【摘要】：住房保障是政府為解決中低收入人群住房問(wèn)題而實(shí)行的一種社會(huì)保障制度,是體現(xiàn)社會(huì)公平,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要保證。隨著住房制度改革的深化,房地產(chǎn)業(yè)成為了我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè),住房?jī)r(jià)格也迅速攀升。但與此同時(shí)我國(guó)的中低收入人群住房問(wèn)題卻更加嚴(yán)重。近年來(lái),我國(guó)針對(duì)中低收入人群的住房保障制度也日趨完善,有解決最低收入人群住房最基本需求的廉租房；也有鼓勵(lì)中等收入人群購(gòu)買(mǎi)住房的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房；還有解決“夾心層”人群的公租房,這些措施在一定程度上緩解了我國(guó)的住房矛盾。雖然我國(guó)的住房保障制度在覆蓋面上顧及了不同收入的人群,但問(wèn)題依然十分突出。廉租房的建設(shè)、管理,經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入條件等問(wèn)題沒(méi)有妥善解決,出現(xiàn)了高收入人群居住經(jīng)濟(jì)適用房,經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)成了別墅等問(wèn)題。這些問(wèn)題的出現(xiàn)與制度設(shè)計(jì)的缺陷有關(guān),也與住房保障的供給不足有關(guān)。我國(guó)的商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了長(zhǎng)期的繁榮景象,但針對(duì)低收入人群的住房保障市場(chǎng)卻步履維艱,嚴(yán)重滯后于商品房市場(chǎng)的發(fā)展步伐。 住房是人類(lèi)的基本需求。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,按照完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)理論,無(wú)論是普通住房還是保障性住房都應(yīng)該由市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié),只有市場(chǎng)的調(diào)節(jié)才能使得資源達(dá)到最優(yōu)配置。但是市場(chǎng)也存在失靈,完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié)必然導(dǎo)致眾多的低收入群體無(wú)房可住。這不僅僅影響著經(jīng)濟(jì)的軌跡,更影響著一個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定。從住房需求和住房供給的角度分析,我國(guó)的住房矛盾十分突出�，F(xiàn)階段我國(guó)居民的住房支付能力卻并沒(méi)有隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng),隨著工資的增長(zhǎng)而增強(qiáng),其原因就在于這些年的商品房?jī)r(jià)格上漲的速度驚人。 本文在系統(tǒng)分析了我國(guó)住房保障的體系后,又分析了我國(guó)住房保障發(fā)展緩慢的原因。在現(xiàn)階段我國(guó)各類(lèi)保障房的建設(shè)資金出現(xiàn)了很大問(wèn)題。本文認(rèn)為阻礙保障房資金來(lái)源的一個(gè)首要原因還在于各級(jí)地方政府的積極性不高。因?yàn)楸Ｕ戏康慕ㄔO(shè)需要地方政府出讓一部分土地出讓收益,廉租房的土地甚至需要無(wú)償劃撥,而目前土地出讓收益是政府財(cái)政收入的一大來(lái)源。在沒(méi)有其他激勵(lì)約束的情況下,政府根本沒(méi)有意愿去投資保障性住房；其次我國(guó)住房保障融資的模式比較單一,沒(méi)有大膽利用資本市場(chǎng)的資金,沒(méi)有創(chuàng)新融資模式。在住房保障的融資領(lǐng)域其實(shí)可以采取多元化的融資方式；再次我國(guó)住房保障現(xiàn)有的資金來(lái)源并不穩(wěn)定,建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的資金來(lái)源主要集中在土地出讓收益和公積金增值收益。 本文分析總結(jié)了幾個(gè)典型國(guó)家和地區(qū)住房保障的做法。在我國(guó),針對(duì)融資困難問(wèn)題,政府的財(cái)政資金投入不是很大,而且政府對(duì)住房保障的財(cái)政稅收的支持力度也不是很大。我國(guó)并沒(méi)有一個(gè)完整的體系來(lái)保障住房資金的穩(wěn)定。而在英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)和我國(guó)香港地區(qū),都有完善的保障低收入人群的住房制度,國(guó)家無(wú)論在財(cái)政投入還是在金融稅收的支持力度上都大于我國(guó)。針對(duì)解決中低收入人群的住房問(wèn)題,這些國(guó)家和地區(qū)都有完善的住房保障體系。在住房保障融資方面,從制度監(jiān)管、土地保障、稅收政策優(yōu)惠、住房金融保障等各個(gè)方面保障資金的來(lái)源。在國(guó)家大力支持的基礎(chǔ)上,也積極采取市場(chǎng)化的手段來(lái)解決住房保障融資問(wèn)題。英國(guó)每年用于住房保障方面的支出占財(cái)政支出的比例在25%以上,對(duì)保障房的租金有嚴(yán)格的限制,并且有住房協(xié)會(huì)這種非贏利的機(jī)構(gòu)來(lái)完善整個(gè)住房體系；德國(guó)的合同儲(chǔ)蓄模式類(lèi)似英國(guó)的住房協(xié)會(huì)吸取居民的儲(chǔ)蓄,但卻是一個(gè)封閉運(yùn)行的儲(chǔ)蓄體系。并且德國(guó)政府對(duì)于居民住房?jī)?chǔ)蓄還給予獎(jiǎng)勵(lì),鼓勵(lì)居民在住房?jī)?chǔ)蓄銀行存款；美國(guó)雖然是一個(gè)發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,但為了解決低收入人群的住房問(wèn)題有非常完善的金融體系支持。在發(fā)達(dá)的一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)都有為低收入人群擔(dān)保的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和民間擔(dān)保機(jī)構(gòu)；而在我國(guó)的香港地區(qū)有統(tǒng)一的監(jiān)管機(jī)構(gòu)-房委會(huì)負(fù)責(zé)整個(gè)住房體系,確保居民的住房問(wèn)題。在資金緊張的時(shí)刻,香港也積極在資本市場(chǎng)融資,比如香港的“領(lǐng)匯”基金上市。 本文最后提出我國(guó)住房保障融資還沒(méi)有一個(gè)完整的體系,我國(guó)需從立法、監(jiān)管、專(zhuān)門(mén)的住房金融、國(guó)家財(cái)稅政策以及住房支持機(jī)構(gòu)如擔(dān)保機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)等各個(gè)層面去完善。只有在政策層面有了確實(shí)的保障,住房保障融資的問(wèn)題才能真正得以解決。因?yàn)楸Ｕ戏康牡屠麧?rùn),政府必須給以開(kāi)發(fā)商一定的優(yōu)惠使得開(kāi)發(fā)商可以在其他方面提升利潤(rùn)才有可能吸引開(kāi)發(fā)商投資住房保障的建設(shè)。因此在政府大力的支持下我們可以嘗試不同的融資模式,利用政府的土地、稅收政策吸引商業(yè)地產(chǎn)商,鼓勵(lì)社�；稹⒈ｋU(xiǎn)資金等追求穩(wěn)定收益率資金的進(jìn)入。保險(xiǎn)資金和社保資金追求的就是穩(wěn)定的收益,而保障房現(xiàn)金流的一個(gè)主要特點(diǎn)就是穩(wěn)定。在這種基礎(chǔ)上我們也需要運(yùn)用資本市場(chǎng)的力量、民間居民的力量來(lái)解決住房保障的資金。比如我們?cè)诨I集民間資金的時(shí)候可以采取福利彩票的模式,創(chuàng)新實(shí)行住房彩票制度。這樣可以大量籌集到民間小規(guī)模、閑散但是總量非常龐大的資金。我們也可以創(chuàng)新地把保障房附屬商業(yè)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)交給開(kāi)發(fā)商,增加保障房的價(jià)值達(dá)到吸引開(kāi)發(fā)商的目的。 本文在前人研究的基礎(chǔ)上試圖系統(tǒng)分析我國(guó)保障性住房開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題。通過(guò)梳理各種類(lèi)型的保障房,歸納各種保障房的特點(diǎn)及其現(xiàn)有融資體系,試圖做到以下兩個(gè)方面的創(chuàng)新：第一,以往文獻(xiàn)對(duì)住房保障融資的研究往往集中于分析某一具體的方式,比如REITS,債券等。本文的一個(gè)觀點(diǎn)是：在進(jìn)行具體的融資前,我國(guó)必須先在政策層面加以完善。完善財(cái)稅體制,完善資本市場(chǎng),形成我國(guó)特有的住房保障系統(tǒng)；第二,本文試圖提出一些新的融資模式：住房彩票模式、商業(yè)設(shè)施壟斷經(jīng)營(yíng)權(quán)模式、“基金-融資平臺(tái)”模式。
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類(lèi)號(hào)】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2751369