第一章 緒論

1.1 選題背景和研究意義

1.1.1選題背景

商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)熱自 2002 年開始席卷我國(guó)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的資金占比在 2002 年僅僅一年就增加了近 12%，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入迅猛發(fā)展時(shí)期。而且，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民改善生活水平的需要，如商業(yè)街區(qū)、購(gòu)物中心、綜合超市等新的商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)逐漸向一體化、綜合化與多元化，即商業(yè)綜合體模式的方向發(fā)展，并已逐漸成為未來地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。然而，由于受到次貸危機(jī)引起的經(jīng)濟(jì)疲軟與國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)陷入巨大的融資困境，一些投資開發(fā)商為了走出困境，做出了放緩拿地腳步、推后繳納土地出讓金、退地等一系列“脫困”反應(yīng)，還通過一系列措施，如調(diào)整售價(jià)、整體出售、股權(quán)出售、互助合作等，以求盡可能快的回收項(xiàng)目投資資金，我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一度走向低迷。為了改善國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資開發(fā)環(huán)境，2008 年下半年以來，國(guó)家政府積極調(diào)整了相關(guān)政策，以“一保一控”政策取代了原有的緊縮的貨幣政策，利用積極的增加內(nèi)需規(guī)模的政策以及適當(dāng)寬松的貨幣政策對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

到 2014 年、2015 年，更是迎來了地產(chǎn)行業(yè)的“國(guó)家政策”利好年，尤其是2015 年，“降準(zhǔn)”、“降息”、“降稅”、“優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，新政連連出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)利好不斷，對(duì)于長(zhǎng)期受限的房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，政府的寬松政策讓地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體加速。響應(yīng)國(guó)家積極扶持地產(chǎn)發(fā)展決策的號(hào)召，湖南省住建廳發(fā)布“湘五條”，其中，明確提出對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)及發(fā)展有利的條例，如允許異地購(gòu)房使用公積金貸款；提倡建設(shè)住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，項(xiàng)目投資資本金可減半等。

在新的政策環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出新的姿態(tài)。一方面，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路有了新的轉(zhuǎn)變，逐漸從傳統(tǒng)的“住宅開發(fā)”模式轉(zhuǎn)變?yōu)榱硗庖环N較為適合商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的“商住開發(fā)”專業(yè)商業(yè)模式。這種模式下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出新的亮點(diǎn)以及特點(diǎn)，新的跨地域的發(fā)展模式出現(xiàn)：商業(yè)地產(chǎn)投建商將與商鋪經(jīng)營(yíng)商強(qiáng)強(qiáng)合作，共同經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)項(xiàng)目，共同創(chuàng)造地產(chǎn)品牌。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投建商開始慢慢認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)開發(fā)的多重不確定性以及巨大的風(fēng)險(xiǎn)性，如項(xiàng)目空置率不斷攀升、市場(chǎng)供求更加不平衡、商鋪價(jià)格上漲變緩、投資回報(bào)率降低等問題都逐漸引起開發(fā)商的思考。在商業(yè)地產(chǎn)新的開發(fā)模式及各種投融資風(fēng)險(xiǎn)的諸多問題并存的情況下，株洲縣的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目要在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)健康發(fā)展，把握房地產(chǎn)投資開發(fā)前期決策就顯得十分重要了，越來越多的經(jīng)濟(jì)及管理方面的專家學(xué)者開始關(guān)注項(xiàng)目投融資決策研究。

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1.2研究?jī)?nèi)容與方法

1.2.1研究?jī)?nèi)容

本文在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資決策進(jìn)行理論闡述的基礎(chǔ)上，分析了株洲H商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的概況以及投融資環(huán)境，通過對(duì)項(xiàng)目的投資成本收益估算和融資分析，從而為項(xiàng)目決策提供政策建議。最后是項(xiàng)目投融資的風(fēng)險(xiǎn)控制措施建議。

第一章，緒論部分。主要介紹了研究背景、目的和意義，梳理了國(guó)內(nèi)外相關(guān)研究?jī)?nèi)容，并交代了研究思路與方法等。

第二章，介紹了商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)投融資的相關(guān)理論。首先對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行了概念界定，并描述了其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與發(fā)展現(xiàn)狀。接下來就分別對(duì)項(xiàng)目投資和項(xiàng)目融資的相關(guān)理論進(jìn)行了闡述。

第三章，介紹了株洲H商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的概基本情況，并對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行了分析。在投資成本收益分析的基礎(chǔ)上，給出了項(xiàng)目投資決策建議。

第四章，基于AHP分析方法，構(gòu)建形成株洲H商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的融資決策模型，對(duì)該項(xiàng)目的融資決策方案進(jìn)行對(duì)比分析，給出項(xiàng)目的融資決策建議。

第五章，主要是提出投融資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。在相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制理論的指導(dǎo)下，，設(shè)計(jì)了株洲H商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策。

第六章總結(jié)與展望。對(duì)本研究進(jìn)行系統(tǒng)總結(jié)，并指出研究不足之處和后續(xù)研究方向。

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第二章 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投融資相關(guān)概述及理論基礎(chǔ)

2.1 商業(yè)地產(chǎn)

2.1.1商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)涵

商業(yè)地產(chǎn)就是指通常用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)有所差別：從狹義上來說，商業(yè)地產(chǎn)指的是日常生活中的交易場(chǎng)所，如零售、餐飲、娛樂、休閑等，商業(yè)交易場(chǎng)所類別又可以分為綜合商場(chǎng)、臨街店鋪、購(gòu)物中心、商業(yè)步行街等[19]。從廣義上來說，除了包括上述內(nèi)容之外，還涵蓋酒店、酒店式公寓、寫字樓與新興的旅游地產(chǎn)等。目前，我國(guó)普遍釆用的是廣義范疇來定義商業(yè)地產(chǎn)的。

本研究涉及的對(duì)象屬于廣義上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其主要功能定位是集酒店、娛樂、休閑、餐飲、辦公等于一體。介于此定位，筆者提出本文的商業(yè)地產(chǎn)的定義，具體如下：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是位于城鎮(zhèn)傳統(tǒng)或新規(guī)劃的某一中心區(qū)域，作為該區(qū)域的發(fā)展引擎和城鎮(zhèn)形象展示窗口，由具有開發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行立項(xiàng)開發(fā)的，具有商業(yè)、辦公、居住、休閑、娛樂、交通樞紐等多重城鎮(zhèn)功能及商業(yè)功能，符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃及區(qū)域定位的一組集約開發(fā)、綜合管理的商業(yè)建筑。

2.1.2商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

1.商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)

（1）開發(fā)商要具備一定的資金實(shí)力。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金投入大，投資回收期長(zhǎng)等特點(diǎn)，再加上商業(yè)經(jīng)營(yíng)培育期，在很少一段時(shí)間內(nèi)都需要大量的資金進(jìn)行投入，譬如，前期開發(fā)中的投入，運(yùn)營(yíng)過程中的持續(xù)投入，以及建投運(yùn)營(yíng)中臨時(shí)的資金周轉(zhuǎn)等，這些都要求開發(fā)商具有一定的資金實(shí)力。

（2）建筑定位要與項(xiàng)目所在地的環(huán)境、商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境等相結(jié)合。商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)可以說是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涵蓋了環(huán)境科學(xué)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)、建筑科學(xué)等多個(gè)方面。其中，明確項(xiàng)目所在的環(huán)境是決定投建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是否成功的第一前提。商業(yè)地產(chǎn)和其所處的錯(cuò)綜復(fù)雜的環(huán)境之間存在相互制約、相互促進(jìn)的聯(lián)系。具體而言，外部環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)影響有很多種因素，譬如所在城市以及具體區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、交通便利程度、消費(fèi)群體、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、商圈內(nèi)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)情況也會(huì)影響以及改變項(xiàng)目所處區(qū)域的環(huán)境。那么，必須要注重前期的區(qū)位選擇以及市場(chǎng)調(diào)查工作，這是影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。而且，由于這類投資項(xiàng)目的投資額度一般都比較大，所涉及的運(yùn)營(yíng)類別也較多，因此其投資區(qū)位的確定以及市場(chǎng)調(diào)研工作的復(fù)雜以及困難程度大大地超過了傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)或者其他地產(chǎn)項(xiàng)目。

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2.2 項(xiàng)目投資

2.2.1項(xiàng)目投資開發(fā)決策的原則

所謂決策就是對(duì)應(yīng)該解決的事情進(jìn)行戰(zhàn)略或策略上的最終抉擇。因此，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投資決策，可以定義為在商業(yè)地產(chǎn)建投開發(fā)的全過程中，投資開發(fā)商為了要實(shí)現(xiàn)預(yù)期的項(xiàng)目投資收益，使用了一系列科學(xué)適用的理論與方法，并遵循一定的研究范式，對(duì)擬建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)上與技術(shù)上進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)投資的必要性分析與可行性論證，對(duì)多項(xiàng)投資方案進(jìn)行選擇判斷，或者對(duì)某一種方案進(jìn)行判斷、分析調(diào)整，最終，抉擇出最合理可行的的投資方案。

在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投建開發(fā)項(xiàng)目的投資決策分析時(shí)，必須是以商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)以及具體項(xiàng)目的實(shí)際狀況為前提，綜合分析項(xiàng)目開發(fā)投資的市場(chǎng)環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素等，最終做出能夠使得開發(fā)投資方預(yù)期收益最大化的切實(shí)可行的決策方案。在這一決策過程中，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商及投資開發(fā)決策方案制定者必須要遵循以下幾方面的基本原則：

（1）經(jīng)濟(jì)效益原則

企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益的最大化，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的必然要求。從某種意義上說，獲取利益不僅是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的起點(diǎn)，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的最終目的。也就是說不獲利的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目毫無(wú)投資開發(fā)的必要。所以，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資問題進(jìn)行和決策時(shí)，必須將經(jīng)濟(jì)效益問題納入考慮范疇。此處的經(jīng)濟(jì)效益并非強(qiáng)調(diào)企業(yè)要過于重視短期效益，而是要做到長(zhǎng)期效益與短期效益的有效結(jié)合。

城鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)是一個(gè)收入增長(zhǎng)點(diǎn)，但是開發(fā)周期較長(zhǎng)，收益結(jié)構(gòu)復(fù)雜。但是，我國(guó)的商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展較為落后，也就預(yù)示著城鎮(zhèn)商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)的未來價(jià)值應(yīng)該是大于現(xiàn)實(shí)價(jià)值的。所以，商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)往往被買入者作為長(zhǎng)期收益性投資。那么其長(zhǎng)期收益性的決定它的價(jià)值最大化主要表現(xiàn)為：首要的是物業(yè)群落整體價(jià)值最優(yōu)；其次是實(shí)現(xiàn)物業(yè)各自的自身價(jià)值最大化，同時(shí)盡可能降低或避免各物業(yè)之間的相互的負(fù)面影響，如此一來，采取何種盈利模式將成為影響商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)成長(zhǎng)發(fā)展的關(guān)鍵因素，在確定物業(yè)組合方案及功能配比時(shí)都應(yīng)該以物業(yè)整體價(jià)值最優(yōu)為前提來進(jìn)行。

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第三章 株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析.....................21

3.1 項(xiàng)目概況............................ 21

3.2 項(xiàng)目投資開發(fā)環(huán)境分析.................. 24

第四章 株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策分析.............33

4.1 商業(yè)地產(chǎn)資金的來源..................... 33

4.2 構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資決策優(yōu)化模型................... 34

第五章 株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策.......................42

5.1 株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策..................... 42

5.1.1 做好市場(chǎng)調(diào)查以全面論證項(xiàng)目可行性.............. 42

第五章 株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投融資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

5.1 株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策

5.1.1做好市場(chǎng)調(diào)查以全面論證項(xiàng)目可行性

及時(shí)與全面地了解市場(chǎng)信息，是正確做出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決策的前提。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查工作的開展可以說是房產(chǎn)公司是否能成功投建項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)。要做好前期市調(diào)工作，首先，要以政府相關(guān)政策及規(guī)劃為依據(jù)，全面了解項(xiàng)目所在地區(qū)的同類地產(chǎn)的信息資料，進(jìn)一步分析統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)、競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力、消費(fèi)需求及消費(fèi)欲望等數(shù)據(jù)信息，才能幫助項(xiàng)目的精準(zhǔn)定位，科學(xué)決策準(zhǔn)投資項(xiàng)目的投資與否，并盡可能降低項(xiàng)目投建過程中的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于本論文所研究的株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，只有全面深入調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，才能了解項(xiàng)目投建的可能性及風(fēng)險(xiǎn)性，進(jìn)而提前提出相應(yīng)對(duì)策，應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)；也才能有效與目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者達(dá)成有效地溝通交流，使得招商成功機(jī)率最大化，與此同時(shí)，還應(yīng)多爭(zhēng)取與品牌商合作的機(jī)會(huì)，形成龍頭效應(yīng)，為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期造勢(shì)。

5.1.2加強(qiáng)前期開發(fā)—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)全過程管理

商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)項(xiàng)目通常涉及主體繁多，包括投資商、開發(fā)者、業(yè)主、項(xiàng)目管理公司、運(yùn)營(yíng)商等。因此，想要成功投建運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，必須加強(qiáng)項(xiàng)目的全過程管理，才能有助于處理項(xiàng)目各主體間的關(guān)系，進(jìn)而有效協(xié)調(diào)鏈接開發(fā)-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)，最大可能地實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈效益。那么，這就要求項(xiàng)目開發(fā)商不單單要加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期的投資建設(shè)管理，還要注重后期運(yùn)營(yíng)期的招商及經(jīng)營(yíng)管理，如有必要，還可以邀請(qǐng)專業(yè)招商機(jī)構(gòu)介入。

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結(jié)論與展望

本論文基于理論和實(shí)例相結(jié)合的研究方法，探討了在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投融資決策時(shí)投資開發(fā)商應(yīng)考慮的各種影響項(xiàng)目成敗的因素以及怎樣有針對(duì)性地制定適合的投融資方案。在闡述商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在涵義、開發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)以及現(xiàn)有發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，并以商業(yè)房地產(chǎn)投資和融資的一般理論為理論依據(jù)，分析了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投、融資方法，在此基礎(chǔ)上，對(duì)株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資和融資決策進(jìn)行具體的分析研究。首先，分析了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所在城鎮(zhèn)株洲縣區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基本概況以及株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資的優(yōu)劣。從該商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資成本的預(yù)測(cè)開始，依照項(xiàng)目自身的情況及特點(diǎn)，來預(yù)測(cè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)銷售收益，提出項(xiàng)目進(jìn)度安排和資金使用計(jì)劃，提出項(xiàng)目投資的可行性。再根據(jù)項(xiàng)目的基本情況，采用 AHP 分析法構(gòu)建項(xiàng)目融資決策優(yōu)化模型，從而為株洲 H 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案的優(yōu)選提供科學(xué)依據(jù)。最后，提出該項(xiàng)目的投融資風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策，旨在為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投融資決策風(fēng)險(xiǎn)管理提供理論指導(dǎo)。

由于文章篇幅有限以及本人的知識(shí)水平有限等原因，本文研究中還有一些問題值得進(jìn)一步研究探討：

（1）公司的投融資方式的選擇，與公司治理結(jié)構(gòu)等有關(guān)，本研究是以一家公司和一個(gè)項(xiàng)目為例進(jìn)行研究的，研究結(jié)論的普適性還有待驗(yàn)證。

（2）雖然在進(jìn)行本論文的研究時(shí)，筆者已明顯覺察到國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道較為單一，這也是限制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展的重要原因之一，但本研究并沒有就此提出解決方案。

參考文獻(xiàn)（略）