【摘要】：20世紀(jì)90年代以來,我國逐步確立了城市建設(shè)用地有償使用制度。城市建設(shè)用地的有償使用,包括兩個層面,即土地的一級開發(fā)和土地的二級開發(fā)。土地一級開發(fā)是土地進(jìn)入市場的源頭,土地一級使用權(quán)的流向與流量決定了使用權(quán)在二級市場的流轉(zhuǎn)與再配置。 但是,關(guān)于土地一級開發(fā)的定義、范圍和具體內(nèi)容,我國一直沒有很明確的界定。而我國社會主義制度下的土地制度的特殊性,又使得世界各國的土地一級開發(fā)的經(jīng)驗對我國有借鑒作用,但并不完全適用。特別是在土地儲備制度推行之后,土地一級開發(fā)的主體是誰,土地一級開發(fā)采取什么模式,土地一級開發(fā)的資金從哪里來,這些問題都需要從理論上和實踐上進(jìn)行探索和解決。而在關(guān)于土地一級開發(fā)的問題中,最緊迫也是最核心的問題,是土地一級開發(fā)的融資問題。由于我國現(xiàn)有的土地政策、銀行貸款政策、政府管理體制等各個方面原因,目前我國許多地區(qū)的土地一級開發(fā)因為資金不足處于停滯不前的狀態(tài),直接的結(jié)果是土地供給不足,最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲。因此,研究土地一級開發(fā),解決其融資問題,對實現(xiàn)我國對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控,解決房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲這一關(guān)系國際民生的問題也有重要的意義�；谕恋匾患夐_發(fā)問題的復(fù)雜性,本文在梳理和定義土地一級開發(fā)基本模式的基礎(chǔ)上,重點探討土地一級開發(fā)的融資體系的問題。 為了探討這一問題,本文對中國土地一級開發(fā)的現(xiàn)狀及問題做了深入的研究,并且通過對土地一級開發(fā)兩種模式交易費(fèi)用的研究,得出土地一級開發(fā)適宜采取專業(yè)化的開發(fā)模式的結(jié)論。 針對中國當(dāng)前金融環(huán)境和背景,本文提出完善土地一級開發(fā)融資體系的總體構(gòu)想。其一,是提出關(guān)于土地一級開發(fā)融資體系的理論分析以及完善土地一級開發(fā)融資體系的基本思路;其二,是針對我國土地一級開發(fā)金融的特點,提出如何建立土地一級開發(fā)融資的體系,綜合考慮銀行、基金、信托、債券等在土地一級開發(fā)中的地位和作用;其三,是提出土地一級開發(fā)融資體系的重點方向和工具。 在對完善土地一級開發(fā)融資體系理論分析的基礎(chǔ)上,圍繞完善土地一級開發(fā)融資體系的重點方向,研究私募股權(quán)基金、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)三種金融工具提出了用于土地一級開發(fā)的實踐構(gòu)想。重點考察這幾種金融工具的發(fā)展歷史、在我國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的基本情況、三種金融工具的特點等,探討三種金融工具用于我國土地一級開發(fā)的理論可行性、應(yīng)用的必要性以及運(yùn)用方式的具體設(shè)想。進(jìn)一步的,考察多種金融工具的交叉運(yùn)用,提出實踐構(gòu)想。 最后,從宏觀層面探討國家對土地一級開發(fā)融資體系的政策管理以及土地一級開發(fā)金融創(chuàng)新的營造等。 本文的創(chuàng)新之處,首先在于對土地儲備制度這一新的土地管理政策全面推行之后土地一級開發(fā)的基本模式問題做了較為全面的探討,提出了土地一級開發(fā)在新的政策背景之下的創(chuàng)新模式設(shè)計。其次,針對土地一級開發(fā)中最核心的融資問題,提出了完善我國土地一級開發(fā)融資體系的理論分析和基本設(shè)想。這些基本設(shè)想的提出,既考慮了我國現(xiàn)有的土地制度和政策、現(xiàn)有的金融法規(guī)和政策的制度約束,同時又考慮了針對土地一級開發(fā)自身特點和未來的優(yōu)化路徑,因此,是一種創(chuàng)新的制度設(shè)計探討。更進(jìn)一步的,圍繞完善土地一級開發(fā)融資體系這一基本構(gòu)想,探索重點金融工具即私募股權(quán)基金、信托、房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)在土地一級開發(fā)融資中的應(yīng)用以及重點方向的突破,這是在當(dāng)前我國土地一級開發(fā)金融工具使用基礎(chǔ)實踐的基礎(chǔ)上,通過理論研究,對金融工具運(yùn)用的進(jìn)一步深化思考。
【學(xué)位授予單位】：上海社會科學(xué)院
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.2

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