【摘要】：住宅折舊的確定是評估既有住宅價值的關鍵，可協(xié)助評估師對收益性財產(chǎn)進行分析和比較，為后續(xù)進行的住宅抵押、投資、保險、課稅等經(jīng)濟活動提供科學的房地產(chǎn)現(xiàn)值依據(jù)。目前，我國在住宅折舊的評估上存在諸多問題：（1）住宅折舊包括有形折舊和無形折舊兩部分，在大多數(shù)評估實例中，只對有形折舊即實物折舊進行評估，而很少對無形折舊進行評估。無形折舊未能在住宅折舊評估中得到充分的體現(xiàn)。（2）住宅折舊評估方法缺乏深入的研究。因此，合理地構建住宅折舊指標體系以及科學地對住宅折舊進行評估顯得尤為重要。 本文以確定住宅折舊度為研究目的，對住宅折舊評估指標體系的構建、指標權重的確定、評估方法的應用進行了深入研究，并獲得一定成果。主要研究內容為： （1）在查閱、分析研究國內外文獻和相關規(guī)范標準的基礎上，考慮實物折舊、功能折舊、外部折舊三個方面，建立了住宅折舊評估指標體系及相應的折舊評價準則。 （2）在考慮等級個數(shù)和相鄰等級之間模糊關系的基礎上，提出了應用隸屬函數(shù)構建了評估等級模糊集，能夠較好地處理等級間“亦此亦彼”的模糊關系。 （3）應用區(qū)間數(shù)改進的層次分析法確定住宅折舊指標權重。由于住宅折舊評估指標大多為無量綱定性指標，客觀數(shù)據(jù)難以獲取，選用主觀方法——層次分析法確定指標權重。提出應用區(qū)間數(shù)對層次分析法改進，能更好地體現(xiàn)評價時的模糊性，并能較好反映出指標之間的優(yōu)先關系。 （4）提出應用物元理論對住宅折舊影響因素進行分析，并結合模糊綜合評價方法對住宅折舊進行綜合評估，能夠很好地處理實際住宅折舊評估中的問題。 （5）以青島李滄區(qū)某住宅為案例進行折舊評估，運用本文提出的方法進行評估分析，結果表明該評價方法有較好的實用性，可為評估人員提供借鑒和參考。
【學位授予單位】：青島理工大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2012
【分類號】：F299.23;F224
【圖文】：

該住宅為磚混結構建筑物，現(xiàn)場勘查無明顯不均勻沉降，主臥與次臥上方的屋面板出現(xiàn)一條明顯的裂縫，但無滲水現(xiàn)象；內墻和外墻無明顯裂縫現(xiàn)象。該住宅的樓地面裝修：廚房、衛(wèi)生間、陽臺為瓷磚地面，其中廚房地面磚明顯磨損，釉面暗啞，無光澤，衛(wèi)生間和陽臺地面正常磨損；客廳、臥室為復合木地板，客廳部分區(qū)域木地板釉面磨損嚴重，有難以清除的污漬和少量孔洞并出現(xiàn)翹邊現(xiàn)象；住宅無吊頂，只進行了抹灰處理；住宅的窗均為塑料左右推拉窗，玻璃及窗框無明顯破損；陽臺門為塑料左右推拉門，其它房間的門均為木質平開門；其中衛(wèi)生間的門發(fā)生變形，開關較為困難；室內承重墻面均為刷大白漿飾面，次臥外墻內墻面出現(xiàn)滲漏、掉皮現(xiàn)象，室內廚房與客廳分隔墻采用木質隔板，上鑲嵌磨砂玻璃，保護較良好，無明顯褪色現(xiàn)象；外墻裝飾為淡黃色混合砂漿抹灰，顏色脫落較嚴重，并有明顯風雨及金屬侵蝕痕跡。該住宅的暖氣設備有銹蝕現(xiàn)象，空調設備老化嚴重，其它設備良好。下水管道暢通。

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本文編號：2773977