本文關(guān)鍵詞：空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房的政府定價機制研究

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【摘要】：近年來,中央高層領(lǐng)導多次就房地產(chǎn)庫存高企這一問題作出重要指示“要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”,“去庫存”被提升至前所未有的高度。如何制定和落實相關(guān)政策,降低商品房空置率,將是未來經(jīng)濟工作重點。另一方面,為解決房價增長過快而涌現(xiàn)出的中低收入家庭住房困難的問題,政府采用了分配低價格保障房性住房的方式。然而保障性住房在發(fā)展過程中需求缺口仍然十分巨大,許多中低收入家庭住房難的問題仍無法解決,社會福利大量流失。為了尋找商品房大面積供過于求及保障性住房供不應(yīng)求之間的平衡的狀態(tài),同時契合政府建設(shè)保障房的壓力,政府提出可回購空置商品房來充當保障房。該轉(zhuǎn)換能夠消化空置商品房,優(yōu)化社會資源配置,同時還可刺激房地產(chǎn)市場、進一步提高土地投入產(chǎn)出率,最終實現(xiàn)社會效益最大化。因此空置商品房回購具有重大的社會效用及研究意義。本文首先詳細闡述了我國空置商品房總體情況及其與保障性住房之間的供需矛盾,進而引入政府回購空置商品房作為保障性住房的手段,從國家政策環(huán)境、經(jīng)濟效益、社會接受度等方面進行可行性研究,并利用模糊評價法對空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房的綜合效益進行評價,得出該轉(zhuǎn)換具有良好的綜合效益。為探索政府回購空置商品房的合理定價,本文以優(yōu)化后的Stackelberg微分博弈模型為工具,模擬回購過程中各參與方的博弈行為,并賦值得出政府回購空置商品房價格、供給量和政府補貼后期的發(fā)展趨勢。最后以南昌市為案例采用Stackelberg微分博弈模型模擬五個南昌地區(qū)空置商品房回購價格水平,并選取南昌市各區(qū)項目進行投資估算和財務(wù)測算,分析對比模擬數(shù)據(jù)的正確性。最后為政府回購商品房的實施方案中的關(guān)鍵點進行了說明,并提出合理建議及相應(yīng)的對策。論文主要研究成果如下:1.研究保障性住房和空置商品房供需情況和價格水平等現(xiàn)狀,提出空置商品房轉(zhuǎn)換為空置商品房的定價機制,并進行可行性分析和綜合效益評價。2.根據(jù)微分博弈理論,建立Stackelberg微分博弈模型,并對其進行優(yōu)化。同時利用優(yōu)化后的模型模擬回購空置商品房定價的博弈過程。3.對各地區(qū)回購商品房項目進行投資估算和財務(wù)測算,提出實施方案,檢驗?zāi)M數(shù)據(jù)的準確性。本文研究內(nèi)容以“去庫存”相關(guān)政策為背景,選擇回購商品房作為實施路徑,最終得出回購定價機制和具體實施方案,為政府制定相關(guān)政策提供依據(jù)。
【關(guān)鍵詞】：空置商品房回購 保障性住房 斯坦克伯格微分博弈 定價機制
【學位授予單位】：華東交通大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2016
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要3-4
• Abstract4-9
• 主要符號說明9-10
• 第一章 緒論10-18
• 1.1 研究背景以及意義10-11
• 1.2 研究目的11-12
• 1.3 相關(guān)理論及國內(nèi)外研究綜述12-14
• 1.3.1 國外研究現(xiàn)狀12-13
• 1.3.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀13
• 1.3.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀評述13-14
• 1.4 研究的主要內(nèi)容和重點14-15
• 1.4.1 研究思路14
• 1.4.2 主要內(nèi)容14-15
• 1.5 研究方法及技術(shù)方案15-16
• 1.5.1 研究方法15
• 1.5.2 技術(shù)方案15-16
• 1.6 創(chuàng)新點16-18
• 第二章 空置商品房和保障房現(xiàn)狀分析18-29
• 2.1 我國空置商品房現(xiàn)狀分析18-19
• 2.1.1 空置商品房定義及分類18-19
• 2.1.2 我國空置商品房的總體情況19
• 2.2 我國空置商品房空置特點19-20
• 2.2.1 空置住宅所占比重大19-20
• 2.2.2 空置住宅自身問題多20
• 2.3 我國空置商品房的成因分析20-21
• 2.4 大量空置商品房的弊端21
• 2.5 我國保障房現(xiàn)狀分析21-28
• 2.5.1 保障房的定義21
• 2.5.2 保障房的屬性21-22
• 2.5.3 保障房的分類22-23
• 2.5.4 保障房的發(fā)展23-24
• 2.5.5 保障房的現(xiàn)狀及供需矛盾24-27
• 2.5.6 保障房建設(shè)困境27-28
• 2.6 本章小結(jié)28-29
• 第三章 空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房可行性分析及操作流程29-42
• 3.1 空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房可行性分析29-33
• 3.1.1 空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房的房源分析29-30
• 3.1.2 空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房外部環(huán)境可行性30-32
• 3.1.3 空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房經(jīng)濟可行性32-33
• 3.2 空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房綜合效益模型評價33-39
• 3.2.1 改進的模糊層次綜合評判模型33-34
• 3.2.2 綜合效益模型評價34-39
• 3.3 政府回購空置商品房操作流程39-41
• 3.3.1 政府回購空置商品房的特征39
• 3.3.2 政府回購空置商品房的原則39-40
• 3.3.3 政府回購空置商品房操作現(xiàn)狀40-41
• 3.3.4 政府回購空置商品房的流程41
• 3.4 本章小結(jié)41-42
• 第四章 空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房定價機制42-61
• 4.1 空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房定價理論研究42-48
• 4.1.1 政府管制理論42-43
• 4.1.2 收入分配理論43
• 4.1.3 西方經(jīng)濟學價格理論---供求均衡論43-44
• 4.1.4 福利經(jīng)濟學理論44-45
• 4.1.5 Stackelberg博弈模型45-47
• 4.1.6 微分博弈理論47-48
• 4.2 將微分博弈理論應(yīng)用于回購空置商品房定價分析48-49
• 4.3 政府回購商品房的博弈分析49-51
• 4.3.1 政府回購商品房的博弈空間分析49-50
• 4.3.2 政府回購商品房的相關(guān)利益方博弈分析50-51
• 4.4 關(guān)于回購價格的微分博弈模型的構(gòu)建51-57
• 4.4.1 模型假設(shè)51-52
• 4.4.2 政府和開發(fā)商的目標函數(shù)52
• 4.4.3 政府及開發(fā)商間的Stackelberg微分博弈模型52-57
• 4.5 模擬模型賦值驗算57-59
• 4.6 模型評價59-60
• 4.7 本章小結(jié)60-61
• 第五章 南昌市空置商品房轉(zhuǎn)換為保障房實證研究61-71
• 5.1 南昌空置商品房價格分析及模型初值選取61-63
• 5.2 微分博弈定價模型模擬63-67
• 5.2.1 模擬結(jié)果總結(jié)66-67
• 5.3 某空置商品房項目回購?fù)顿Y估算與財務(wù)測算67-69
• 5.3.1 建設(shè)投資估算67-68
• 5.3.2 財務(wù)測算68-69
• 5.3.3 測算結(jié)論分析69
• 5.4 南昌市各地區(qū)空置商品房回購價格對比分析69-70
• 5.5 本章小結(jié)70-71
• 第六章 結(jié)論與建議71-75
• 6.1 主要研成果71-72
• 6.2 合理化建議72-73
• 6.2.1 健全法律保障72
• 6.2.2 完善資金保障72-73
• 6.2.3 加大監(jiān)管力度73
• 6.3 研究局限性及后續(xù)研究的展望73-75
• 參考文獻75-77
• 附錄A:紅谷灘區(qū)回購空置商品房項目投資估算與項目測算表77-83
• 附錄B 問卷調(diào)查83-84
• 個人簡歷 在讀期間發(fā)表的學術(shù)論文84-85
• 致謝85

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本文編號：782342