第一章 緒論

1.1 選題背景和研究意義

1.1.1選題背景

商業(yè)地產投資開發(fā)熱自 2002 年開始席卷我國。有關數(shù)據(jù)顯示，我國商業(yè)房地產的資金占比在 2002 年僅僅一年就增加了近 12%，我國的商業(yè)地產進入迅猛發(fā)展時期。而且，由于經(jīng)濟發(fā)展、居民改善生活水平的需要，如商業(yè)街區(qū)、購物中心、綜合超市等新的商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，商業(yè)地產逐漸向一體化、綜合化與多元化，即商業(yè)綜合體模式的方向發(fā)展，并已逐漸成為未來地產業(yè)發(fā)展的趨勢。然而，由于受到次貸危機引起的經(jīng)濟疲軟與國內宏觀調控政策的影響，我國地產市場陷入巨大的融資困境，一些投資開發(fā)商為了走出困境，做出了放緩拿地腳步、推后繳納土地出讓金、退地等一系列“脫困”反應，還通過一系列措施，如調整售價、整體出售、股權出售、互助合作等，以求盡可能快的回收項目投資資金，我國地產市場發(fā)展一度走向低迷。為了改善國內地產投資開發(fā)環(huán)境，2008 年下半年以來，國家政府積極調整了相關政策，以“一保一控”政策取代了原有的緊縮的貨幣政策，利用積極的增加內需規(guī)模的政策以及適當寬松的貨幣政策對地產市場進行調控。

到 2014 年、2015 年，更是迎來了地產行業(yè)的“國家政策”利好年，尤其是2015 年，“降準”、“降息”、“降稅”、“優(yōu)化土地供應結構”，新政連連出臺，商業(yè)地產利好不斷，對于長期受限的房地產市場來說，政府的寬松政策讓地產行業(yè)運行整體加速。響應國家積極扶持地產發(fā)展決策的號召，湖南省住建廳發(fā)布“湘五條”，其中，明確提出對地產市場恢復及發(fā)展有利的條例，如允許異地購房使用公積金貸款；提倡建設住宅產業(yè)化項目，項目投資資本金可減半等。

在新的政策環(huán)境下，商業(yè)地產開發(fā)投資呈現(xiàn)出新的姿態(tài)。一方面，商業(yè)地產開發(fā)思路有了新的轉變，逐漸從傳統(tǒng)的“住宅開發(fā)”模式轉變?yōu)榱硗庖环N較為適合商業(yè)地產建設項目的“商住開發(fā)”專業(yè)商業(yè)模式。這種模式下，商業(yè)地產行業(yè)呈現(xiàn)出新的亮點以及特點，新的跨地域的發(fā)展模式出現(xiàn)：商業(yè)地產投建商將與商鋪經(jīng)營商強強合作，共同經(jīng)營地產項目，共同創(chuàng)造地產品牌。另一方面，商業(yè)地產投建商開始慢慢認識到商業(yè)地產投資建設開發(fā)的多重不確定性以及巨大的風險性，如項目空置率不斷攀升、市場供求更加不平衡、商鋪價格上漲變緩、投資回報率降低等問題都逐漸引起開發(fā)商的思考。在商業(yè)地產新的開發(fā)模式及各種投融資風險的諸多問題并存的情況下，株洲縣的商業(yè)開發(fā)項目要在規(guī)避風險的同時健康發(fā)展，把握房地產投資開發(fā)前期決策就顯得十分重要了，越來越多的經(jīng)濟及管理方面的專家學者開始關注項目投融資決策研究。

............................

1.2研究內容與方法

1.2.1研究內容

本文在對商業(yè)地產項目的投融資決策進行理論闡述的基礎上，分析了株洲H商業(yè)地產項目的概況以及投融資環(huán)境，通過對項目的投資成本收益估算和融資分析，從而為項目決策提供政策建議。最后是項目投融資的風險控制措施建議。

第一章，緒論部分。主要介紹了研究背景、目的和意義，梳理了國內外相關研究內容，并交代了研究思路與方法等。

第二章，介紹了商業(yè)地產與商業(yè)地產投融資的相關理論。首先對商業(yè)地產進行了概念界定，并描述了其經(jīng)營特點與發(fā)展現(xiàn)狀。接下來就分別對項目投資和項目融資的相關理論進行了闡述。

第三章，介紹了株洲H商業(yè)地產項目的概基本情況，并對項目投資環(huán)境進行了分析。在投資成本收益分析的基礎上，給出了項目投資決策建議。

第四章，基于AHP分析方法，構建形成株洲H商業(yè)地產項目的融資決策模型，對該項目的融資決策方案進行對比分析，給出項目的融資決策建議。

第五章，主要是提出投融資風險控制對策。在相關風險控制理論的指導下，，設計了株洲H商業(yè)地產項目的投融資風險控制對策。

第六章總結與展望。對本研究進行系統(tǒng)總結，并指出研究不足之處和后續(xù)研究方向。

...........................

第二章 商業(yè)地產項目投融資相關概述及理論基礎

2.1 商業(yè)地產

2.1.1商業(yè)地產的內涵

商業(yè)地產就是指通常用于商業(yè)用途的房地產項目。商業(yè)地產與傳統(tǒng)的住宅地產、工業(yè)地產有所差別：從狹義上來說，商業(yè)地產指的是日常生活中的交易場所，如零售、餐飲、娛樂、休閑等，商業(yè)交易場所類別又可以分為綜合商場、臨街店鋪、購物中心、商業(yè)步行街等[19]。從廣義上來說，除了包括上述內容之外，還涵蓋酒店、酒店式公寓、寫字樓與新興的旅游地產等。目前，我國普遍釆用的是廣義范疇來定義商業(yè)地產的。

本研究涉及的對象屬于廣義上的商業(yè)地產項目，其主要功能定位是集酒店、娛樂、休閑、餐飲、辦公等于一體。介于此定位，筆者提出本文的商業(yè)地產的定義，具體如下：商業(yè)地產項目是位于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)或新規(guī)劃的某一中心區(qū)域，作為該區(qū)域的發(fā)展引擎和城鎮(zhèn)形象展示窗口，由具有開發(fā)實力的企業(yè)進行立項開發(fā)的，具有商業(yè)、辦公、居住、休閑、娛樂、交通樞紐等多重城鎮(zhèn)功能及商業(yè)功能，符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域定位的一組集約開發(fā)、綜合管理的商業(yè)建筑。

2.1.2商業(yè)地產開發(fā)經(jīng)營特點

1.商業(yè)地產開發(fā)特點

（1）開發(fā)商要具備一定的資金實力。商業(yè)地產項目具有資金投入大，投資回收期長等特點，再加上商業(yè)經(jīng)營培育期，在很少一段時間內都需要大量的資金進行投入，譬如，前期開發(fā)中的投入，運營過程中的持續(xù)投入，以及建投運營中臨時的資金周轉等，這些都要求開發(fā)商具有一定的資金實力。

（2）建筑定位要與項目所在地的環(huán)境、商業(yè)經(jīng)營環(huán)境等相結合。商業(yè)地產投資開發(fā)可以說是一項系統(tǒng)工程，涵蓋了環(huán)境科學、商業(yè)經(jīng)濟、建筑科學等多個方面。其中，明確項目所在的環(huán)境是決定投建商業(yè)地產項目是否成功的第一前提。商業(yè)地產和其所處的錯綜復雜的環(huán)境之間存在相互制約、相互促進的聯(lián)系。具體而言，外部環(huán)境對商業(yè)地產的經(jīng)營影響有很多種因素，譬如所在城市以及具體區(qū)域的社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、交通便利程度、消費群體、消費結構、商圈內的主要競爭對手等。與此同時，商業(yè)地產項目的開發(fā)運營情況也會影響以及改變項目所處區(qū)域的環(huán)境。那么，必須要注重前期的區(qū)位選擇以及市場調查工作，這是影響商業(yè)地產項目投資決策的一個至關重要的環(huán)節(jié)。而且，由于這類投資項目的投資額度一般都比較大，所涉及的運營類別也較多，因此其投資區(qū)位的確定以及市場調研工作的復雜以及困難程度大大地超過了傳統(tǒng)的住宅地產或者其他地產項目。

..............................

2.2 項目投資

2.2.1項目投資開發(fā)決策的原則

所謂決策就是對應該解決的事情進行戰(zhàn)略或策略上的最終抉擇。因此，對于商業(yè)地產投資決策，可以定義為在商業(yè)地產建投開發(fā)的全過程中，投資開發(fā)商為了要實現(xiàn)預期的項目投資收益，使用了一系列科學適用的理論與方法，并遵循一定的研究范式，對擬建設的商業(yè)地產項目從經(jīng)濟上與技術上進行項目的開發(fā)投資的必要性分析與可行性論證，對多項投資方案進行選擇判斷，或者對某一種方案進行判斷、分析調整，最終，抉擇出最合理可行的的投資方案。

在進行商業(yè)地產投建開發(fā)項目的投資決策分析時，必須是以商業(yè)地產投資開發(fā)項目的具體特點以及具體項目的實際狀況為前提，綜合分析項目開發(fā)投資的市場環(huán)境因素、經(jīng)濟因素等，最終做出能夠使得開發(fā)投資方預期收益最大化的切實可行的決策方案。在這一決策過程中，商業(yè)房地產開發(fā)商及投資開發(fā)決策方案制定者必須要遵循以下幾方面的基本原則：

（1）經(jīng)濟效益原則

企業(yè)追求經(jīng)濟利益的最大化，是市場經(jīng)濟環(huán)境下的必然要求。從某種意義上說，獲取利益不僅是房地產項目開發(fā)的起點，也是房地產項目開發(fā)投資的最終目的。也就是說不獲利的商業(yè)地產項目毫無投資開發(fā)的必要。所以，在對房地產項目的投融資問題進行和決策時，必須將經(jīng)濟效益問題納入考慮范疇。此處的經(jīng)濟效益并非強調企業(yè)要過于重視短期效益，而是要做到長期效益與短期效益的有效結合。

城鎮(zhèn)商業(yè)項目物業(yè)是一個收入增長點，但是開發(fā)周期較長，收益結構復雜。但是，我國的商業(yè)市場發(fā)展較為落后，也就預示著城鎮(zhèn)商業(yè)項目物業(yè)的未來價值應該是大于現(xiàn)實價值的。所以，商業(yè)項目物業(yè)往往被買入者作為長期收益性投資。那么其長期收益性的決定它的價值最大化主要表現(xiàn)為：首要的是物業(yè)群落整體價值最優(yōu)；其次是實現(xiàn)物業(yè)各自的自身價值最大化，同時盡可能降低或避免各物業(yè)之間的相互的負面影響，如此一來，采取何種盈利模式將成為影響商業(yè)項目物業(yè)成長發(fā)展的關鍵因素，在確定物業(yè)組合方案及功能配比時都應該以物業(yè)整體價值最優(yōu)為前提來進行。

.............................

第三章 株洲 H 商業(yè)地產項目投資決策分析.....................21

3.1 項目概況............................ 21

3.2 項目投資開發(fā)環(huán)境分析.................. 24

第四章 株洲 H 商業(yè)地產項目融資決策分析.............33

4.1 商業(yè)地產資金的來源..................... 33

4.2 構建商業(yè)地產項目融資決策優(yōu)化模型................... 34

第五章 株洲 H 商業(yè)地產項目的投融資風險控制對策.......................42

5.1 株洲 H 商業(yè)地產項目投資風險控制對策..................... 42

5.1.1 做好市場調查以全面論證項目可行性.............. 42

第五章 株洲 H 商業(yè)地產項目的投融資風險控制對策

5.1 株洲 H 商業(yè)地產項目投資風險控制對策

5.1.1做好市場調查以全面論證項目可行性

及時與全面地了解市場信息，是正確做出商業(yè)地產項目決策的前提。因此，商業(yè)地產項目前期市場調查工作的開展可以說是房產公司是否能成功投建項目的關鍵點。要做好前期市調工作，首先，要以政府相關政策及規(guī)劃為依據(jù)，全面了解項目所在地區(qū)的同類地產的信息資料，進一步分析統(tǒng)計項目的市場基礎、競爭者實力、消費需求及消費欲望等數(shù)據(jù)信息，才能幫助項目的精準定位，科學決策準投資項目的投資與否，并盡可能降低項目投建過程中的不確定性及風險。因此，對于本論文所研究的株洲 H 商業(yè)地產項目而言，只有全面深入調研商業(yè)地產市場，才能了解項目投建的可能性及風險性，進而提前提出相應對策，應對復雜多變的商業(yè)地產市場；也才能有效與目標經(jīng)營者達成有效地溝通交流，使得招商成功機率最大化，與此同時，還應多爭取與品牌商合作的機會，形成龍頭效應，為項目運營期造勢。

5.1.2加強前期開發(fā)—建設—運營全過程管理

商業(yè)地產投資開發(fā)項目通常涉及主體繁多，包括投資商、開發(fā)者、業(yè)主、項目管理公司、運營商等。因此，想要成功投建運營商業(yè)地產項目，必須加強項目的全過程管理，才能有助于處理項目各主體間的關系，進而有效協(xié)調鏈接開發(fā)-建設-運營各環(huán)節(jié)，最大可能地實現(xiàn)價值鏈效益。那么，這就要求項目開發(fā)商不單單要加強項目開發(fā)建設期的投資建設管理，還要注重后期運營期的招商及經(jīng)營管理，如有必要，還可以邀請專業(yè)招商機構介入。

...........................

結論與展望

本論文基于理論和實例相結合的研究方法，探討了在進行商業(yè)房地產投融資決策時投資開發(fā)商應考慮的各種影響項目成敗的因素以及怎樣有針對性地制定適合的投融資方案。在闡述商業(yè)地產項目的內在涵義、開發(fā)經(jīng)營特點以及現(xiàn)有發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，并以商業(yè)房地產投資和融資的一般理論為理論依據(jù)，分析了商業(yè)地產項目投、融資方法，在此基礎上，對株洲 H 商業(yè)地產項目投資和融資決策進行具體的分析研究。首先，分析了商業(yè)地產項目所在城鎮(zhèn)株洲縣區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展、商業(yè)地產發(fā)展的基本概況以及株洲 H 商業(yè)地產項目開發(fā)投資的優(yōu)劣。從該商業(yè)地產項目的投資成本的預測開始，依照項目自身的情況及特點，來預測項目后期的經(jīng)營銷售收益，提出項目進度安排和資金使用計劃，提出項目投資的可行性。再根據(jù)項目的基本情況，采用 AHP 分析法構建項目融資決策優(yōu)化模型，從而為株洲 H 商業(yè)地產項目融資方案的優(yōu)選提供科學依據(jù)。最后，提出該項目的投融資風險控制對策，旨在為商業(yè)地產項目投融資決策風險管理提供理論指導。

由于文章篇幅有限以及本人的知識水平有限等原因，本文研究中還有一些問題值得進一步研究探討：

（1）公司的投融資方式的選擇，與公司治理結構等有關，本研究是以一家公司和一個項目為例進行研究的，研究結論的普適性還有待驗證。

（2）雖然在進行本論文的研究時，筆者已明顯覺察到國內商業(yè)地產行業(yè)的融資渠道較為單一，這也是限制商業(yè)地產項目發(fā)展的重要原因之一，但本研究并沒有就此提出解決方案。

參考文獻（略）