2010年4月，“國十條”提出加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資監(jiān)管，隨后，銀監(jiān)會主席劉明康在銀監(jiān)會2010年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會上強(qiáng)調(diào)，要高度關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險。隨著緊縮銀根和抑制通脹政策的接連出臺，宏觀經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)轉(zhuǎn)向穩(wěn)健和從緊，信貸政策日趨嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增加。如何使擺脫融資困境，實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。

一、新宏觀形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資政策現(xiàn)狀

在我國經(jīng)濟(jì)運行中，一直存在著固定資產(chǎn)投資過快的結(jié)構(gòu)性矛盾。房地產(chǎn)業(yè)在高速發(fā)展的同時房價過快上漲，為防止房地產(chǎn)泡沫，2010年4月中旬以來，國家持續(xù)出臺的多輪調(diào)控措施，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境和金融環(huán)境發(fā)生了較大變化。2011年國家基于通脹壓力和對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，逐步實行貨幣信貸緊縮政策，截止2011年12月底，央行已五次加息，七次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。本輪調(diào)控政策開始以來，從利率、稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段，到限購、限價等行政指令性手段，調(diào)控手段逐漸增多、調(diào)控政策持續(xù)升級。現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)處于深度調(diào)控期，市場陷入低迷，從房地產(chǎn)銷售情況看，多個城市的市場交易量逐步走低，企業(yè)的銷售回款壓力陡增，房價上漲勢頭明顯被遏制；加之信貸收緊壓縮了企業(yè)資金來源，使企業(yè)面臨更加復(fù)雜的融資環(huán)境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道受阻

國家宏觀調(diào)控政策偏緊,使房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的融資渠道受到嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。

1、房地產(chǎn)業(yè)的主要融資渠道-銀行信貸額度收緊

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源由國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金等組成。

表1 2008- 2011年10月我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源結(jié)構(gòu)表

 

 

 

 

 

 

單位：億元，%

年份

本年合計

國內(nèi)貸款

利用外資

自籌資金

其他資金

金額

金額

比例

金額

比例

金額

比例

金額

比例

2008年

30700

5961

19.40%

259

0.84%

12273

41%

12207

39.8%

2009年

57128

11293

19.77%

470

0.82%

17906

31%

27459

48%

2010年

72494

12540

17.30%

677

0.94%

26704

37%

32573

45%

2011年1-10月

62829

10552

15.42%

715

1.04%

28201

41%

28960

42%

　　數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒2011

根據(jù)表1數(shù)據(jù)可以看出2010年4月宏觀調(diào)控以來，國內(nèi)貸款在房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中的國內(nèi)貸款由2008年近20%下降到2011年15%；自籌資金從2009年的31%上升到41%；其他資金所占比例從2009年的48%回落到2011年1-10月42%；其他資金主要是售房定金與預(yù)收款，是購房人通過銀行按揭貸款等方式取得，屬于間接的銀行貸款。粗略的估計，除房地產(chǎn)企業(yè)利用發(fā)售新股或者債券融資的方式獲取的自籌資金外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源構(gòu)成中銀行資金占60%-70%，說明我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)單一，按照銀行貸款不超過房地產(chǎn)總投資的40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴明顯過高。銀行信貸資金貫穿于土地儲備、交易、房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的整個過程。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險，進(jìn)而影響國家的金融安全。在宏觀調(diào)控下，商業(yè)銀行的信貸規(guī)模在收縮，貸款審批難度在增加，對企業(yè)自有資金的要求在提高，使得許多房地產(chǎn)項目被銀行拒之門外。

2. 理想的融資渠道-上市融資門檻高

房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)上市融資的方式主要為國內(nèi)主板A股上市、境外上市和借殼上市。由于我國房地產(chǎn)業(yè)尚處于發(fā)展初期，企業(yè)規(guī)模較小，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，營運質(zhì)量水平較差，無法滿足我國證券市場的要求，截止2009年末，我國上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅有131家。即使房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)上市，由于其業(yè)績的波動性較大，也只有小部分企業(yè)具備再融資的條件。其次，股權(quán)融資成本高，房地產(chǎn)上市公司通過增發(fā)、配股等流通方式以及發(fā)行可轉(zhuǎn)債方式在證券市場上募集資金，由于發(fā)行股票及上市時間過長，手續(xù)復(fù)雜，成本較高，對企業(yè)資質(zhì)的要求嚴(yán)格，多數(shù)企業(yè)無法實現(xiàn)。2010年來，證監(jiān)會暫停房地產(chǎn)或與房地產(chǎn)相關(guān)的上市公司通過股市進(jìn)行再融資，以抑制房價泡沫，至少有30家企業(yè)放棄了上市。因此，上市融資對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短期內(nèi)是比較困難的。

3. 房地產(chǎn)信托融資受到限制

　　房地產(chǎn)信托主要是信托投資公司通過資金信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金，按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或經(jīng)營企業(yè)為主要運用標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行處理，運用和處分的行為。

信托產(chǎn)品比較靈活，能充分適應(yīng)和處理房地產(chǎn)企業(yè)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系，具有資金成本低、資金操作風(fēng)險小、有利于房地產(chǎn)資金持續(xù)運用的特點。但當(dāng)前形式下，國家對房地產(chǎn)信托融資政策趨緊，使得這一傳統(tǒng)融資渠道也漸漸不能為房地產(chǎn)企業(yè)所用。

2009年3月25日頒布的《中國銀監(jiān)會關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知》規(guī)定信托公司應(yīng)取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放信托貸款。2010年2月12日，銀監(jiān)會頒布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》要求信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目必須“四證”齊全，開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)，項目資本金比例需達(dá)到國家最低要求等。

2010年11月，銀監(jiān)會又發(fā)布《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（以下簡稱《通知》)，年內(nèi)第三次針對房地產(chǎn)信托采取控制措施，要求各地銀監(jiān)局對轄內(nèi)信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行逐筆核查，各信托公司對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行自查。較之前兩輪壓力測試偏重控制金融風(fēng)險，這次政策的出臺則直接收緊融資渠道。銀監(jiān)會還規(guī)定禁止向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款、禁止商品房預(yù)售回購、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，將投資附回購形式的變相融資視同貸款管理等�，F(xiàn)多家信托公司已暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

4、房地產(chǎn)債券融資渠道不暢

采取了嚴(yán)格債券審批程序、嚴(yán)控房地產(chǎn)項目債券審批等措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)

三、房地產(chǎn)企業(yè)改善融資困境的應(yīng)對措施

1、在房地產(chǎn)金融新政下，選擇適合企業(yè)發(fā)展的融資渠道

企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)的和房地產(chǎn)項目的特點，加強(qiáng)融渠道創(chuàng)新,實施多元化的融資模式,改變傳統(tǒng)的以銀行為主要渠道的單一融資格局,形成以銀行信貸、產(chǎn)業(yè)投資基金及房地產(chǎn)信托為主的多層次的融資體系,以分散房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來的壓力,降低企業(yè)風(fēng)險。

企業(yè)在選擇采取何種融資方式時,要對各種融資渠道的風(fēng)險、收益做好分析和計算,設(shè)計出各種不同的融資方案并對各種方案進(jìn)行比較。項目不同,對融資需求量也不同，房地產(chǎn)企業(yè)的項目融資,并不能完全按照原有的資本結(jié)構(gòu)中各種資金所占比例來進(jìn)行。在指定多種方案的前提下,企業(yè)要根據(jù)發(fā)展的不同時期、不同條件選擇最佳的融資方式。

　2、聯(lián)合開發(fā),降低成本，形成規(guī)模優(yōu)勢

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與金融機(jī)構(gòu)或有政府背景的企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。由于這些企業(yè)在資金籌措上具有比較優(yōu)勢，同時在貸款中會獲得較多優(yōu)惠政策，與這些企業(yè)合作，可以達(dá)到減少資金成本的目的。另外，，通過與管理良好的知名公司合作，共同開發(fā)項目，有利于規(guī)避風(fēng)險，發(fā)揮各自的資源優(yōu)勢，體現(xiàn)優(yōu)勢品牌的強(qiáng)大效應(yīng)，達(dá)到“雙贏”的局面，獲得高的回報率。房地產(chǎn)開發(fā)商還可與經(jīng)營商合作開發(fā)，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

3、優(yōu)化的企業(yè)資金管理

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)長期穩(wěn)健的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，必須提高財務(wù)管理水平。財務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理“被動反應(yīng)型”現(xiàn)象較突出，預(yù)測、控制、分析等管理職能有待進(jìn)一步提升，且資金管理多頭、分散，客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險控制的難度。因此，只有通過建立、健全和強(qiáng)化企業(yè)的成本管理、資金管理及財務(wù)分析，引進(jìn)財務(wù)管理中先進(jìn)的、適合行業(yè)特點的操作方法，制定房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)行年度預(yù)算，才能建設(shè)適合自身行業(yè)特點的現(xiàn)代管理型的財務(wù)管理體系。

　　4、產(chǎn)品設(shè)計是銷售之本，資金回籠之源

項目的開發(fā)設(shè)計不同，項目工程的資金投入和資金回籠也將有所不同。項目的設(shè)計與項目的資金是緊密聯(lián)系的，不良的設(shè)計方案將造成物業(yè)的滯銷，甚至是整個項目開發(fā)失敗。隨著住宅商品化進(jìn)程的推進(jìn)，其對住宅市場的影響力越來越大，開發(fā)商不像計劃經(jīng)濟(jì)時代把設(shè)計看作是“制圖的過程”，而是把設(shè)計看成是策劃的一部分。確切地說，設(shè)計是銷售策劃之本，資金回籠之源，這也使得產(chǎn)品設(shè)計成為資金鏈管理中的一個重要步驟。因此，要培養(yǎng)高水平的設(shè)計企劃人員，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品能滿足市場需求，從而加快銷售速度，促進(jìn)資金的回收。

四、結(jié)束語

    房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，其融資問題是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的集中反映。本文探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不暢的現(xiàn)狀，并提出了相應(yīng)的解決辦法。順應(yīng)國家政策環(huán)境，設(shè)計符合時代發(fā)展的產(chǎn)品，準(zhǔn)確把握企業(yè)的發(fā)展階段，不斷改善企業(yè)的資金管理，擴(kuò)寬企業(yè)的融資渠道，全面平衡企業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的關(guān)系是房地產(chǎn)企業(yè)擺脫融資困難的關(guān)鍵所在。

 

參考文獻(xiàn)：

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本文編號：15800