本文關(guān)鍵詞：國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示 投稿：黃孮孯

條就是責(zé)成俄羅斯聯(lián)邦總檢察院對莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手操控市場價格的問題展開調(diào)查，并警示建設(shè)部門和城市規(guī)劃部門的官員行動遲緩。這種調(diào)控措施不繞彎子，利劍出手直指房地產(chǎn)市場的違法亂紀(jì)行為。小戶型、低價房”供應(yīng)，!新加坡和德國人多地少，…

餐飲業(yè)食品衛(wèi)生管理辦法衛(wèi)生部令第10號《餐飲業(yè)食品衛(wèi)生管理辦法》已于1999年12月21日部務(wù)會通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2000年6月1日起施行。部長：張文康2000年1月16日第一章：總則第一條：為加強餐飲業(yè)的衛(wèi)生管理，保障消毒費者身體健康，根據(jù)《中華人…

從人力資源測評角度看曾國藩識人用人從人力資源測評角度看曾國藩識人用人在中華民族五千年的歷史長河中，英雄人物可謂數(shù)不勝數(shù)。中國的崛起，應(yīng)該說真正開始于洋務(wù)運動，而這場運動的序幕，由湘軍集團拉開，而這個集團的核心，叫曾國藩。他既不乏識人用人之奇能，又諳熟…

條就是責(zé)成俄羅斯聯(lián)邦總檢察院對莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手操控市場價格的問題展開調(diào)查，并警示建設(shè)部門和城市規(guī)劃部門的官員行動遲緩。這種調(diào)控措施不繞彎子，利劍出手直指房地產(chǎn)市場的違法亂紀(jì)行為。

小戶型、低價房”供應(yīng)，!

新加坡和德國人多地少，盡管經(jīng)濟發(fā)達，但仍根據(jù)自己的國情來制訂適合本國的住房供應(yīng)政策。

新加坡由政府統(tǒng)一建設(shè)政府組屋供應(yīng)給居民，并堅持小戶型和低房價。例如，#$$#年新加坡新建組屋每套為%&’每套新房價格為#*’*&萬新加坡(#&)#，

元。由于每年新建組屋只占總房量很小的比重，只有少數(shù)比較富裕的居民購買超其他的居民則買小過($$)#戶型的新房，

于($$)#的新房，或者購買戶型小一些、價格更便宜一些的二手房。這樣的梯度消費，保證占%$+的居民能夠購買組屋居住。

德國政府二戰(zhàn)以來，一直堅持供應(yīng)小戶型住宅。直到上世紀(jì)末，全國戶均住房是西方發(fā)達國家中最低面積不到($$)#，

的國家之一。這種住房政策符合自己的國情，因而切實可行。

廉租房”和提供補貼為中低&

法國、德國、韓國、新加坡等國政府為解決中低收入者的住房問題，都興了大量的廉租房。除此之外，政府還長期推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府補貼。如新加坡為解決不同人群的住房問題，對低收入者提供補貼和廉租房，對特困戶則租給每套舊的!#)#的廉租屋，每月只象征性地收取((新加坡元的房租，為此解決了困難戶和特困戶的住房問題，在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了居者有其屋的目標(biāo)。

二、目前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所面臨的挑戰(zhàn)

從#$$!年下半年以來，國家各部委

出臺了一系列密集的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策來抑制市場泡沫，穩(wěn)定房價。從全國范圍來看，執(zhí)行了近兩年的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策似乎取得了一定的效果。但從近期建設(shè)部等十部委對((個省份落實房地產(chǎn)調(diào)控政策情況檢查匯總的情況看，少數(shù)城市住房價格上漲仍然過快，特別是在一些特大城市，第三季度房價仍以#$+的幅度快速上漲，調(diào)控效果不如人意。這表明，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控面臨著諸多困難和挑戰(zhàn)，政策還必須繼續(xù)堅持下去。

(

我國地少人多，人均耕地僅有(

隨著工業(yè)化、城市化進程的加快，對房地產(chǎn)開發(fā)用地的需求將大大上升，加上我國的人口基數(shù)大，本就捉襟見肘的土地供應(yīng)將更為緊張。而穩(wěn)定房價需要不斷增加供給，這就要求我們要本著更集約、更節(jié)約的原則來進行房地產(chǎn)開發(fā)，滿足人民群眾安居樂業(yè)的需要。

#

與其他市場經(jīng)濟國家不同，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不是直接調(diào)控房地產(chǎn)市場，而是主要調(diào)控地方政府。當(dāng)前，在造成房地產(chǎn)市場種種問題的原因中，地方政府行為的不規(guī)范難脫其咎。一些城市熱衷于以地生財，只想通過招拍掛把地價不斷推高，從而獲取更多的經(jīng)濟政績和財政收入。在中央政府出臺調(diào)控措施時，一些地方的政府并沒有細(xì)下功夫去研究如何穩(wěn)定本地的房價，而是惟恐房價走低影響賣地收入和稅收，甚至有些特大城市直到現(xiàn)在還沒有拿出地方政府的調(diào)控細(xì)則來。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控直接影響地方財政收入的情況下，地方政府對中央調(diào)控政策的積極性和執(zhí)行力度將對調(diào)控效果產(chǎn)生很大影響。

*

未來#$’*$年，我國國民經(jīng)濟還將持續(xù)高速增長。根據(jù)國家統(tǒng)計局對外公“布的“十一五”、十二五”、“十三五”經(jīng)濟“發(fā)展的預(yù)測：十一五”期間國家的經(jīng)濟增人均012指標(biāo)在長率年均將達到%

““十一五”末要達到人均#$$$美元，十二五”末達到*$$$美元，“十三五”末達到&$$$美元。名義012增長的財富積累在沒有通貨膨脹大環(huán)境下，將實際表現(xiàn)為某種程度上的資產(chǎn)價格的增值，如果對剩余資本流向缺乏引導(dǎo)，未來房地產(chǎn)價格上漲壓力將會很大。

!

我國人民幣匯率盡管不可能大幅度升值，但匯率波幅逐步放寬是個大趨勢。只要對人民幣升值預(yù)期不減，房地產(chǎn)就會是內(nèi)外資熱錢的追逐對象，就會誘發(fā)更多的投資和投機性需求。根據(jù)當(dāng)年日本、韓國和我國臺灣等國家和地區(qū)的歷史經(jīng)驗，房地產(chǎn)行業(yè)，伴隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、本幣升值，期間雖然受到不斷調(diào)控，但房價都在震蕩反復(fù)中上漲。同樣，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也將接受這方面的嚴(yán)峻考驗。

三、國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對我國的啟示

我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展仍處于起步階段，在市場機制不健全、沒有太多的經(jīng)驗積累的情況下，存在結(jié)構(gòu)不合理、發(fā)展不健康的現(xiàn)象是無可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府應(yīng)該借鑒國外房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗，更好地?fù)?dān)負(fù)起引導(dǎo)、監(jiān)管房地產(chǎn)市場的職能。

(

與俄羅斯、加拿大、美國等極少數(shù)地大物博的國家不同，我國屬于資源緊缺型

%%特區(qū)經(jīng)濟!

國家，土地資源更是如此。目前，我國城市化不斷加速，未來幾十年年均約有$!

時時監(jiān)!’對房地產(chǎn)市場要未雨綢繆，管和調(diào)控

由于土地在我國是一種緊缺型資源，房地產(chǎn)更是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，關(guān)系到國家的基本民生，關(guān)系到金融的穩(wěn)定，關(guān)系到整個國民經(jīng)濟的健康運行。所以，對房地產(chǎn)市場不是要不要調(diào)控的問題，而是要時時監(jiān)管調(diào)控的問題。既要力爭避免出現(xiàn)全國性住房價格暴漲情況，又要通過市場調(diào)控避免房價的大起大落。如果只注重短期“房價上漲”問題，忽視中遠期戰(zhàn)略問題，調(diào)控就容易變成“救火”，其效果就會事倍功半，甚至適得其反。日本地產(chǎn)泡沫的破滅正是在早期忽視監(jiān)管、后期調(diào)控措施不當(dāng)?shù)慕Y(jié)果。

(’應(yīng)配套發(fā)展健康發(fā)達的資本市場，合理引導(dǎo)剩余資本流向

我國的資本市場不太發(fā)達，不確定性和風(fēng)險很高，大量的民間資本找不到好的出路，只好流向房地產(chǎn)市場。而國外發(fā)達國家資本市場很發(fā)達，投資回報率較高，剩余資本有很多投資渠道。如過去$

金、藝術(shù)品和房地產(chǎn)的投資回報率。最近美國股票年投資回報率更是平均!

達到$()。因此，必須大力發(fā)展股票、債券、基金等資本市場，為我國經(jīng)濟高速發(fā)展所帶來的大量的財富積累找到更多的投資渠道，以減低對房地產(chǎn)的投資和投機性沖動。

設(shè)法減*’應(yīng)保證首次置業(yè)者的利益，輕首次置業(yè)的負(fù)擔(dān)

各國房地產(chǎn)調(diào)控的主要目標(biāo)之一就是“居者有其屋”，因此房地產(chǎn)政策調(diào)控的

重點應(yīng)是保證有正常收入的首次置業(yè)人士能夠買得到買得起滿足基本需求的中低位住房。英國在經(jīng)濟發(fā)展程度還不很高的時期建設(shè)了很多的中低價位住房，并采用累進的印花稅+在我國稱契稅,和低價房采取零印花稅稅率來減輕首次置業(yè)者的負(fù)擔(dān)。我國目前的發(fā)展程度大概還沒達到英國近期的水平，應(yīng)加大供首次置業(yè)人士購買的中低價位住房的供給，并減輕首次置業(yè)者的稅費負(fù)擔(dān)。

-’盡量用靈活積極的市場手段替代行政調(diào)控

在市場經(jīng)濟時代，房地產(chǎn)市場問題的解決，最終是需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及市場本身的發(fā)展，通過市場的自我調(diào)節(jié)能力自行解決。市場價格是資源短缺的最佳信號，當(dāng)前的房價上漲歸根結(jié)底是由住房短缺所引起的，應(yīng)在增加供給方面要多下功夫。同時，應(yīng)通過實行市場化的差別利率體系和完善的累進稅率、差別稅率制，，鼓勵將土地更加有所側(cè)重的投向經(jīng)濟適用房及中低價位的房產(chǎn)開發(fā)，抑制高價位大面積的住房開發(fā)。政府應(yīng)該充分發(fā)揮自身所擁有的資源，引導(dǎo)市場參與者（房地產(chǎn)市場參與者包括開發(fā)商、中介商、消費者等）理性投資和消費，充分公開市場信息，使得市場參與者擁有平等的參與機會。

并逐步.’大力構(gòu)筑城市廉租房體系，吸納穩(wěn)定就業(yè)的進城農(nóng)民工

世界上沒有一個國家能夠完全依靠住房市場解決國民的住房問題，都必須輔之以城市廉租房體系來解決中低收入者的住房保障。從我國的國情看，必須大力構(gòu)筑城市廉租房體系：一方面，解決城市的中低收入者；另一方面，應(yīng)根據(jù)工作年限、貢獻大小逐步吸納穩(wěn)定就業(yè)的進城農(nóng)民工。農(nóng)民工為城市建設(shè)作出了巨大貢獻，不能也不應(yīng)把這個弱勢群體排除在外。這也是構(gòu)筑和諧城市、和諧社會的基礎(chǔ)。

#’房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)恢復(fù)其國民經(jīng)濟基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的原有身份

亞洲金融危機后，房地產(chǎn)業(yè)（特別是住宅業(yè)）被作為國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點

和消費熱點來促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的升級，為我國經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展作出了重要貢獻，并被視之為支柱性產(chǎn)業(yè)。從長期和國內(nèi)實踐看，把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)來抓，有諸多弊端，如常被視為地方經(jīng)濟政績，促成地方政府與開發(fā)商結(jié)為“利益同盟”；易促進地價上漲，惡化投資環(huán)境；易導(dǎo)致低級產(chǎn)業(yè)的重復(fù)建設(shè)，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更進一步的升級換代等。

其實，除了香港等少數(shù)地方狹小的地區(qū)（或國家）外，美國和歐盟均不視房地產(chǎn)業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)。在美國，據(jù)聯(lián)邦統(tǒng)計局的數(shù)字（每五年更新一次），$&&!、$&&#年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比分別因此，應(yīng)恢復(fù)其國民經(jīng)為

參考文獻：

/$0包宗華’從新加坡和德國經(jīng)驗看調(diào)控房價/10’第一財經(jīng)日報，!

/!0吳哥窟’外國政府如何幫助低收入者（置業(yè)/30’住宅與房地產(chǎn)，!

/(0商寅泉’看俄羅斯調(diào)控樓市劍指何方/10’中國產(chǎn)經(jīng)新聞，!

/*0魏加寧’中國宏觀調(diào)控面臨的挑戰(zhàn)與機遇/30’中國宏觀經(jīng)濟走勢與產(chǎn)業(yè)發(fā)展高層（論壇，!

/-0樂紹延’日本房地產(chǎn)泡沫重創(chuàng)經(jīng)濟/10’深圳特區(qū)報，!

/.0臧旭恒等主編’產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)/40’北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，!

/#0申萬巴黎基金管理有限公司’!

!

作者簡介：周中元（，男，湖$&.&年2）北石首人，華中科技大學(xué)管理科學(xué)與工程碩士，深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院建筑與環(huán)境工程學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)營與估價、物業(yè)管理專業(yè)主任，主要研究方向為房地產(chǎn)、物業(yè)管理市場運作。

!

條就是責(zé)成俄羅斯聯(lián)邦總檢察院對莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手操控市場價格的問題展開調(diào)查，并警示建設(shè)部門和城市規(guī)劃部門的官員行動遲緩。這種調(diào)控措施不繞彎子，利劍出手直指房地產(chǎn)市場的違法亂紀(jì)行為。小戶型、低價房”供應(yīng)，!新加坡和德國人多地少，…

條就是責(zé)成俄羅斯聯(lián)邦總檢察院對莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手操控市場價格的問題展開調(diào)查，并警示建設(shè)部門和城市規(guī)劃部門的官員行動遲緩。這種調(diào)控措施不繞彎子，利劍出手直指房地產(chǎn)市場的違法亂紀(jì)行為。小戶型、低價房”供應(yīng)，!新加坡和德國人多地少，…

條就是責(zé)成俄羅斯聯(lián)邦總檢察院對莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)手操控市場價格的問題展開調(diào)查，并警示建設(shè)部門和城市規(guī)劃部門的官員行動遲緩。這種調(diào)控措施不繞彎子，利劍出手直指房地產(chǎn)市場的違法亂紀(jì)行為。小戶型、低價房”供應(yīng)，!新加坡和德國人多地少，…

本文由第一文庫網(wǎng)()首發(fā)，轉(zhuǎn)載請保留網(wǎng)址和出處！

>> 查看更多相關(guān)文檔

免費下載文檔：

  本文關(guān)鍵詞：國外房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策借鑒與啟示，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號：221640