本文關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)評估中存在的主要問題及方法改進(jìn)研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：目前,在國內(nèi)外在房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)過程中普遍使用的評估方法有三種：市場比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)中,三種方法在應(yīng)用中均存在不同程度的缺陷和不足,本文在分析傳統(tǒng)評估基本方法的理論依據(jù)、估價(jià)公式、適用范圍以及估價(jià)流程等基本原理以及其在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用的基礎(chǔ)上,進(jìn)行了較為深入的研究。市場比較法是三種基本方法中應(yīng)用最為廣泛的一種方法,但此方法在實(shí)務(wù)中存在一定的問題,主要體現(xiàn)為案例選擇較為隨意、修正因素偏于主觀化、最終評估結(jié)果的計(jì)算過于簡單粗略等；針對收益法在實(shí)務(wù)應(yīng)用中,存在的主要問題是對于資本化率確定沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),過于依賴評估人員的經(jīng)驗(yàn)判斷,對于在同一區(qū)位,且房屋成新度和房齡相同的情況下,采用不同的資本化率得出的房屋估計(jì)會存在很大差異。本文在對基本評估方法中存在的問題進(jìn)行較為深入的研究基礎(chǔ)之上,引入定量模型對傳統(tǒng)方法中的缺陷進(jìn)行改進(jìn),同時(shí)將模型引入到評估實(shí)例中進(jìn)行具體的應(yīng)用研究。對于解決市場比較法中存在的可比交易實(shí)例的選擇具有較強(qiáng)的主觀性這一問題,本文引入了灰色關(guān)聯(lián)度定量模型,通過計(jì)算備選可比交易實(shí)例和待估的房地產(chǎn)之間存在的關(guān)聯(lián)度關(guān)系,并比較關(guān)聯(lián)度絕對值的大小,較為客觀的選定可用于市場比較法的可比交易實(shí)例；針對市場比較法估價(jià)過程涉及的因素修過于粗略、簡單的問題,本文引入了集對分析定量計(jì)算模型,在因素修正過程中綜合考慮了各個(gè)因素的權(quán)重和可比交易實(shí)例中各個(gè)因素與待估房地產(chǎn)對應(yīng)的各個(gè)因素之間的關(guān)聯(lián)度的影響,并利用價(jià)格公式計(jì)算得出對待估房地產(chǎn)的最終評估價(jià)格,使因素修正和最終評估價(jià)格的確定過程更加科學(xué)合理,從而增強(qiáng)市場比較法的科學(xué)性、客觀性,較好地解決了評估結(jié)果確定缺乏客觀依據(jù)的問題。針對傳統(tǒng)收益法中存在資本化率的確定缺乏客觀性這一問題,本文引入了風(fēng)險(xiǎn)收益評估模型,通過分析待評估對象的財(cái)務(wù)指標(biāo),建立資本化率的定量確定模型,使計(jì)算得出的資本化率更具針對性,從而進(jìn)一步提高資產(chǎn)評估結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性。
【關(guān)鍵詞】：市場比較法 收益法 集對分析模型 灰色關(guān)聯(lián)度模型 風(fēng)險(xiǎn)收益評估模型
【學(xué)位授予單位】：云南大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：F299.233.32
【目錄】：

• 摘要3-4
• Abstract4-5
• 目錄5-7
• 1 導(dǎo)論7-14
• 1.1 研究的背景和意義7-8
• 1.2 國內(nèi)外房地產(chǎn)評估的發(fā)展綜述8-10
• 1.2.1 國外房地產(chǎn)評估的發(fā)展?fàn)顩r9-10
• 1.2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)評估的發(fā)展?fàn)顩r10
• 1.3 文獻(xiàn)綜述10-12
• 1.4 研究的內(nèi)容和方法12-14
• 1.4.1 研究內(nèi)容12
• 1.4.2 研究方法12-14
• 2 房地產(chǎn)評估概述14-22
• 2.1 房地產(chǎn)評估的概念與特點(diǎn)14
• 2.2 房地產(chǎn)評估的原則14-15
• 2.3 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素15-16
• 2.4 房地產(chǎn)評估基本方法概述16-21
• 2.4.1 市場比較法16-19
• 2.4.1.1 市場比較法的含義及應(yīng)用條件16-17
• 2.4.1.2 市場比較法的應(yīng)用步驟17-19
• 2.4.2 成本法19-20
• 2.4.2.1 成本法的含義及應(yīng)用范圍19-20
• 2.4.2.2 成本法的應(yīng)用步驟20
• 2.4.3 收益法20-21
• 2.4.3.1 收益法的含義及應(yīng)用范圍20-21
• 2.4.3.2 收益法的應(yīng)用步驟21
• 2.5 三種基本評估方法在我國評估中介機(jī)構(gòu)的應(yīng)用總結(jié)21-22
• 3 房地產(chǎn)基本評估方法中存在的問題研究22-27
• 3.1 傳統(tǒng)市場比較法中存在的問題研究22-25
• 3.1.1 可比交易實(shí)例的選擇存在較強(qiáng)的主觀傾向22-23
• 3.1.2 因素修正過于簡單化23-24
• 3.1.3 評估結(jié)果的計(jì)算較為粗略24-25
• 3.2 傳統(tǒng)收益法中存在的問題研究25-27
• 3.2.1 年度凈收益的計(jì)算具有主觀性25-26
• 3.2.2 對于資本化率的確定存在爭議26-27
• 4 對傳統(tǒng)市場比較法的改進(jìn)研究27-42
• 4.1 采用灰色關(guān)聯(lián)度模型對可比交易實(shí)例的選擇進(jìn)行改進(jìn)27-35
• 4.1.1 灰色關(guān)聯(lián)度的基本原理28
• 4.1.2 灰色關(guān)聯(lián)度的分析步驟28-30
• 4.1.3 利用灰色關(guān)聯(lián)度模型選取可比交易實(shí)例的具體應(yīng)用30-35
• 4.2 利用集對分析對因素修正進(jìn)行改進(jìn)35-42
• 4.2.1 集對分析的基本理論35
• 4.2.2 聯(lián)系度U及U的確定方法35-36
• 4.2.3 用于因素修正的集對分析模型36-38
• 4.2.4 利用集對分析進(jìn)行因素修正改進(jìn)的應(yīng)用38-42
• 5 利用風(fēng)險(xiǎn)收益模型對收益法進(jìn)行改進(jìn)42-49
• 5.1 風(fēng)險(xiǎn)收益評估的基本理論42-43
• 5.2 利用風(fēng)險(xiǎn)收益改進(jìn)資本化率的案例分析43-49
• 5.2.1 建立用于收益法中的風(fēng)險(xiǎn)收益評估模型43
• 5.2.2 資本化率的確定43-44
• 5.2.3 基于集對分析模型的測算過程44-47
• 5.2.4 對風(fēng)險(xiǎn)收益模型應(yīng)用的總結(jié)47-49
• 6 總結(jié)49-50
• 參考文獻(xiàn)50-53
• 致謝53

【參考文獻(xiàn)】

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  本文關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)評估中存在的主要問題及方法改進(jìn)研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號：349024