發(fā)布時間：2023-04-02 13:53

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,全民關(guān)注房價,但國家統(tǒng)計部門公布的房價指數(shù)的真實性引發(fā)公眾質(zhì)疑。因此用科學(xué)的方法對房地產(chǎn)價格進行統(tǒng)計,有效反應(yīng)價格變化顯得迫在眉睫。 商品住宅價格指數(shù)是反映不同時期住宅價格水平變化趨勢和程度的相對數(shù)指標(biāo)。目前國家公布的房地產(chǎn)價格指數(shù)多是以平均值或加權(quán)平均值法計算得到,即認為商品房是同質(zhì)的,但商品房隨著自身特征(面積、朝向、房齡等)、區(qū)位特征(周邊配套、周邊教育、周邊環(huán)境等)的不同而有差異,因此平均值來計算價格指數(shù)是有偏差的。 在此背景下,本文系統(tǒng)研究了國內(nèi)外編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的理論和方法,結(jié)合杭州市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及特點,提出價格指數(shù)的計算思路及操作步驟。本文通過構(gòu)建杭州市商品住宅特征價格模型,采用2011年杭州二手房市場的199個樣本量進行回歸分析,最終確定了7個顯著影響房地產(chǎn)價格的因素。在已有模型的基礎(chǔ)上,加入時間變量,從而計算出每期的價格指數(shù),并與平均值法、中位數(shù)法的計算結(jié)果進行比較。結(jié)果顯示：三種方法的計算結(jié)果在趨勢上保持一致,但在每期的值有差異。 結(jié)合國外經(jīng)驗,提出建議：盡量控制不同房產(chǎn)屬性引起的價格變化；注重數(shù)據(jù)的可獲得性,考慮成本；樣本選取充分反映...

【文章頁數(shù)】：69 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
ABSTRACT
1 緒論
    1.1 研究背景及問題提出
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究問題提出
    1.2 研究目的及意義
        1.2.1 研究目的
        1.2.2 研究意義
    1.3 研究方法、內(nèi)容及技術(shù)路線
        1.3.1 研究方法
        1.3.2 研究內(nèi)容
        1.3.3 技術(shù)路線
    1.4 研究創(chuàng)新點
2 文獻綜述
    2.1 相關(guān)概念界定
        2.1.1 商品住宅
        2.1.2 住宅價格
        2.1.3 商品住宅價格指數(shù)
        2.1.4 特征價格模型
    2.2 國外商品住宅價格指數(shù)研究現(xiàn)狀
        2.2.1 成本投放法(input cost method)
        2.2.2 加權(quán)平均法(Weighted average method)
        2.2.3 重復(fù)交易法(repeat sale method)
        2.2.4 特征價格法(hedonic price method)
    2.3 國內(nèi)商品住宅價格指數(shù)研究現(xiàn)狀
    2.4 國內(nèi)外房地產(chǎn)特征價格研究現(xiàn)狀
3 商品住宅價格特征研究
    3.1 商品住宅的主要特征
        3.1.1 商品住宅的自然屬性
        3.1.2 商品住宅的經(jīng)濟特性
    3.2 商品住宅價格的主要影響因素
        3.2.1 宏觀因素
        3.2.2 微觀因素
    3.3 商品住宅價格的主要構(gòu)成
4 基于杭州市場的商品住宅特征價格模型構(gòu)建及探討
    4.1 杭州城市發(fā)展情況
        4.1.1 杭州城市經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀
        4.1.2 杭州土地市場
        4.1.3 杭州房地產(chǎn)市場
    4.2 基于杭州市場的商品住宅特征價格模型建立
        4.2.1 成交信息收集
        4.2.2 變量選擇
        4.2.3 數(shù)據(jù)處理
5 實證分析及結(jié)果討論
    5.1 函數(shù)形式的選擇
    5.2 模型回歸分析
        5.2.1 自變量與因變量的描述性統(tǒng)計
        5.2.2 顯著性檢驗、方差分析及共線性檢驗
        5.2.3 殘差的正態(tài)性檢驗
        5.2.4 模型結(jié)果分析
        5.2.5 住宅特征的價格彈性
        5.2.6 住宅特征的邊際價格分析
    5.3 特征價格法商品住宅價格指數(shù)計算
    5.4 特征價格法、平均值法、中位數(shù)法的比較
    5.5 商品住宅價格指數(shù)方法的選取
    5.6 特征價格指數(shù)編制法在我國的應(yīng)用前景
6 研究結(jié)論及不足
    6.1 研究結(jié)論
    6.2 研究不足及后續(xù)研究
參考文獻
附錄
致謝



本文編號：3779342