【摘要】： 這是一個(gè)典型的地鐵商業(yè)房地產(chǎn)定位研究項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊位于廣州著名的越秀區(qū)北京路集中商圈�；鸨纳虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、良好的商業(yè)氛圍,以及地鐵物業(yè)的特殊屬性,同時(shí)帶來(lái)的是慘烈的競(jìng)爭(zhēng),所以這就對(duì)業(yè)態(tài)選擇、細(xì)分市場(chǎng)甄別、目標(biāo)客戶(hù)定位、檔次定位、利潤(rùn)最大化等一系列問(wèn)題的解決工作提出了很高的要求。 筆者充分運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理經(jīng)濟(jì)學(xué)、數(shù)據(jù)模型與決策、戰(zhàn)略管理、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、公司財(cái)務(wù)等MBA核心課程的理論,并結(jié)合自身多年?duì)I銷(xiāo)從業(yè)經(jīng)驗(yàn),對(duì)項(xiàng)目的操作采取了層層深入的5個(gè)步驟:第一步:區(qū)域環(huán)境分析。主要從宏觀上判斷項(xiàng)目的發(fā)展?jié)摿拖拗茥l件,為項(xiàng)目精確的定位控制方向。研究結(jié)論:從宏觀看,本項(xiàng)目的建設(shè)處于一個(gè)經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上的發(fā)展時(shí)段中,同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域也是城市發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域,從而可以看出整個(gè)項(xiàng)目在目前階段在北京路商圈范圍內(nèi)是值得投資的。第二步:項(xiàng)目地塊分析。主要通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目地理特征、經(jīng)濟(jì)特征等方面的研究,從地塊角度判斷適合發(fā)展的物業(yè)類(lèi)型。研究結(jié)論:通過(guò)項(xiàng)目地塊分析,筆者找到本項(xiàng)目適合發(fā)展針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的項(xiàng)目。第三步:商鋪市場(chǎng)分析。判斷市場(chǎng)未來(lái)的供需走勢(shì)選擇從事的市場(chǎng)。研究結(jié)論:筆者建議項(xiàng)目定位的方向。第四步:項(xiàng)目市場(chǎng)定位。主要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分,并結(jié)合消費(fèi)需求及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)甄別細(xì)分市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù)定位。研究結(jié)論:確定了細(xì)分市場(chǎng)和目標(biāo)客戶(hù),項(xiàng)目定位基本形成。第五步:項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析。對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)可能的銷(xiāo)售收入及營(yíng)運(yùn)成本和費(fèi)用進(jìn)行估算,并作出項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。研究結(jié)論:經(jīng)測(cè)算和研究,本項(xiàng)目財(cái)務(wù)前景較佳。 至此,筆者通過(guò)宏觀、市場(chǎng)、財(cái)務(wù)等幾方面研究并論證項(xiàng)目的合理的定位及可行性。 本文將結(jié)構(gòu)化思維模式引入到商業(yè)地產(chǎn)定位過(guò)程,首次將地鐵商業(yè)項(xiàng)目定位與宏觀(經(jīng)濟(jì)、政策及商業(yè)地產(chǎn)整體市場(chǎng)等)和微觀(區(qū)域市場(chǎng)、客戶(hù)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等)兩個(gè)方面有機(jī)結(jié)合起來(lái)分析。歸納出地鐵商業(yè)項(xiàng)目定位的一套切實(shí)可行的操作方法。
【學(xué)位授予單位】：廣西大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2008
【分類(lèi)號(hào)】：F274;F293.3;F572.88
【圖文】：

正處于上升期，經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放以來(lái)的快速發(fā)展，廣東形成強(qiáng)大的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和雄厚的物質(zhì)基礎(chǔ)，巨大的市場(chǎng)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了較大的空間。廣州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度之快國(guó)內(nèi)外矚目(具體見(jiàn)圖2一l)。2007年，廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，全年廣州市生產(chǎn)總值達(dá)7050.78億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2006年增長(zhǎng)14.5%;實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2595.00億元，比上年增長(zhǎng)18.9%;完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1863.34億元，比上年增長(zhǎng)9.8%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資703.80億元，增長(zhǎng)26.4%;全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2595.00億元，比上年增長(zhǎng)18.9%。全年

3.92%房地產(chǎn)」匕.80%圖2一 32007年越秀區(qū)各行業(yè)增加值比孟(%)【劃ChartZ一 Yuex1uD1strictin2007theproportionoftheaddedvalueOfthetrip侶)資料來(lái)源:廣州政府信息網(wǎng)httP:l/www·gz·gnv.cn隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不斷改善，該區(qū)商貿(mào)發(fā)展的活力和后勁進(jìn)一步增強(qiáng)。全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共有320家，全年完成投資245.93億元，同比增長(zhǎng)25.91%，占固定資產(chǎn)投資總額的48.05%。商品房合同銷(xiāo)售面積390.94萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)41.67%;合同銷(xiāo)售金額412.65億元，增長(zhǎng)71.10%，單價(jià)達(dá)到10555元/平方米。全區(qū)職工月平均工資達(dá)到4154元

升恒寶廣場(chǎng)的人氣起到明顯的作用。僅一路之隔的大笠地商業(yè)城和華林商業(yè)廣場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的中低檔商品較受消費(fèi)者歡迎。恒寶廣場(chǎng)首層經(jīng)營(yíng)主要以品牌服裝店為主(具體見(jiàn)圖2一5)，負(fù)一層經(jīng)營(yíng)潮流飾物;大竺地商業(yè)城、華林商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)包括服裝、鞋、手袋等，品種繁多，而且價(jià)格便宜。寶華路、多寶路是街鋪集中地。經(jīng)營(yíng)以服裝為主。嘴嘴獲獲圖2一5長(zhǎng)壽路站商鋪經(jīng)營(yíng)行業(yè)結(jié)構(gòu) Chart2--5ChangshouROadPo1ntshoPoPeratorsintheindustrystru吐ure

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前1條

1 王瑋;;基于SWOT的W市天域園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)及市場(chǎng)定位研究[J];科技信息;2012年11期

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前9條

1 陳晶晶;基于模糊綜合評(píng)價(jià)法的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評(píng)價(jià)研究[D];浙江理工大學(xué);2010年

2 何林倩;基于可拓學(xué)的企業(yè)參與高架路空間開(kāi)發(fā)可行性研究[D];浙江財(cái)經(jīng)學(xué)院;2010年

3 陳思;地鐵站商業(yè)策劃與設(shè)計(jì)的探索[D];天津大學(xué);2012年

4 徐永建;廣州H展貿(mào)中心土地征收補(bǔ)償研究[D];華南理工大學(xué);2011年

5 張衛(wèi)東;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位評(píng)價(jià)研究[D];山東大學(xué);2012年

6 俞江毅;基于訂單模式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位研究[D];浙江工業(yè)大學(xué);2011年

7 鐘光輝;廣州蘿崗區(qū)KXC地塊競(jìng)買(mǎi)價(jià)格研究[D];華南理工大學(xué);2012年

8 詹鋒;G公司珠江新城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)定位與開(kāi)發(fā)研究[D];廣東商學(xué)院;2013年

9 李卓斌;基于模糊綜合模型的商業(yè)地產(chǎn)多維定位研究[D];新疆農(nóng)業(yè)大學(xué);2013年

本文編號(hào)：2780504