住房問題關系到國計民生,一直備受關注,國家政策也大力支持房地產行業(yè)的發(fā)展,但隨著經濟的發(fā)展、物價上漲等經濟環(huán)境的變化,高房價問題已成為另一重大經濟問題。國內外學者針對房價的波動問題進行大量研究,主要從供給和需求方面對房價進行研究。此外,20世紀90年代以來,隨著中國經濟的高速增長,各種產業(yè)集聚現象變得越來越明顯。京津冀地區(qū)正處在協(xié)同發(fā)展的政策紅利期,與此同時,京津冀地區(qū)的房價也處于一個高速上漲期。房價的上漲與集聚現象具有一定的趨同性,因此,產業(yè)集聚對房價的影響正逐漸成為學術界的一個研究熱點。本文即是在非線性視角下,以城市人口規(guī)模為切入點,分析不同產業(yè)集聚對房價產生的不同影響。本文采用基于房地產供需平衡的房地產價格模型的基礎之上,選擇了京津冀地區(qū)2007年-2016年制造業(yè)、生產性服務業(yè)以及兩者的協(xié)同集聚,以城鎮(zhèn)人口為門限變量,運用面板門限模型分別研究了制造業(yè)集聚、生產性服務業(yè)集聚和協(xié)同集聚對房價和房價偏離的影響。通過實證研究結果表明:(1)京津冀地區(qū)不同產業(yè)的產業(yè)集聚空間分布不同,制造業(yè)集聚表現為中間低-四周高的地理分布格局,而生產性服務業(yè)集聚表現為中間高-四周低的地理分布格局;(2)不同產業(yè)的產業(yè)集聚對京津冀地區(qū)房價的影響不同,基于城鎮(zhèn)人口為門限的視角,在小規(guī)模人口城市中,制造業(yè)集聚水平與房價存在正相關關系,生產性服務業(yè)與房價存在負相關關系,協(xié)同集聚與房價存在正相關關系,而在大規(guī)模人口城市中,制造業(yè)集聚水平與房價存在負相關關系,生產線服務業(yè)與房價存在正相關關系,協(xié)同集聚與房價存在負相關關系;也就是說,隨著城市人口規(guī)模的增大,制造業(yè)集聚與房價存在倒U型關系,而生產性服務業(yè)與房價存在正U型關系,制造業(yè)和生產性服務業(yè)協(xié)同集聚與房價存在倒U型關系;(3)對于同一產業(yè),基于城鎮(zhèn)人口為門限的視角,產業(yè)集聚對房價和房價偏離的影響也不完全相同。隨著城市人口規(guī)模的增長,制造業(yè)集聚對房價偏離存在非線性的負相關關系,而生產性服務業(yè)與房價偏離存在非線性的正相關關系,協(xié)同集聚對房價和房價偏離的影響路徑一致。
【學位單位】：華南理工大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2019
【中圖分類】：F127;F299.23
【部分圖文】：

圖 1-1 京津冀地區(qū)各城市房價情況1數據顯示，北京市房價 2007 年為 11553 元/平方米，而到 2016 年已經上漲至 2749元/平方米。2017 年的北京城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入為 57275 元，一套 100 平方米的普通住房，按照平均價格計算，居民將工資等所有收入用于支付房價，且不考慮銀行貸款利率，需要 48 年的時間才能全部還清住房貸款。如此高昂的房價，占據了居民收入的大部分，會擠占居民對普通產品的消費需求。從長遠利益來看，這對房地產行業(yè)是極其不利的，而且會影響到老百姓的生活水平和生活幸福感，甚至還會影響到城市競爭力在房價波動的過程中，不同稟賦的城市受到宏觀經濟波動的反應從長期上來看存在聚斂效應，但從時間長短的角度上看存在一定領先滯后關系。在相同外部影響沖擊的情況下，往往經濟發(fā)展水平較高的城市表現得更加敏感，其會率先發(fā)生房價波動，而周圍的城市房地產市場則會發(fā)生連鎖反應，隨著源頭城市的波動而波動。房地產不同于其他產品，房地產價格不僅收到商品本身屬性的影響，還受到區(qū)位因素的影響。當前，我國

圖 4-1 京津冀地區(qū)城鎮(zhèn)人口和制造業(yè)集聚指數擬合圖由城鎮(zhèn)人口和制造業(yè)集聚指數的擬合圖可以看出，城鎮(zhèn)人口與制造業(yè)集聚指數基本上滿足倒 U 型的非線性關系，這跟之前的分析基本一致，對于制造業(yè)這種勞動密集型產業(yè)，當一個城市規(guī)模較小時，產業(yè)集聚能夠吸引更多的外來務工人員流入集聚區(qū)域，即制造業(yè)集聚指數與城鎮(zhèn)人口呈現正相關關系，。而對于大城市而言，制造業(yè)集聚的“離心力”開始大于“向心力”，“城市病”逐步凸顯，土地價格迅速上漲，制造業(yè)企業(yè)成本大大提高，同時國家政策要求“解壓”大城市的非核心功能，使得制造業(yè)開始進行產業(yè)轉移至其他周邊地區(qū)，所以產業(yè)集聚指數與城鎮(zhèn)人口呈現負相關性。這就證實了假設一的前半部分。4.2.2 生產性服務業(yè)集聚水平測度根據之前的討論，本文的生產性服務業(yè)包含以下五個子行業(yè)，分別是交通運輸、倉儲及郵政業(yè)，信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)，金融業(yè)，租賃和商業(yè)服務業(yè)以及科學研

圖 4-2 京津冀地區(qū)城鎮(zhèn)人口和生產性服務業(yè)集聚指數擬合圖由城鎮(zhèn)人口與生產性服務業(yè)指數的擬合圖可以發(fā)現，兩者存在正 U 型關系，這就證實了假設二的前半部分。對于人口規(guī)模較小的秦皇島和承德等城市，本身的經濟體量較小，且這些城市的制造業(yè)相對于京津冀其他地區(qū)而言比較落后，主要依托旅游業(yè)等服務業(yè)來發(fā)展經濟，所以與旅游業(yè)有關的交通運輸等生產性服務業(yè)也表現得相對發(fā)達，而對于北京這樣的大城市來說，在制造業(yè)進行轉移之后，金融業(yè)等生產性服務業(yè)就表現得更為突出，所以北京市的生產性服務業(yè)指數一直處于較高狀態(tài)。這就導致了生產性服務業(yè)隨著人口規(guī)模呈現出先下降后上升的趨勢。本章小結本章主要介紹了數據的選取以及數據的平穩(wěn)性檢驗，所有數據均通過平穩(wěn)性檢驗。并對制造業(yè)集聚和生產性服務業(yè)集聚水平進行了測度，發(fā)現京津冀地區(qū)制造業(yè)集聚水平呈現中部低-四周高的趨勢，且與城鎮(zhèn)人口規(guī)模之間存在倒 U 型關系，而生產性服務業(yè)
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本文編號：2857073