本文關(guān)鍵詞：中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價(jià)格影響因素的實(shí)證分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

平均售價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)、辦公樓平均售價(jià)、商；Y用各地區(qū)人均可支配收入來表示,人口用市區(qū)人口(；房地產(chǎn)信貸變量的選取比較復(fù)雜,由于沒有直接的家庭；2.計(jì)量結(jié)果的分析；由于房地產(chǎn)價(jià)格每年都有不同的特征,各地也有不同的；(1)商品房平均售價(jià):影響(這里是指自變量的相對；(2)住宅平均售價(jià):住宅市場是房地產(chǎn)最主要的市場；(3)別墅、高檔公寓平均售價(jià):別墅、高檔

平均售價(jià)、經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)、辦公樓平均售價(jià)、商業(yè)用房平均售價(jià)和其他商品房平均售價(jià)。收入

Y用各地區(qū)人均可支配收入來表示,人口用市區(qū)人口(等于市區(qū)人口密度乘以市區(qū)建成面積)來表示。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的壟斷程度并沒有很合適的指標(biāo)來度量,我們用開發(fā)商營業(yè)利潤增長率來表示。開發(fā)商成本用每平方米房地產(chǎn)造價(jià)表示。

房地產(chǎn)信貸變量的選取比較復(fù)雜,由于沒有直接的家庭房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù),我們用房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源或開發(fā)商房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)信貸的替代變量。之所以這樣處理,是因?yàn)殚_發(fā)商的大部分資金來源或投資都直接或間接來自于家庭信貸,開發(fā)商銀行直接貸款最終也由房屋需求者償還。根據(jù)前面的分析,開發(fā)商投資與房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)供給都是正相關(guān)的。但是在回歸方程中引入開發(fā)商投資變量后可能會引起兩個問題:,為此我們檢查了這二者的相關(guān)系數(shù),發(fā)現(xiàn)它們的對數(shù)形式的相關(guān)系數(shù)很小,造價(jià)相關(guān)的問題;,事實(shí)上檢查它,量避免這二者的多重共線問題。,但檢查房地產(chǎn)投資。一般,而開發(fā)商投資是從供給方面影響房地產(chǎn)市場的。開自籌資金、其他資金來源和利用外資,開發(fā)商房地產(chǎn)投資包括住宅(含別墅、)、辦公樓、商業(yè)用房及其他房地產(chǎn)投資。

2.計(jì)量結(jié)果的分析

由于房地產(chǎn)價(jià)格每年都有不同的特征,各地也有不同的政策,因此我們采用二維虛變量面板數(shù)據(jù)最小二乘回歸分析方法對上述資料進(jìn)行實(shí)證分析,表2給出了房地產(chǎn)平均售價(jià)計(jì)量結(jié)果。

(1)商品房平均售價(jià):影響(這里是指自變量的相對變化對應(yīng)變量的相對變化的影響,下同)整個商品房平均售價(jià)增長的主要因素是人均可支配收入增長、房地產(chǎn)造價(jià)上漲和具有部分預(yù)期性質(zhì)的前一期商品房價(jià)格上漲(這三者的彈性分別達(dá)到0.419、0.215和0.286)。人均可支配收入增長帶來的房價(jià)上升既有可能是居民對住房的實(shí)際需求增加的反映,也有可能帶來一部分的投機(jī)需求;房地產(chǎn)造價(jià)中的主要部分應(yīng)該是地價(jià)和建筑成本,這兩者上升是房地產(chǎn)造價(jià)上漲的主要因素,因此商品房平均售價(jià)的上升有很大一部分來自地價(jià)和建筑成本的上升。前一期商品房價(jià)格的變化對當(dāng)期商品房價(jià)格的變化具有正的影響,這表明總體上商品房價(jià)格的變化有部分是有預(yù)期價(jià)格變化引起的,這就說明在商品房市場上可能存在投機(jī)性的購房行為。別墅和高檔公寓的投資變化與商品房平均售價(jià)的變化正相關(guān)(彈性為0.02),顯然投資價(jià)格較高的別墅和高檔房可以為開發(fā)商帶來較高的利潤,正是別墅和高檔房的較高價(jià)格抬升了整體的商品房價(jià)格。相反經(jīng)濟(jì)適用房的投資的增長卻與整體商品房平均售價(jià)增長負(fù)相關(guān)(其彈性為-01045),這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格低于普通商品房價(jià)格而使開發(fā)商不愿投資經(jīng)濟(jì)適用房。

(2)住宅平均售價(jià):住宅市場是房地產(chǎn)最主要的市場,別墅和高檔公寓的投資的增長與住宅平均售價(jià)增長正相關(guān)(別墅和高檔公寓的投資彈性為0102),這一原因解釋如前。前一期住宅平均售價(jià)相對變化對本期住宅平均價(jià)格的相對變化具有較大的正向影響(彈性為01411)這說明住宅市場上可能存在較為嚴(yán)重的投機(jī)性購房行為。此外,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的每年?duì)I業(yè)利潤增長率與住宅平均售價(jià)負(fù)相關(guān),這意味著盡管房價(jià)在上升,但開發(fā)商的營業(yè)利潤增長率卻在下降,反映了在住宅市場上開發(fā)商的競爭程度逐年增加。事實(shí)上由于住宅包括普通住宅、別墅、高檔公寓和經(jīng)濟(jì)適用房,別墅、高檔公寓以及普通住宅的較高價(jià)格吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)的建設(shè)中來,這必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭的加劇,這主要表現(xiàn)在一方面是很高的住宅價(jià)格,但另一方面是較高的住宅面積空置率。

(3)別墅、高檔公寓平均售價(jià):別墅、高檔公寓平均售價(jià)與別墅、高檔公寓投資正相關(guān)(彈性為01045),其他因素與別墅價(jià)格增長相關(guān)性不大。較高的別墅和高檔房價(jià)格吸引了一部分投資。

4經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià):別墅、

高檔公寓投資的彈性為01025,前一期的經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)

與當(dāng)期經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)負(fù)相關(guān)(彈性為-0135),這表明在經(jīng)濟(jì)適用房市場上投機(jī)的可能性不大,這里的原因在于經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)在很大程度上由政府控制,即使有人騙購經(jīng)濟(jì)適用房,但這種行為與投機(jī)性購房行為顯然不一樣。

表2　房地產(chǎn)平均售價(jià)計(jì)量結(jié)果

自變量

log(ap)

log(ap1)4.(0.0.(0.134608)419188)

log(ap2)7.448(0.298)

log(ap3)9.233(0.743)

log(ap4)-1.1153(1.797)

log(ap5)7.032()

log(ap6)4.131(0.904)

0.4473(1.603)

應(yīng)變量

常數(shù)項(xiàng)

log(pdi)log(zjly1)log(zjly3)log(zjly4)log(iv2)log(iv3)log(iv5)log(ap(-1))log(ap1(-1))log(ap3(-1))log(ap4(-1))log(ap5(-1))log(ap6(-1))log(pop)log(zj)lrg

0.00.400(0.147)-0.102(0.031)

.0.0080.045(0.013)

0.020(0.010)

0.0453(0.028)

0.025(0.011)

0.(0.084)

-0.048(0.021)

0.131(0.073)

0.286(0.084)

0.411(0.084)

-0.346(0.105)

-0.212(0.093)

-0.431(0.084)

0.249(0.069)

0.215(0.072)

-0.0013(0.0005)

1999～2003

1440.9800.973132.1082.737(0.000)

1480.9670.95686.4442.323(0.0005)

1450.8110.75013.3667.725(0.000)

1440.9560.93759.3576.941(0.000)

樣本范圍樣本數(shù)目R平方調(diào)整的R平方F統(tǒng)計(jì)量時間\個體固定效應(yīng)檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量F和概率

2000～20031150.9140.87423.0455.207(0.000)

1200.8990.85319.6576.256(0.000)

1999～20031500.630.5165.5355.564(0.000)

　　注:除最后一行括號內(nèi)數(shù)字為概率外,其余括號內(nèi)數(shù)字為標(biāo)準(zhǔn)差,除打3號的變量顯著性水平在0.10以上之外,

其余變量顯著性水平在0.10以下,空格表示相應(yīng)的自變量不顯著(顯著性水平在15%以上)或?yàn)榱吮苊舛嘀毓簿�而未進(jìn)入,冗余時間\個體固定效應(yīng)檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量表明所有方程都應(yīng)該接受時間\個體固定效應(yīng)模型。

5辦公樓平均售價(jià):主要與各種資金來源有關(guān)。國內(nèi)貸款和開發(fā)商自我籌資的增長與辦公樓

平均售價(jià)增長正相關(guān)(兩者的彈性分別為01503與014),而外資來源的增長與辦公樓平均售價(jià)增長

負(fù)相關(guān)(彈性為-01102),前一期的辦公樓平均售價(jià)與當(dāng)期辦公樓平均售價(jià)負(fù)相關(guān)(彈性為-01212)。在這里我們也沒有看到對辦公樓售價(jià)的部分預(yù)期產(chǎn)生的價(jià)格正反饋機(jī)制,顯然是因?yàn)檗k公樓的總體售價(jià)的高昂和特殊用途不會吸引投機(jī)性的購買行為。

(6)商業(yè)用房平均售價(jià):國內(nèi)貸款的增長對商業(yè)用房平均售價(jià)有正的影響(彈性為0.268),在各類房地產(chǎn)中,商業(yè)用房平均售價(jià)增長唯一地與別墅和高檔房投資增長負(fù)相關(guān)(彈性為-0.048),商業(yè)用房投資與商業(yè)用房平均售價(jià)正相關(guān)(彈性為0.131),前一期商業(yè)用房平均售價(jià)與當(dāng)期商業(yè)用房平均售價(jià)負(fù)相關(guān)(彈性為-0.431)。

(7)其他商品房地產(chǎn)平均售價(jià):地產(chǎn)平均售價(jià)的彈性為0.25。

,我們看到利率與房價(jià)和房地產(chǎn)交易量反方向變動。,因此沒有進(jìn)入各個回歸方程中,但檢查實(shí)際利率(-)與各種房地產(chǎn)平均售價(jià)的相關(guān)系數(shù)仍然-0.2),這也部分地支持了前面的理論分析。

五、　　總的來看,1999～2003年商品房地產(chǎn)的平均售價(jià)與人均可支配收入和房地產(chǎn)造價(jià)之間的關(guān)系顯著,但從結(jié)構(gòu)上來看人均可支配收入和房屋造價(jià)對各類房地產(chǎn)的平均售價(jià)的影響并不顯著。對別墅和高檔房的投資增長與商品房、住宅、別墅與高檔房、經(jīng)濟(jì)適用房的平均售價(jià)增長都是正相關(guān),這說明住宅類的房地產(chǎn)平均售價(jià)增長有很大一部分是由別墅高檔房的價(jià)格來維持的,而別墅和高檔公寓的需求并不是當(dāng)前老百姓住宅需求的主流,而且這類別墅和高檔房銷售面積和平均售價(jià)都在下降,如果開發(fā)商盲目過多地投資于這類高檔房地產(chǎn),有可能帶來較大的投資風(fēng)險(xiǎn),因此應(yīng)該限制該類房地產(chǎn)的投資。市區(qū)人口除對其他房地產(chǎn)平均售價(jià)增長有影響外,在總體上和結(jié)構(gòu)上對房地產(chǎn)價(jià)格影響都不顯著,因此城市化進(jìn)程還沒有顯著影響到房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)市場上可能存在投機(jī)性的購房行為,尤其是在住宅市場上可能存在較大的投機(jī),但在經(jīng)濟(jì)適用房、別墅和高檔房、辦公樓和商業(yè)用房中沒有發(fā)現(xiàn)明顯的投機(jī)性購房行為。對這種現(xiàn)象的解釋是經(jīng)濟(jì)適用房受政策影響,難有很多的投機(jī)購買行為,而別墅和高檔房、辦公樓和商業(yè)用房由于價(jià)格較高,購買人群較少,也難有很多的投機(jī)行為。經(jīng)濟(jì)適用房平均售價(jià)增長與經(jīng)濟(jì)適用房投資增長負(fù)相關(guān),這表明經(jīng)濟(jì)適用房投資失血,這將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供給減少,并進(jìn)一步導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格上升,這會傷害購買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入者利益。而且經(jīng)濟(jì)適用房供給不足也會使更多買不到經(jīng)濟(jì)適用房的居民不得不到較多的投機(jī)行為的普通商品住宅市場上購買房地產(chǎn),這將使他們利益受損,最后獲益的是投機(jī)者和住宅開發(fā)商。這樣看來房地產(chǎn)市場主要存在三大問題:一是開發(fā)商為了攫取高額利潤,在房價(jià)上漲的時候可能過多的投資于別墅和高檔房,這有可能帶來投資風(fēng)險(xiǎn),并進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)和銀行資本風(fēng)險(xiǎn)。第二個問題是在住宅市場上可能存在較大的投機(jī)性購房行為,投機(jī)性購買行為會推動房價(jià)不正常地上漲,進(jìn)而可能形成房地產(chǎn)泡沫。第三個問題是經(jīng)濟(jì)適用房的供給不足使普通居民利益受損。因此對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點(diǎn)應(yīng)該調(diào)整開發(fā)商投資方向,減少別墅高檔房的投資,增加低檔房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資,采取有效措施來限制普通商品住宅市場上的投機(jī)行為。

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2004,(4).

(責(zé)任編輯:雨　珊)

AnAnalysisofRealEstateMarketice

LIChunji,MENG(NanjingUniversityofChina)

Abstract:Thismarketstructureproblemswiththepaneldatafrom1999to2003basingonapartialresultssuggesttherearethreeproblemswhichlieintherealestatemarketstructure.Thefirstisthatthedevelopermayinvesttoomuchonvillasandluxuryapartmentsatthetimeofhousingpricerising,andthiswouldresultinrisks.Thesecondisthatthereliessomespeculationsofbuyinghousinginthehousingmarketswhichmayformbubblesofhousingmarkets.Thethirdproblemisthatthelackofeconomichousingsupplywouldhurthousingbuyerπsbenefits.Sotheadjustmentsofrealestatemarketsshouldfocusontherealestateinvestments.Thatistodecreasetheinvestmentsonvillasandluxuryapartmentsandtoincreasetheinvestmentsoneconomichousing,andthegovernmentshouldadoptsomemeasurestorestrictthespeculationsinthehousingmarkets.

Keywords:realestate;marketstructure;speculation;price

(上接第10頁)

IntegratingtheSeparatedControlRights:AnAnalysisoftheChange

oftheState2OwnedAssetAdministrationSystem

XIEZhibin,ZHENGJianghuai

1

2

(1.PekingUniversity,Beijing100871,China;2.NanjingUniversity,Nanjing210093,China)

Abstract:Inthispaperwebuildatwo2stagegamemodeltoshowthattheintegrationofcontrolrightswillimprovetheef2ficiencyofstate2ownedenterprises.Weconsiderthecontrolrightsofstate2ownedenterprisesastransferablepropertyrights.Themanagersofstate2ownedenterpriseswill“purchase”thecontrolrightsfromtheofficialsbyprovidingthemwithsomekindofbenefits.Thiskindoftransactionsleadstoamonopolymarketofcontrolrightssincetheofficialsholdthecontrolrightsex2clusively.Whenthecontrolrightsareseparatedamongmorethanoneofficial,thesecomplementarycontrolrightswillbesoldbyindependentmonopolists.Themanagerwillhavetopaymoretopurchaseallkindsofcontrolrights.Thiswillresultinthewithdrawalofeffortbythemanagerandinturnwillworsentheperformanceofstate2ownedenterprises.Thatiswhyweholdthattheseparationofcontrolrightsleadstotheinefficiencyofstate2ownedenterprises.

Keywords:state2ownedassetadministrationsystem;state2ownedenterprise;structureofcontrolrights;marketforcon2trolrights

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