0.4%。環(huán)比價格從8月份變?yōu)樨撛鲩L，下降速度不斷加快。由上圖可以看出，房價同比增幅在2009年3月份達到谷底，同比上年12月份下將了 1.3%，房價環(huán)比增幅于2008年12月達到一0.5%

房價收入比出現(xiàn)明顯下調(diào)，為6.78;2009年，隨著中國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇至部分地區(qū)過熱，房價收入比也相應(yīng)回升，達到8.03的歷史新高，北京、上海、深圳、杭州四地的商品住宅價格收入比均超過14，遠高于全國的平均水平(見圖3一l)。圖3一 11996一2009年房價收入比

圖3一3部分城市住宅地價房價比土地的出讓價格最終要體現(xiàn)在樓面地價上，對房價的高低有重要影響，是部分開發(fā)商提高售房價格的緣由，受到大多數(shù)購房者的垢病。來源于國土源部的數(shù)據(jù)，2009年全國重點監(jiān)測城市居住用地的同時點地價房價比均值31.29%。長三角、珠三角以及環(huán)渤海等地區(qū)的一些城市，其比例較高。上海、南京和杭州的地價占房價比均超過了40%，分別達到47.36%、47.89%、45.47%部分原因是這些地方經(jīng)濟發(fā)展水平較高，住宅市場程度高，城市中心區(qū)域土稀缺性明顯，其占房價的比例高于全國平均水平。3.2.3土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房價的影響土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)市場最終的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，能夠有效調(diào)節(jié)市場的需平衡。對于政府而言，主要是控制對保障性住房及小戶型住房的土地供應(yīng)，

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本文編號：2757535