【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)以其廣泛的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，巨大的投資乘數(shù)效應，已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)又是一個高收益的行業(yè)，各類投資者投身其中，分享房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展帶來的好處；但是房地產(chǎn)業(yè)也是一個高投入高風險的行業(yè)，房價的高低牽涉到社會各階層的利益，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)薄弱的自有資金實力，更推高了房地產(chǎn)投資和消費的風險。盡管房地產(chǎn)業(yè)如此重要，普通投資者和消費者卻沒有較好的風險規(guī)避預警機制指導，承受了巨大的風險。為解決這個問題，文章嘗試探索一套簡單、實用的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價指標體系，通過一些比較容易獲得的指標，衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用狀況，幫助普通投資者和消費者降低購房風險。 文章首先回顧國內(nèi)外信用評價領域的研究狀況，介紹專家方法、信用評級、評分方法等傳統(tǒng)信用評價方法各自的優(yōu)點和缺陷，針對這些缺陷，結(jié)合豐富的歷史信用數(shù)據(jù)積累，各種改進的信用評價模型誕生，尤其是20世紀90年代以后，金融市場的快速發(fā)展和各種金融衍生品層出不窮，新的信用風險催生出諸如CreditMetrics模型、KMV模型、CreditRisk+模型以及死亡率模型等一批新的信用風險預測模型，其中一些模型已經(jīng)在實踐中得到運用。然后結(jié)合2003—2005年國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)的形勢，分析上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，總結(jié)穩(wěn)定發(fā)展的六大主要表現(xiàn)，同時指出阻礙上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的五大主要問題。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點，結(jié)合信息的可獲得性，從償債能力和償債意愿兩方面著手，考察宏觀經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力、企業(yè)歷史信用狀況等定性指標和企業(yè)財務狀況比率等定量指標，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用評價指標體系，選取非參數(shù)的、具有一定容錯能力和泛化能力的BP前饋神經(jīng)網(wǎng)絡模型作為評價模型。為便于獲得信用要素數(shù)據(jù)，選取上海10家上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中2／3作為訓練樣本，獲得信用評價經(jīng)驗，另外1／3作為測試樣本，檢驗評價的準確性。通過計算機實驗，獲得評價結(jié)果，與專家組評價結(jié)果基本接近，證明本文建立的信用評價體系采用BP神經(jīng)網(wǎng)絡方法判斷準確率較高。
【圖文】：

數(shù)據(jù)來源:根據(jù)_L海統(tǒng)計網(wǎng)歷年月度數(shù)據(jù)整理。圖2一12003年一2005年月度房地產(chǎn)開發(fā)投資額對照示意圖3個百分點，占全社會固定資產(chǎn)投資的35.2%，低于同期固定資產(chǎn)投資百分點，其中商品住宅投資92.084億元，增長.22%，增勢大幅度趨緩商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資增長較快，分別投資102.18億元和10.261億元7%和30%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度明顯放慢。從投資結(jié)構(gòu)看，20住宅投資同比增長33.2%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長24.9。從投資主體看，在全部房地產(chǎn)開發(fā)投資主體中，非國有經(jīng)濟所占份以上，其中股份制經(jīng)濟、外商及港澳臺經(jīng)濟、私營經(jīng)濟三類占較大比重投資116.01億元，占房地產(chǎn)投資總額的.99%，非國有經(jīng)濟投資105.9房地產(chǎn)投資總額的90.1%l’5]。購置土地面積繼續(xù)下降觀調(diào)控的政策影響，開發(fā)商放緩了開發(fā)的節(jié)奏，土地開發(fā)力度減弱。計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年，上海購置土地面積75.432萬平方米，比。，，

濟增長質(zhì)量為建國以來最好，“有可能實現(xiàn)持續(xù)多年的適度高位運行”泌]�！罢鎸嵔�(jīng)濟周期理論(1984)更是將注意力集中在了增長本身，，強調(diào)趨勢即是周期，視短期因素為隨機擾動�！睆奈覈�(jīng)濟發(fā)展的趨勢(見圖3一1)和國際比較(見表3一1)，本文認為近期全國和上海地區(qū)經(jīng)濟仍將維持目前增長速度，即意味著上海房地產(chǎn)業(yè)的整體趨勢是上升的。資料來源:《中國經(jīng)濟周期波動問題研究》，中國社會科學院經(jīng)濟研究所劉樹成，張平，張曉晶。圖3一1中國GDP增長率波動曲線(1953一2004年)26《中國經(jīng)濟周期波動問題研究》，中國社會科學院經(jīng)濟研究所劉樹成，張平，張曉晶，《首屆中國經(jīng)濟論壇論文集》，人民網(wǎng):，2005年11月7日。一18-
【學位授予單位】：上海海事大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2006
【分類號】：F293.3

【參考文獻】

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本文編號：2695108