【摘要】：物業(yè)稅在國外征收的經(jīng)驗(yàn)表明物業(yè)稅的開征將會通過增加房地產(chǎn)的持有成本，對房地產(chǎn)需求乃至房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顯著影響，在開征前對其將產(chǎn)生的影響及影響程度作出預(yù)測性分析將有利于房地產(chǎn)市場各主體對物業(yè)稅更準(zhǔn)確的把握。 本文通過對國內(nèi)外關(guān)于物業(yè)稅對住房需求影響的相關(guān)文獻(xiàn)分析，總結(jié)了物業(yè)稅的相關(guān)理論及在國內(nèi)外的發(fā)展情況，同時針對目前我國房地產(chǎn)稅制存在的問題提出開征物業(yè)稅的必要性，并從理論和實(shí)證兩方面對開征物業(yè)稅將產(chǎn)生的影響展開預(yù)測性研究。理論上分析了影響住房需求的因素，并探討了物業(yè)稅通過作用于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系而對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響的過程，在此基礎(chǔ)上根據(jù)購買目的的不同將居民的購房需求劃分為自住型需求、改善型需求、投資型需求和投機(jī)型需求，并分別分析物業(yè)稅對每個需求類型的影響過程。實(shí)證分析中根據(jù)西安房地產(chǎn)市場需求的特點(diǎn)選取包括物業(yè)稅稅率在內(nèi)的九個解釋變量與被解釋變量居民預(yù)計(jì)購買住房面積一起建立多元線性回歸模型，數(shù)據(jù)通過問卷調(diào)查方式獲取并運(yùn)用描述性統(tǒng)計(jì)分析和多元線性回歸分析進(jìn)行研究。研究結(jié)果表明，物業(yè)稅對住房需求確實(shí)有顯著的影響，且居民住房的需求隨著物業(yè)稅稅率的升高而減小。另外，物業(yè)稅對于不同類型需求的影響趨勢與總需求相同，但影響程度略有不同。最后根據(jù)本文研究得出的結(jié)論對物業(yè)稅的開征給出了幾點(diǎn)建議，希望對物業(yè)稅的開征起到一定的積極作用。 目前我國房地產(chǎn)市場存在諸多問題，適時開征物業(yè)稅必將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場朝有益方向發(fā)展。希望本文可以為物業(yè)稅稅制的設(shè)計(jì)和實(shí)施辦法提供一定的數(shù)據(jù)支持，同時也可以為房地產(chǎn)市場各主體提供具有參考價值的分析結(jié)果和建議。
【學(xué)位授予單位】：西安建筑科技大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號】：F293.3;F812.42
【圖文】：

物業(yè) 稅開 征 后， 住 房的 持 有 者將 成為 物 業(yè)稅 的 納 稅人 ，因 此 可以 說 物業(yè) 稅 首先影 響的 將 是居 民 的 購房 需求 。 部分 學(xué) 者認(rèn) 為 物業(yè) 稅 的征 收 會帶 來 房價 的 下跌 ， 但房 價的 漲 跌主 要 是 由市 場供 求 關(guān)系 決 定 的， 同 時 又 有很 多其 他 的因 素 共 同作 用， 因此 物 業(yè)稅 究 竟會 對 房價 產(chǎn) 生多 大的 影 響還 是 一個 未 知數(shù) [ 46 ]。這 樣一 來 居民 將 直接承 擔(dān) 住房 的 持有 成本 增 加， 勢 必會 減 少居 民 的購 房 需求 。 另外 ，物 業(yè) 稅將 現(xiàn) 行稅 制 中 針對 開發(fā) 商 征收 的 土 地增 值稅 、 城市 房 地產(chǎn) 稅 、房產(chǎn) 稅等 合 并并 轉(zhuǎn) 向 住房 的持 有 者征 收 ，這 樣 的房 地 產(chǎn)稅 制 改革 降 低了 開 發(fā)商 的 開發(fā) 成本 ， 使得 開 發(fā) 商有 能力 增 加供 給 。但 是 由于 需 求決 定 供給 的 理論 ， 居民 購 房需 求的 減 少將 直 接 影響 開發(fā) 商 的供 給 ，雖 然 此時 開 發(fā)成 本 已經(jīng) 降 低， 但 增加 供 給對 開 發(fā)商 來說 并 無益 處 ，因 此 開發(fā) 商 將更 趨 向于 減 少 供給 。住房 的供 給 和需 求 是住 房 成 交價 格和 成 交量 的 決 定因 素， 而 成交 價 格和 成 交量在 一定 程 度上 體 現(xiàn) 著住 宅市 場 的繁 榮 程度 ， 因此 物 業(yè)稅 對 房地 產(chǎn) 市場 的 作用 過 程可 以 用下 圖 3 . 1表 示 ：

稅 對住 房 供求 關(guān)系 的 影響 國現(xiàn) 行 的“ 重 流 轉(zhuǎn)、 輕 保有 ” 的 稅 收體 制 下 ，針 對開 發(fā) 商征 收 但 實(shí)際 上 這 部分 稅費(fèi) 會 通過 房 價轉(zhuǎn) 嫁 給購 房 者， 征 收物 業(yè) 稅可 房 者的 負(fù) 擔(dān) ，只 是將 稅 收顯 性 化， 使 原本 由 開發(fā) 商 轉(zhuǎn)嫁 給 購房 確 了稅 收 主體 。 稅對 房 地產(chǎn) 市 場 的影 響將 通 過住 宅 供求 關(guān) 系得 以 實(shí)現(xiàn) ， 如圖 3 .面 積， P 表 示 住宅 價 格 ，D O表 示 購房 者 的需 求 曲線 ， S O表 示 既 不 地 產(chǎn)稅 稅 費(fèi) 又未 征收 物 業(yè)稅 時 的 房地 產(chǎn)開 發(fā) 商提 供 的 住宅 供給 相交 于 （ G 0， P 0 ）， 這一 點(diǎn) 為初 始 均衡 點(diǎn) 。當(dāng) 政 府對 開 發(fā)商 征費(fèi) 時， 由 于 開 發(fā)商 的 成本 提高 導(dǎo) 致S O 曲線 上升 至S 1 ，與D O 曲 線 相、 P 1 -稅 與 P O 點(diǎn) 的 位置 說 明 ，在 現(xiàn) 行的 房 地產(chǎn) 稅 收 制度 下 開發(fā) 商 稅 費(fèi)， 但 實(shí) 際上 將部 分 轉(zhuǎn)嫁 給 了購 房 者， 轉(zhuǎn) 嫁的 比 例與 供 給需 。

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號：2729221