【摘要】：改革開放30多年來,中國經(jīng)濟(jì)取得了飛速發(fā)展,人民生活水平不斷提高,居民住房條件有了較大改善,中國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出較快發(fā)展的趨勢。 1993年到2003年,中國房地產(chǎn)開發(fā)投資從1937.5億元,增長至10106.1億元,10年間增長了4.2倍,平均每年增長17.96%,盡管比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長率低約1.5個(gè)百分點(diǎn),但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期GDP的增長速度。到2004年,北京、上海等一線城市商品房價(jià)格漲幅超過20%,這對(duì)全國許多城市的商品房價(jià)格產(chǎn)生不同程度的推動(dòng)作用,商品房價(jià)格的快速上漲已影響到人們的日常生活。為了抑制商品房價(jià)格上漲,2004年政府出臺(tái)政策要求停止協(xié)議出讓土地以規(guī)范土地市場,同時(shí)中央銀行近八年來首次提高利率,以抑制過熱需求,2005年又要求部分地區(qū)停止轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù),以抑制投機(jī)。2006-2007年商品房價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲,中國房地產(chǎn)市場凸顯出一定程度的非理性特征。2008年,受美國次貸危機(jī)和全球性金融危機(jī)的影響,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價(jià)齊跌的現(xiàn)象,特別是有效需求大幅下降,導(dǎo)致了較為嚴(yán)重的供求非均衡,直到2009年年初才到得到了緩解。但2009年年底,中國房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)非理性發(fā)展的趨勢,大量資金涌入,致使土地拍賣市場“地王”價(jià)格不斷被刷新,商品房價(jià)格大幅提升,迫使政府不斷出臺(tái)新政穩(wěn)定商品房價(jià)格,但大部份城市的商品房價(jià)格增長趨勢有增無減,北京、上海、杭州等一線城市商品房價(jià)格上漲勢頭更為迅猛,帶動(dòng)二、三線城市商品房價(jià)格不斷上漲。 中國房地產(chǎn)市場的表面繁榮現(xiàn)象難以掩蓋其深層次的癥結(jié),例如空置率居高不下、市場競爭不規(guī)范、區(qū)域發(fā)展不均衡、商品房金融市場不健全等。市場經(jīng)濟(jì)告訴我們：供大于求應(yīng)當(dāng)導(dǎo)致商品價(jià)格下跌,但中國房地產(chǎn)市場恰恰是價(jià)格持續(xù)上漲與結(jié)構(gòu)性供給過剩同時(shí)并存,這說明中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求非均衡的現(xiàn)象。為確保國民經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展,抑制這種現(xiàn)象進(jìn)一步惡化,2010年01月國辦發(fā)出通知要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,2010年04月國務(wù)院、銀監(jiān)會(huì)、住建部不斷出臺(tái)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購房貸款,加快保障房建設(shè)遏制房價(jià)過快上漲,貸款買二套房首付不得低于50%,房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸,商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制。 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、影響面廣,既涉及到國民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行的問題,又涉及到消費(fèi)者安居樂業(yè)的問題。房地產(chǎn)市場非均衡現(xiàn)象既涉及到市場體制機(jī)制問題,又涉及到政策調(diào)控問題,既受宏觀因素影響,又受微觀因素的制約。房地產(chǎn)市場的各種現(xiàn)象既有深厚的歷史背景,又有鮮明的時(shí)代特征。鑒于此,對(duì)房地產(chǎn)的研究應(yīng)是一個(gè)龐大的系統(tǒng)性工程,本文更多的從一般理論角度來入手,運(yùn)用非均衡理論和方法研究中國房地產(chǎn)市場供求非均衡問題,通過分析中國房地產(chǎn)市場供求非均衡的現(xiàn)狀、探討房地產(chǎn)市場供求非均衡運(yùn)行的原因和調(diào)節(jié)機(jī)制,尋求房地產(chǎn)市場供求均衡發(fā)展的途徑和方法,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場供求均衡發(fā)展提供政策依據(jù)。 本文主要研究內(nèi)容如下： 第一章緒論。明確本文研究背景、研究對(duì)象和內(nèi)容、研究方法與思路。對(duì)相關(guān)概念及分析方法進(jìn)行界定,提出了問題以及分析框架。 第二章文獻(xiàn)綜述。評(píng)述房地產(chǎn)市場、有效供求理論及非均衡理論的研究現(xiàn)狀,包括主要學(xué)術(shù)觀點(diǎn)、已有研究成果等內(nèi)容。 第三章房地產(chǎn)市場供求非均衡實(shí)證分析。 1、回顧中國房地產(chǎn)市場發(fā)展沿革,從供求總量、供求結(jié)構(gòu)和區(qū)域供求角度分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場供求非均衡的現(xiàn)狀。 2、分析房地產(chǎn)市場供求非均衡的影響機(jī)理,商品房價(jià)格是房地產(chǎn)市場供求非均衡的主要影響因素。 3、構(gòu)建基于Kornai雙曲線聚合方程的房地產(chǎn)市場供求非均衡計(jì)量模型,并采用2000-2009年中國房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行定量分析,計(jì)算出房地產(chǎn)市場有效供給和有效需求的數(shù)量,以及市場供求非均衡度及其變化趨勢。 第四章房地產(chǎn)市場非均衡理論模型分析。在以上定量分析的基礎(chǔ)上,剖析房地產(chǎn)市場內(nèi)部結(jié)構(gòu),對(duì)房地產(chǎn)市場供求非均衡的內(nèi)因以及外因如何通過內(nèi)因起作用進(jìn)行定性討論。 1、建立包括產(chǎn)品供給市場、要素供給市場、土地拍賣市場、二手房拆遷市場的總供給模型,分析消費(fèi)者、開發(fā)商、地方政府、二手房房東行為規(guī)律；建立包括產(chǎn)品商品房租用市場、商品房投資市場、商品房生產(chǎn)市場以及增量-存量關(guān)聯(lián)的總需求模型,分析投資者、開發(fā)商及消費(fèi)者行為規(guī)律。推導(dǎo)出總供給和總需求均衡條件、有效供求數(shù)量及價(jià)格。這樣可以定性的描述出市場均衡點(diǎn),說明關(guān)聯(lián)市場、關(guān)聯(lián)主體應(yīng)以什么樣的條件進(jìn)行協(xié)同配合,才能使市場均衡運(yùn)行。 2、建立房地產(chǎn)市場總供求模型,推導(dǎo)總供求均衡條件。通過將市場實(shí)際運(yùn)行的條件同模型中的理想假設(shè)相比較,可以發(fā)現(xiàn)兩者有較大差距,從而致使市場在實(shí)際運(yùn)行過程中供求是處于非均衡狀態(tài)。 3、在總供求均衡條件基礎(chǔ)上,運(yùn)用比較靜態(tài)方法分析內(nèi)生因素及外生因素對(duì)房地產(chǎn)市場供求非均衡的影響及傳導(dǎo)機(jī)制。進(jìn)一步通過分析關(guān)聯(lián)市場、關(guān)聯(lián)主體特征與趨勢從而達(dá)到對(duì)市場非均衡運(yùn)動(dòng)方向與強(qiáng)度進(jìn)行判斷和預(yù)測,為有效調(diào)控提供依據(jù)。 第五章房地產(chǎn)市場供求均衡發(fā)展政策建議。從完善供求調(diào)節(jié)機(jī)制、規(guī)范關(guān)聯(lián)主體行為、完善住房保障體系及強(qiáng)化監(jiān)管執(zhí)行體系四個(gè)方面給出了政策建議。 本文的主要結(jié)論： 第一,中國房地產(chǎn)市場供求非均衡有其歷史背景與市場體制背景,主要表現(xiàn)在總量非均衡、結(jié)構(gòu)非均衡和區(qū)域非均衡。 第二,中國房地產(chǎn)市場的歷史數(shù)據(jù)測算表明：房地產(chǎn)市場有效供求非均衡度較高,商品房價(jià)格水平高于供求均衡市場狀態(tài)下消費(fèi)者的支付能力,實(shí)際上降低了消費(fèi)者的有效需求。 第三,基于非均衡理論方法建立計(jì)量模型實(shí)證結(jié)果表明：在影響中國房地產(chǎn)市場供求非均衡的因素中,銷售價(jià)格對(duì)有效供求影響較大。從房地產(chǎn)需求來看,有效需求與商品房銷售價(jià)格(XSJ)呈正相關(guān)關(guān)系；有效需求與商品房銷售價(jià)格(XSJ)呈正相關(guān)關(guān)系說明了現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)市場存在投機(jī)行為,同實(shí)際情況是相符合的；從房地產(chǎn)供給來看,有效供給量與商品房建設(shè)投資量(STZ)、商品房銷售價(jià)格(XSJ)呈正相關(guān)的關(guān)系。通過模型擬合有效需求與有效供給,計(jì)算出中國房地產(chǎn)市場非均衡度,結(jié)果表明中國房地產(chǎn)市場2000-2001年處于供應(yīng)略顯不足；2001-2004年處于供大于求,其中2004年的非均衡值最小,說明出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象；2004-2005年有效需求不斷上升,并出現(xiàn)了供不應(yīng)求現(xiàn)象；2005-2006年供求基本平衡；2006-2008年又出現(xiàn)了供過于求現(xiàn)象,并在2008年中出現(xiàn)較為嚴(yán)重的供給過�，F(xiàn)象；到2009年市場逐步恢復(fù)供需平衡,但有效需求仍然略顯不足。 第四,由房地產(chǎn)市場總供求模型推導(dǎo)出市場變量對(duì)非均衡的作用機(jī)制：有效供給數(shù)量同消費(fèi)者預(yù)算、規(guī)劃調(diào)整、拍賣競爭程度以及與土地在成本中所占比例呈同向變動(dòng)關(guān)系,同開發(fā)成本呈反向變動(dòng)關(guān)系；有效供給價(jià)格同消費(fèi)者的選擇、規(guī)劃調(diào)整系數(shù)、土地競拍競爭程度以及土地價(jià)格在總成本中所占比例呈反向變動(dòng)關(guān)系；有效需求數(shù)量同資本化率、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、折舊率呈正向變動(dòng)關(guān)系,同邊際生產(chǎn)成本、租金邊際需求呈反向變動(dòng)關(guān)系；有效需求價(jià)格同宏觀因素、折舊率與開發(fā)邊際成本呈正向變動(dòng)關(guān)系,同資本化率成反向變動(dòng)關(guān)系； 第五,由房地產(chǎn)市場總供求模型推導(dǎo)出關(guān)聯(lián)主體行為對(duì)市場非均衡的影響機(jī)理：消費(fèi)者對(duì)商品房的選擇越多,則有效供給數(shù)量與有效供給價(jià)格越大；土地市場競拍越激烈,則有效供給數(shù)量越大,有效供給價(jià)格越低；地方政府操縱土地市場力度越大,則有效供給數(shù)量越大,有效供給價(jià)格越低；地方政府對(duì)規(guī)劃調(diào)整越大,則有效供給數(shù)量越多,有效供給價(jià)格越低；房東所接受的拆遷成本越高,則有效供給數(shù)量越小,有效供給價(jià)格越高；存量折舊越快,則有效需求越大,有效需求價(jià)格越小；投資者對(duì)資本化率要求較小,則有效需求數(shù)量增加,有效需求價(jià)格降低；消費(fèi)者對(duì)租金越敏感,則有效需求數(shù)量越少,有效需求價(jià)格越低；開發(fā)邊際成本越高,則有效需求數(shù)量越少,有效需求價(jià)格越低。 2、本文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn)： 第一,房地產(chǎn)市場非均衡分析常常采用計(jì)量模型來進(jìn)行主要影響因素的分析,受可采集數(shù)據(jù)的限制,而無法深入房地產(chǎn)市場內(nèi)部進(jìn)行深入討論。得本文較全面地考察了與房地產(chǎn)市場供求相關(guān)多個(gè)市場以及關(guān)聯(lián)主體特征。根據(jù)各市場交易內(nèi)容、關(guān)聯(lián)主體以及在整個(gè)房地產(chǎn)市場中所起作用,可以劃歸到總供給與總需求兩大方面,形成房地產(chǎn)市場中的總供給市場與總需求市場。 其中總供給市場包括產(chǎn)品供給市場、要素供給市場、拆遷市場、土地競拍市場。在產(chǎn)品供給市場,消費(fèi)者行為由商品房價(jià)格與二手房價(jià)格以及預(yù)算約束線決定；在要素供給市場,開發(fā)商行為由商品房價(jià)格和土地拍賣價(jià)格決定；在土地拍賣市場,地方政府行為由土地拍賣價(jià)格和拆遷成本決定；在二手房拆遷市場,房東行為由二手房價(jià)格和拆遷成本決定。總需求市場包括商品房租用市場、商品房投資市場、商品房生產(chǎn)市場。在商品房的租用市場,使用者對(duì)商品房存量的租用需求受宏觀經(jīng)濟(jì)、租金水平、租金需求以及存量的供求等因素影響；在商品房投資市場上,商品房價(jià)格是通過將未來的收益按一定資本化率折現(xiàn)而得到：在商品房生產(chǎn)市場上,商品房價(jià)格由商品房投資市場決定,生產(chǎn)數(shù)量保持在商品房資產(chǎn)價(jià)格等于商品房開發(fā)成本的水平上。 通過對(duì)總供給市場和總需求市場的討論,發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行的一些規(guī)律和關(guān)聯(lián)主體的行為特征。 第二,基于古典經(jīng)學(xué)假設(shè)建立了房地產(chǎn)市場總供求非均衡理論模型,推導(dǎo)了總供給與總需求的均衡條件,定義了房地產(chǎn)市場供求非均衡。并且市場供求均衡條件、非均衡定義均以市場運(yùn)行規(guī)律和關(guān)聯(lián)主體行為特征來表達(dá)的,這樣就建立了房地產(chǎn)市場供求非均衡的微觀分析基礎(chǔ)。當(dāng)總供給市場在一定條件下形成均衡時(shí),就形成均衡的供給價(jià)格與供給數(shù)量,本文定義為有效供給價(jià)格與有效供給數(shù)量。當(dāng)總需求市場在一定條件下形成均衡時(shí),就形成均衡的需求價(jià)格和需求數(shù)量,本文定義為有效需求價(jià)格與需求數(shù)量。當(dāng)市場總供求在一定條件下形成一致的有效供求的數(shù)量和價(jià)格時(shí),市場總供求處于均衡狀態(tài),否則市場供求處于非均衡。非均衡理論者一般認(rèn)為市場價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)作用是有限的,應(yīng)該采用價(jià)格-數(shù)量結(jié)合的調(diào)節(jié)機(jī)制,而以前學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場的非均衡分析主要從數(shù)量的角度進(jìn)行計(jì)量分析或討論,本文推導(dǎo)出了均衡條件下的供求價(jià)格和數(shù)量,為深入討論價(jià)格調(diào)整、數(shù)量調(diào)整以及價(jià)格數(shù)量關(guān)聯(lián)關(guān)系打下基礎(chǔ)。 第三,基于房地產(chǎn)市場總供求非均衡理論模型,運(yùn)用比較靜態(tài)方法討論了房地產(chǎn)市場供求非均衡的內(nèi)生因素和外生因素及其作用機(jī)制。發(fā)現(xiàn)內(nèi)生因素是根本原因,只有把握住了市場運(yùn)行的基本規(guī)律和關(guān)聯(lián)主體的自利行為特征,才能真正認(rèn)識(shí)和理解房地產(chǎn)市場供求關(guān)系。在此基礎(chǔ)之上,本文提出基于完善市場自身建設(shè)、規(guī)范關(guān)聯(lián)主體行為等為著力點(diǎn)的宏觀調(diào)控政策。
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2010
【分類號(hào)】：F293.3

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2774352