【摘要】： 隨著國家針對全國高房價的出臺一系列政策措施,居住區(qū)項目的競爭程度日益激烈,利潤空間也不斷被壓縮。房地產(chǎn)企業(yè)從自身內(nèi)部出發(fā),做好項目全過程的低成本控制,對保證企業(yè)利潤,提高自身企業(yè)競爭力,甚至降低市場房價都具有重要的現(xiàn)實意義;同時當(dāng)前居住區(qū)項目規(guī)劃建設(shè)過程中,資源浪費,低成本控制效果不明顯的現(xiàn)象也十分明顯。這與我國當(dāng)前推行的綠色經(jīng)濟、可持續(xù)發(fā)展的政策也不相符。本文的出發(fā)點在于:順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展趨勢,提高資源利用率;為緩解房價壓力做出一定貢獻。 論文通過研究居住區(qū)項目的開發(fā)特征和居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)各階段與低成本控制的關(guān)系,分析了居住區(qū)項目規(guī)劃建設(shè)各階段的低成本控制特征和各開發(fā)階段對項目整體成本控制的影響程度,進而結(jié)合現(xiàn)有控制方法和措施,提出一個貫穿于整個居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)過程的成本控制體系;同時針對快速城市化對居住區(qū)未來低成本控制模式的影響,提出了一定的獨立思考,使論文具有一定前瞻性。 首先,本文對當(dāng)今國內(nèi)外低成本控制理論研究現(xiàn)狀進行了分析,包括成本形態(tài)分析、成本控制體系分析及成本控制程序與方法的分析,為論文研究打好了理論基礎(chǔ);其次對居住區(qū)項目開發(fā)階段與低成本控制的關(guān)系進行了研究,包括居住區(qū)項目開發(fā)成本的構(gòu)成,居住區(qū)開發(fā)項目的各個階段及各階段與低成本控制的關(guān)系;歸類當(dāng)前居住區(qū)項目規(guī)劃建設(shè)過程中低成本控制的主要問題。最后結(jié)合上述研究提出相對應(yīng)的控制方法和措施,建立居住區(qū)成本控制體系。 論文建議:1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)提高對居住區(qū)項目低成本重要性的認識;2)系統(tǒng)全面地開展居住區(qū)的低成本控制工作。3)針對新形勢的發(fā)展趨勢,預(yù)見性的考慮居住區(qū)今后的發(fā)展模式對低成本控制的影響和對策。
【學(xué)位授予單位】：南京林業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號】：F293.33
【圖文】：

圖 1-1 2009 年 1 月到 2010 年 2 月房價走向圖（圖片來源：images.google.cn）高的高房價給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的大量財富，但面對經(jīng)濟泡沫的危險和政府已經(jīng)開始對房價進行一系列的調(diào)控政策。調(diào)控房價是當(dāng)前房地產(chǎn)主旋律。其中，引人關(guān)注的是，2007 年國家宏觀調(diào)控政策的思路由“控保障”，開始向 1998 年的房改政策回歸。國八條、國六條政策的稅》實施提速，這一切無疑將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生極其深遠的影響經(jīng)濟措施密集出臺，2010 年 1 月央行采用“差別準(zhǔn)備金率”和“限貸令多家商業(yè)銀行收到收回貸款通知；2010 年 2 月 3 日中國銀行率先取消地資源方面，國土資源部不斷提高企業(yè)拿地門檻，加強企業(yè)使用土地列的政策調(diào)控表明國家對低房價的訴求，表達了國家對改善民生、控。需求方面。隨著中國城市化進程的不斷深化，不斷擴張的城鄉(xiāng)居民人的需求日益迫切。在人口基數(shù)和城市化的影響下，在未來的數(shù)十年中是十分強烈。但高房價的背景下，社會對居住區(qū)低成本的開發(fā)建設(shè)具導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)必須開始關(guān)注居住區(qū)的低成本控制。而且在現(xiàn)階段國好的趨勢中從業(yè)企業(yè)良莠不齊，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了搶占市場盲目擴

圖 1-3 君和佳園平面2、總平面主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表表 1-1 君和佳園項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)名稱 單位 數(shù)據(jù) 批復(fù)指標(biāo) 備注總用地面積 M2 64035 64035建筑占地面積 M2 11750道路廣場占地面積 M2 13223綠化占地面積 19137.6其他占地 19932總建筑面積 121666.5 117773 比原先增加 0.32%居住面積 99657 99872配套公建面積 7349.5 7352地下建筑面積 14580 14781 車庫、設(shè)備用房建筑密度 % 18.35 18.35容積率 1： 1.9 1.9綠地面積 31217

圖 2-1 項目開發(fā)階段示意圖（來源：經(jīng)濟適用房項目成本控制問題研究）2.1.2.2 居住區(qū)項目的成本構(gòu)成居住區(qū)項目的開發(fā)成本通過分類歸納為以下幾個方面：1、土地費用土地出讓費用是房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中一個前期購買土地的費用成本，其直接影響房產(chǎn)最后的上市價格，進而影響房屋的銷售情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需土地取得必須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌才能得到。目前在我國商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占 30-50%，在成本構(gòu)成中占得比例很大，而且競爭強烈，特別是一線城市“地王”現(xiàn)象頻出說明了這一情況。從成本控制的角度考慮，房地產(chǎn)建設(shè)用地的費用直接影響項目成本的高低，郊區(qū)地塊的價格明顯低于城區(qū)；一線城市的土地價格遠遠于二三線城市。當(dāng)然土地的選擇與項目前期的決策定位有直接的關(guān)系。一個合理的前期市場評估是控制土地成本費用的基礎(chǔ)。

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本文編號：2749451