本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場去庫存需要精準(zhǔn)化，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

房地產(chǎn)市場去庫存需要精準(zhǔn)化

作者：鄒士年 文章來源：中國物價2016年4期 中國知網(wǎng) 點擊數(shù)：869 更新時間：2016-04-17 00:25:10

        摘要：我國當(dāng)前的商品房市場一方面供給還在逐步增加，庫存總量不斷攀升，另一方面隨著調(diào)控對于投機(jī)性需求的遏制和前期住房需求的釋放，需求增速放緩。整體庫存量大成為我國當(dāng)前房地產(chǎn)市場最大的壓力，“去庫存”成為中央確定的2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。并且?guī)齑娴膮^(qū)域差異越來越大，三、四線城市去庫存壓力最大。面對全國復(fù)雜的商品房庫存現(xiàn)狀，一方面要理性看待庫存消化的客觀規(guī)律，不可操之過急，更多發(fā)揮市場自身在去庫存中的作用，各級政府做好相應(yīng)的政策服務(wù)，地方政府應(yīng)充分發(fā)揮其主動性；另一方面對于去庫存要因地制宜，加強(qiáng)去庫存的精準(zhǔn)化，積極發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，將去庫存與改革相結(jié)合，不僅僅為了庫存而去庫存。
        關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 去庫存 精準(zhǔn)化 改革
        鄒士年，國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測部，副研究員，主要研究方向:  宏觀經(jīng)濟(jì)、發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)等。
 
        新世紀(jì)以來，中國房地產(chǎn)伴隨著城鎮(zhèn)化和住房商品化的快速發(fā)展而發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)總量不斷快速增長，房價不斷攀升，房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了極大的需求，成為新世紀(jì)以來中國高增長的巨大拉動力量。但隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也在發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)銷售面積累計同比增速出現(xiàn)趨勢性下降，房地產(chǎn)庫存不斷增加，表明中國房地產(chǎn)市場整體上供給大于有效需求，而這種供需的不均衡在地區(qū)上差異越來越大，化解房地產(chǎn)庫存成為中央經(jīng)濟(jì)工作會議確立的2016年五大任務(wù)之一。
 
        一、我國當(dāng)前房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀
 
        雖然“去庫存”成為我國當(dāng)前重大任務(wù)之一，但對于房地產(chǎn)“庫存”并沒有統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。一般按照口徑大小可以分為三個層次：最窄的口徑，就是指商品房待售面積，2015年底我國的商品房待售面積為71853萬平方米，而2015年的銷售面積為128494.966萬平方米，按照這樣的銷售速度，現(xiàn)有庫存只需要6.72個月就可以銷售完畢，這顯然不值得擔(dān)憂。第二種口徑就相對寬，除了待售面積，還加上在建的施工面積。截至2015年底在建施工面積為735693.3687萬平方米，即使按照2013年銷售高峰的需求計算，這部分庫存需要5.64年消化，但在建面積中有些是期房，已經(jīng)銷售出去，因此，去庫存時間會低于5.64年。第三種口徑，除了待售商品房和在建商品房外，還要考慮待開發(fā)土地面積，按照容積率為2.5計算，2015年12月待開發(fā)土地面積為36638.48萬平米，折算樓面積為88561.32萬平米，按照2013年銷售需求，這部分也需要消化8.4個月，加上在建面積商品房去庫存時間需要6.34年。
 
        考慮待開發(fā)面積還沒形成供給，而在建面積一部分已經(jīng)銷售，所以，本文以2000-2015年的新開工面積減去銷售面積計算出庫存面積為556599.92萬平米，再除以最新三年的銷售面積均值，得出去庫存周期是4.4年，這一數(shù)據(jù)顯然是偏高的。但是，這一去庫存周期是根據(jù)全國數(shù)據(jù)來計算的，實際我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場具有極強(qiáng)的區(qū)域差異，大部分一、二線城市和地區(qū)的去庫存周期往往會低于4.4年，而廣大的三、四線城市顯然會高于這一數(shù)據(jù)，去庫存壓力較大。
 
        二、房地產(chǎn)去庫存的提出及意義
 
        早在2014年7月11日住建部城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上，新任住建部部長陳政高就對完善房地產(chǎn)政策提出了三點落實意見，排在首位的就是“千方百計去庫存”，這應(yīng)該算上層首次提出樓市“去庫存”。從那時起“去庫存”就取代“調(diào)房價”，成為樓市的新主題。隨后的一年多來，為了“去庫存”，采取了很多措施，比如退出限購、降低稅費、打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉(zhuǎn)、停止土地供應(yīng)、發(fā)展新房租賃等。這些措施確實取得一定的效果，在一些一線城市甚至重現(xiàn)房價暴漲局面，但是，全國的房地產(chǎn)庫存仍然快速上升，尤其是三、四線城市，在諸多利好政策下去庫存的效果并不好。嚴(yán)重的房地產(chǎn)庫存已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的潛在風(fēng)險點，因此，2015年11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上，習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。同年11月11日，國務(wù)院常務(wù)會議上李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)要 “以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。12日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強(qiáng)調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。12月21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確將“去庫存”納入2016年五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并提出將農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價，以及取消過時的限制性措施等手段�？梢�，去庫存已經(jīng)被上升到相當(dāng)?shù)母叨取?br />  
        眾所周知，，房地產(chǎn)市場是一個資本密集型的市場，樓市的高庫存給金融體系帶來巨大風(fēng)險。我國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押物有很強(qiáng)的依賴性，開發(fā)貸、個人房貸、政府平臺貸，基本都以不動產(chǎn)作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為不動產(chǎn)。2012年上半年，全國銀行業(yè)貸款不良率為0.94%，但2015年底達(dá)到1.67%。銀行的不良貸款率上升雖然不全是房地產(chǎn)市場造成的，但顯然與資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系密切，而且?guī)齑婕觿×撕芏嘀行》康禺a(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，從而形成大量呆壞賬。
 
        三、去庫存路徑可行性分析
 
        對于當(dāng)前樓市庫存的嚴(yán)重性社會各界沒有異議，但是對于如何有效去庫存很多建議還只是理論層次的，實施起來可能都會大打折扣，有必要進(jìn)行深入分析。目前比較流行的去庫存途徑主要有以下一些：第一種通過農(nóng)民工的市民化來消化庫存。即政府通過以深化戶籍制度改革為核心的一系列制度改革加快農(nóng)民工市民化。但是，這一途徑的實施效果需要考慮以下因素：一方面很多收入相對較高的農(nóng)民往往在一、二線城市就業(yè)，即使買房他們更希望在一、二線城市購買，而需要加大去庫存的是廣大三、四線城市。另一方面，很多農(nóng)民工確實有購房需要，但是更多的是潛在購買需求，因為有購買能力的已經(jīng)購買，而這些有潛在需求的農(nóng)民工面對高房價很難有支付能力，即使政府能對其補貼，使其能勉強(qiáng)支付首付，由于他們就業(yè)具有一定的不穩(wěn)定性，這種按揭也會具有一定的風(fēng)險。而為了加快房地產(chǎn)去庫存對農(nóng)民工實施快速市民化，必然會帶來比農(nóng)村人口更高的社會保障需求，對已經(jīng)缺乏土地收益的地方財政提出嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。
 
        第二種比較認(rèn)同的去庫存路徑是擴(kuò)大政府購買。也就是打通政府的保障性住房市場與商品房市場之間的通道。包括由政府提供的棚改安置房、公租房和租賃等都通過貨幣化安置方式進(jìn)行，由政府給予享受保障的居民一次性貨幣補貼，由居民自己去購買商品房，或者是政府收購存量商品房作為保障性住房，也就是政府不再新建保障性住房。這是目前最為現(xiàn)實也最理想的一種去庫存方式，而且由政府去與開發(fā)商進(jìn)行議價，不但有利于加快去庫存，也利于降價，更減少政府重復(fù)建設(shè)帶來的資源浪費。但是，這種去庫存的數(shù)量非常有限，尤其對于庫存嚴(yán)重的三、四線作用可能更有限。
 
        第三種通過降房價去庫存。這種想法顯然只是一種理論思維，認(rèn)為價格降低，需求會增加，但商品房市場跟一般商品市場顯然不一樣，人們的購買行為往往跟股市相似，買漲不買跌。特別是當(dāng)人們對于房價下跌有預(yù)期，會進(jìn)一步降低購房需求，所以，通過團(tuán)購或者政府購買保障性住房這種隱性的降價往往效果更好。
 
        第四種通過取消限購和發(fā)展租賃市場去庫存。雖然這兩種途徑對化解房地產(chǎn)庫存有作用，但是我們必須認(rèn)識到租賃市場在一、二線城市需求更大，對于廣大三、四線城市租賃市場規(guī)模并不大。而取消限購實際上很多三、四線城市早已取消了，對于人口流入速度較快，環(huán)境承載壓力大的一線城市，限購顯然不僅僅是針對房地產(chǎn)市場的，也是對人口增長的限制，暫時顯然不可能取消。
 
        另外，現(xiàn)在比較一致的看法就是要去庫存必須大力放松房地產(chǎn)信貸等相關(guān)政策，諸如降低首付比例、繼續(xù)降息等等。但是，如果不考慮房地產(chǎn)庫存的地區(qū)差異，在房地產(chǎn)諸多長效機(jī)制還沒建立起來前，以去庫存為理由全面放松調(diào)控，就會助長房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。當(dāng)前一線城市房地產(chǎn)市場的過熱已經(jīng)暴露出當(dāng)前市場環(huán)境下房地產(chǎn)調(diào)控政策非精準(zhǔn)化的弊端。
 
        四、精準(zhǔn)去庫存的相關(guān)建議
 
        針對當(dāng)前房地產(chǎn)庫存區(qū)域情況差異較大的特征，應(yīng)從調(diào)控思路和手段上都要精細(xì)化，不應(yīng)采取“一刀切”的政策，應(yīng)根據(jù)各市、縣，甚至各樓盤庫存狀況，實施精準(zhǔn)去庫存。
 
        （一）去庫存思路要精準(zhǔn)
 
        去庫存不是為開發(fā)商兜底，更不是赤裸裸救市，去庫存類似于工業(yè)的去產(chǎn)能，是我國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)改革的重要內(nèi)容之一，目的也是優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提質(zhì)增效。去庫存的主要手段是通過市場，而非行政，政府在去庫存過程中的主要作用是信息收集與發(fā)布，政策支持和市場服務(wù)等，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)著陸。去庫存是一項十分緊迫又持久的工作，各個地方政府要意識到去庫存的深刻意義，要積極、穩(wěn)妥、有序地發(fā)揮有形之手作用推進(jìn)去庫存，不要再打“土地財政”的主意。同時，我們也必須清醒意識到，很多去庫存措施不會有“立竿見影”的效果。特別是在一些經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動力、人口聚集能力、居民支付能力不足的中小城市，樓市的庫存消化有待于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、配套設(shè)施的完善、功能布局的優(yōu)化等，住房需求需要逐步培育。
 
        （二）各地樓市庫存信息要精準(zhǔn)
 
        去庫存的第一步就是應(yīng)該摸清樓市家底，搞清區(qū)域內(nèi)庫存數(shù)量、庫存結(jié)構(gòu)、庫存的地段分布、庫存商品房的開發(fā)主體等信息，只有對庫存狀況的精準(zhǔn)把握，才能做到“有的放矢”，各市、縣根據(jù)實際制定政策時，才能按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，實施精準(zhǔn)去庫存。而且，在存量消化工作沒有完成之前，尤其要嚴(yán)控新庫存的增加。
 
        （三）加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會改革要精準(zhǔn)
 
        當(dāng)前商品房庫存問題，很大程度上與我國經(jīng)濟(jì)及社會體制具有極大關(guān)系，二元經(jīng)濟(jì)體制導(dǎo)致的要素市場還不能自由充分流動。因此，除了那些特大城市外，加快戶籍制度及與其相關(guān)的社會保障制度改革，讓農(nóng)民工不但進(jìn)城落戶更容易，在各個城市之間的流動也更容易。加快住房公積金制度改革，把農(nóng)民工、個體戶納入公積金制度當(dāng)中。發(fā)揮財政政策作用，通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購房。加快推進(jìn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，讓農(nóng)民從土地流轉(zhuǎn)中獲得更多的土地收益，增加農(nóng)民的購買力。在稅收制度上，應(yīng)對先買后賣的情況只對面積增加部分征稅，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。
 
        （四）抓中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展促房地產(chǎn)去庫存
 
        當(dāng)前，房地產(chǎn)去庫存壓力最大的是廣大的三、四線城市，這些城市的房價相對于一、二線城市是重要的產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢，但是由于這些城市的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療、教育等生活配套條件落后，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，就業(yè)難度大，使農(nóng)村人口就近轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢無法發(fā)揮，城鎮(zhèn)化規(guī)劃的人口增速不但無法實現(xiàn)，甚至還出現(xiàn)人口流失。我國當(dāng)前體制下資源配置嚴(yán)重依賴于行政權(quán)力，導(dǎo)致空間布局的畸形化，使大城市越來越大，城市病日益嚴(yán)重，小城市卻得不到應(yīng)有的發(fā)展，甚至造成小城市的蕭條和空心化。應(yīng)通過政策、稅收和資金支持三、四線城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公共服務(wù)能力的提升，提高這些城鎮(zhèn)吸納“新市民”的能力，既化解這些城市房地產(chǎn)庫存壓力，又化解大城市的人口和環(huán)境壓力。

        （五）促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)并購重組增強(qiáng)去庫存能力
 
        對于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會而言，去庫存顯然只是手段，目的是降低高庫存對金融和經(jīng)濟(jì)體系帶來的風(fēng)險。而本輪房地產(chǎn)市場變化中最容易遭遇危機(jī)的顯然是高庫存的房企，因此應(yīng)從房地產(chǎn)行業(yè)供給的角度進(jìn)行調(diào)控，鼓勵房企的兼并重組，加大房地產(chǎn)行業(yè)集中度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)去庫存能力和金融風(fēng)險承受能力。
 
        參考文獻(xiàn)：
        李宇嘉，《房地產(chǎn)去庫存：有為與不為》，《上海證券報》，2016.1.22。
        紀(jì)睿坤、葛逸瑤，《中央“去庫存”基調(diào)已定 樓市后續(xù)政策如何加碼?》，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》，2015.11.18。
        余水工，《2016 年房地產(chǎn)“去庫存”幾大可能路徑分析》，前瞻網(wǎng)，2015.12.29。
        鄒士年，《房地產(chǎn)市場或整體量升價緩 調(diào)控政策會進(jìn)一步寬松》，《中國證券報》，2016. 2. 15。
 
        （責(zé)任編輯：田小秋）

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