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房地產(chǎn)項目財務(wù)管理

作者：李景忠　　上傳時間：2006-8-9 0:0

　　財務(wù)項目管理的目的：財務(wù)管理的目標是“利潤最大化”，針對項目的財務(wù)管理應(yīng)該是“項目利潤最大化”。而項目目標的成功要受工作范圍、項目成本、進度計劃及客戶滿意四個因素制約。即財務(wù)管理及項目管理的目標都是要讓客戶滿意。所以財務(wù)部的項目管理是通過在實現(xiàn)成本、進度及質(zhì)量三者平衡的基礎(chǔ)上而進行計劃控制等的系列管理工作來達到收益最大化目標的管理過程。項目管理是細化財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié)，對于提高項目的財務(wù)管理水平和質(zhì)量，強化項目的財務(wù)控制力具有重要的意義。

　　項目各階段財務(wù)對應(yīng)的管理工作：

　　項目管理不只是項目經(jīng)理部，，而是所有部門都在配合、執(zhí)行、記錄、分析項目進程，保障項目順利進行。財務(wù)部管理工作也滲透到項目準備、計劃，執(zhí)行與控制，收尾四大階段，體現(xiàn)了其反映及監(jiān)督、控制和管理的職能：

　　序號 項目各階段名稱 對應(yīng)的管理工作　　標準　　依據(jù)　　搜集和制作的資料

　　1.1 項目準備階段，項目可行性分析 對項目可行性論證經(jīng)濟指標的測算（核心指標：內(nèi)部收益率及銷售凈利率） 投入少、回報高、見效快

　�。ü緝�(nèi)部財務(wù)制度） 項目的基本概況，項目開發(fā)計劃、估算成本，項目銷售計劃，合作方承諾等

　　1.2 項目聽證會準備 將項目可行性分析階段成果形成文字形式：項目的成本測算、稅收分析、經(jīng)濟效益分析及資金運用預(yù)測 內(nèi)部收益率≥？；銷售凈利率≥？

　　1.3 項目土地合同談判、簽訂 有關(guān)付款方式和稅收政策等的建議，確定項目公司注冊資金及股東單位、出資比例。 風(fēng)險最小化、利益最大化 （公司內(nèi)部財務(wù)制度）

　　2.1 項目計劃，設(shè)立項目經(jīng)理部 根據(jù)項目開發(fā)計劃、銷售計劃等資料編制項目經(jīng)營計劃 項目投資回報，利潤、費用指標 （公司內(nèi)部財務(wù)制度） 按開發(fā)銷售計劃編制的固定資產(chǎn)購置計劃、人員配置計劃、營銷費用計劃

　　2.2 目標成本確定 會同成本管理部編制目標成本 可控，符合經(jīng)營計劃 （公司內(nèi)部財務(wù)制度） 項目規(guī)劃設(shè)計指標確定，項目施工圖完成

　　3.1 項目執(zhí)行與控制，項目招標、簽訂施工、甲供材料合同 施工、甲供材料合同的審核 在目標成本范圍內(nèi)，付款條款合理 目標成本 目標成本確定

　　3.2 項目施工，合同款及進度款的支付 合同款及進度款支付的審核 按合同付款 對應(yīng)的合同 對應(yīng)的合同已簽訂

　　3.3 項目動態(tài)成本情況 每月會同成本管理人員編制項目動態(tài)成本，分析成本變動原因 與目標成本比較 （公司內(nèi)部財務(wù)制度） 目標成本確定

　　3.4 項目前期銷售推廣 營銷合同及付款的審核 在計劃范圍內(nèi) 營銷費用計劃 營銷費用計劃確定

　　3.5 項目開盤預(yù)售 財務(wù)收銀員收取房款，換退房審核，應(yīng)收帳款管理，銷售合同抽查等 應(yīng)收帳款最少化 （公司內(nèi)部財務(wù)制度） 預(yù)售許可證

　　3.6 項目綜合變動情況分析 分析項目各變動因素對經(jīng)營計劃的影響 與經(jīng)營計劃比較 （公司內(nèi)部財務(wù)制度） 以上資料確定

　　4.1 項目收尾，項目入住 房款補差的審核，入住前臺收款安排等工作 與預(yù)測面積比較 （公司內(nèi)部財務(wù)制度） 測繪報告

　　4.2 項目竣工結(jié)算 會同各部門召開項目總結(jié)會議，編制項目評估報告 （公司內(nèi)部財務(wù)制度）

　　4.3 項目結(jié)盤審計 協(xié)助總部審計室完成項目結(jié)盤審計 內(nèi)部收益率≥？；銷售凈利率≥？ （公司內(nèi)部財務(wù)制度） 項目竣工結(jié)算

　　一、 財務(wù)部在項目管理中的幾項重點工作：

　�。ㄒ唬╉椖靠尚行苑治觯�

　　通過測算分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)是財務(wù)部項目可行性分析的作用。

　�。ǘ┖贤钪Ц兜膶徍耍�

　　這里要提醒我們注意的是在開工計劃時除了考慮工期因素外，還要從節(jié)約項目成本的角度出發(fā)。

　�。ㄈ﹦討B(tài)成本測算分析：

　　經(jīng)測算x月31日項目的xx成本較年初項目經(jīng)營計劃時的x元/㎡上升了x元/㎡，可售住宅及商業(yè)單位成本達到了x元/㎡.

　　由于成本上升項目利潤減少x萬，稅后利潤減少x萬，單位凈利減少x元/㎡，凈利率下降x%，售價增加x元/㎡才能達到先前凈利率x%的要求；集團歷史最好水平年計劃貢獻利潤x萬，由于成本上升，影響經(jīng)營計劃x萬。

　　二、 項目管理與財務(wù)相關(guān)的主要業(yè)務(wù)流程（收付款業(yè)務(wù)）與溝通：

　　1、 項目施工階段付款業(yè)務(wù)流程：

　　施工單位提出申請――監(jiān)理單位審核――主管工程師審核工程形象進度－成本會計專業(yè)審核――財務(wù)負責(zé)人審批－總經(jīng)理審批

　　從上流程可知施工階段的付款流程很簡單。但是當施工單位提請支付進度款時，作為審核該筆業(yè)務(wù)的各個部門經(jīng)辦人員很難單就該筆業(yè)務(wù)發(fā)現(xiàn)問題，要發(fā)現(xiàn)問題各個部門經(jīng)辦人員就必須溝通和信息反饋。

　　2、 項目銷售過程信息的溝通：

　　下面是有關(guān)應(yīng)收帳款催繳的業(yè)務(wù)流程：

　　a、銷售業(yè)務(wù)人員向客戶催繳房款；

　　b、客戶提供交款的證明水單（收據(jù)）；

　　c、業(yè)務(wù)人員向財務(wù)核實；

　　d、財務(wù)人員查找收款結(jié)算憑證；

　　e、核實房款全額結(jié)清后要求財務(wù)開具發(fā)票；

　　財務(wù)部項目管理的重點在于業(yè)務(wù)流程管理，在于和各相關(guān)部門的不斷的溝通，且不可孤立自己或者閉門造車，要深入各業(yè)務(wù)部門和項目現(xiàn)場。

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