隨著房地產市場的快速發(fā)展,房地產評估作為一項新型產業(yè)出現在市民生活里,并與市民的生活聯(lián)系的越來越緊密。房地產評估方法—收益法,是一種利用預期收益原理,通過準確預測待估房地產未來收益,運用科學的資本化率和收益法公式來計算房地產價格的估價方法。本文在進行信息采集、市場調研和實證分析的基礎上,發(fā)現收益法在住宅房地產評估中存在失準現象,估價結果與房地產實際價格差距較大,為了更好的論證這一假設,就同一住宅房地產案例做大量的信息收集工作,運用不同的評估方法對其進行科學評估,結果發(fā)現失準問題確實存在。針對這一問題,本文首先從收益法原理出發(fā),因為住宅房地產存在未來收益,收益形式為租金,這滿足收益法的適用范圍；其次是租金,租金的高低決定房地產未來收益的大小,以烏魯木齊市（以下簡稱烏市）為例,在進行了客觀的、較為全面的住宅房地產租售情況市場調研后可以發(fā)現,烏市租售比為1：440,遠遠低于國際租售比標準1：300—1：200,租售比的異常使得住宅房地產的預期收益很難準確估計；再次是收益法的資本化率和評估角度,科學的資本化率是由具體數理指標計算得出,有一定的彈性,難度較大,而評估角度的選取也是影響估價結果的又... 

【文章來源】：新疆農業(yè)大學新疆維吾爾自治區(qū)

【文章頁數】：52 頁

【學位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
Abstract
第1章 導言
    1.1 研究背景及意義
    1.2 國內外研究綜述及評述
    1.3 研究目的、內容與方法
    1.4 技術路線
第2章 收益法及收益法基本原理
    2.1 收益法
    2.2 收益法基本原理
第3章 收益法各項參數的確定
    3.1 凈收益
    3.2 資本化率
    3.3 收益年限
第4章 烏魯木齊市住宅房地產租售市場狀況
    4.1 調查方案設計
    4.2 調查問卷分析
    4.3 問卷總結
第5章 估價實例分析
    5.1 運用不同估價方法對估價實例進行分析
    5.2 比較分析結論
第6章 收益法在估價實務中存在的問題及原因剖析
    6.1 存在的問題
    6.2 存在問題的原因剖析
第7章 解決思路與方案
    7.1 解決思路
    7.2 解決方案
第8章 結論、創(chuàng)新與不足
    8.1 結論
    8.2 創(chuàng)新與不足
附錄
參考文獻
致謝
作者簡歷


【參考文獻】：
期刊論文
[1]收益法在房地產評估中應用的環(huán)境構建[J]. 王成勇.  商業(yè)會計. 2012(03)
[2]對目前我國房地產評估產業(yè)現狀的探討[J]. 吳永位.  商業(yè)文化(上半月). 2012(01)
[3]基于模糊模式識別的房地產市場發(fā)展評估及預警[J]. 王一然,馬超,楊柱元.  云南民族大學學報(自然科學版). 2012(01)
[4]中國房地產評估中存在的問題及對策研究[J]. 韓靜.  中外企業(yè)家. 2011(22)
[5]淺析房地產抵押貸款評估存在的問題及對策[J]. 郭翠云.  商業(yè)文化(上半月). 2011(11)
[6]房地產評估學科的展望——在對歷史的回顧中預測未來[J]. Kerry D.Vandell,曹文文,王建中,焦曉松.  經濟資料譯叢. 2011(04)
[7]房地產價格預期評估模型研究[J]. 趙華平,張所地.  中國房地產. 2011(10)
[8]試論我國房地產評估制度的現狀及改進路徑[J]. 和戰(zhàn)紅.  華章. 2011 (04)
[9]完善房地產評估市場的措施[J]. 王亞男.  中小企業(yè)管理與科技(下旬刊). 2010(11)
[10]關于房地產評估的幾個技術問題與修正方法[J]. 韋國慶.  中國城市經濟. 2010(10)



本文編號：3000586