發(fā)布時(shí)間：2020-06-26 11:04

【摘要】：房地產(chǎn)業(yè)是我國交易活躍,形式多樣且收益豐厚的行業(yè),其健康發(fā)展還將有助于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融市場的發(fā)展。近年來,鑒于金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)業(yè)的過度投資和投機(jī)行為,政府及銀監(jiān)會協(xié)作收緊了各類房地產(chǎn)融資渠道,銀行貸款融資渠道首當(dāng)其沖,隨后,股權(quán)融資、債權(quán)融資、私募基金融資等也相繼被管制。這進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場資金供需的失衡。此時(shí)信托融資,尤其是“主動管理類集合資金信托計(jì)劃”發(fā)揮了作用。但基于業(yè)務(wù)發(fā)展時(shí)間較短、業(yè)務(wù)模式同質(zhì)化程度較高、資金監(jiān)管措施匱乏、相關(guān)法規(guī)不完善等,國內(nèi)的房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃在業(yè)務(wù)開展中還存在許多實(shí)踐問題,和成熟的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)差距較大,主要受阻點(diǎn)有三項(xiàng):(1)資本市場不成熟,廣大投資者對國內(nèi)的“類REITs”缺乏認(rèn)識和信任,導(dǎo)致房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化的融投資產(chǎn)品上市困難,缺乏流動性和退出渠道;(2)信托公司自身的資產(chǎn)管理能力不足,業(yè)務(wù)模式單一,風(fēng)險(xiǎn)意識薄弱,過于重視短期收益而忽視了長期的可持續(xù)性發(fā)展,導(dǎo)致房地產(chǎn)信托集合資金計(jì)劃在對象甄別、方案設(shè)計(jì)、資金募集、資金監(jiān)管、安全退出等環(huán)節(jié)上問題頻現(xiàn),業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高但效益低下;(3)政策環(huán)境的限制,資管新規(guī)等一系列政策的出臺,標(biāo)志著“大信托”時(shí)代的到來,在政策限制加碼和同業(yè)競爭加劇的態(tài)勢下,國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)深陷只“節(jié)流”未“開源”的融資困境,而信托行業(yè)也需要時(shí)間和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)并解決業(yè)務(wù)中的問題,通過轉(zhuǎn)型來應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。所以研究房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃業(yè)務(wù)開展中的優(yōu)勢和問題,針對性的進(jìn)行借鑒和改善,將有助于優(yōu)化信托業(yè)務(wù),強(qiáng)化信托公司的資管能力,提高房地產(chǎn)企業(yè)信托融資的效率。本文基于X信托公司為A房地產(chǎn)項(xiàng)目公司融資的案例,運(yùn)用財(cái)務(wù)分析法、文獻(xiàn)研究法、實(shí)地調(diào)查法等研究方法,以該信托計(jì)劃業(yè)務(wù)流程為基礎(chǔ),通過分析房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃融資業(yè)務(wù)開展前的方案設(shè)計(jì)和參與主體關(guān)系,再通過分析房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃開展后的項(xiàng)目建設(shè)情況、項(xiàng)目資金監(jiān)管情況、還款來源狀況,融資人及擔(dān)保人財(cái)務(wù)能力狀況等,研究了房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃在對象甄別、資金監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)隔離、損益情況和退出途徑等方面存在的可借鑒之處及潛在問題。研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)存在內(nèi)部信用評級主觀化、信托資金監(jiān)管措施匱乏、業(yè)務(wù)合規(guī)性審查不全面、項(xiàng)目間風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制缺失、信托資金退出渠道單一等問題,并由此帶來受托人管理風(fēng)險(xiǎn)、融資企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信托影子銀行風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn),這均會阻礙我國房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)的發(fā)展,同時(shí)也不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大。所以,本文針對性的提出了一些改進(jìn)的拙見,包含但不僅限于制定信托行業(yè)最低評分標(biāo)準(zhǔn)、分級開展信托業(yè)務(wù)、主動監(jiān)控信托資金、動態(tài)把控還款來源、豐富信托業(yè)務(wù)的資產(chǎn)端、建立項(xiàng)目間風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制、創(chuàng)新信托公募融資模式等。希望能通過上述案例研究為信托行業(yè)未來的業(yè)務(wù)創(chuàng)新和行業(yè)轉(zhuǎn)型提供一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),推動信托行業(yè)成為成熟的資產(chǎn)管理行業(yè),進(jìn)一步強(qiáng)化信托公司業(yè)務(wù)功能和資管實(shí)力,推動中國REITs的發(fā)展,也為房地產(chǎn)市場開拓更加安全有效的信托融資渠道。
【學(xué)位授予單位】：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號】：F832.49;F299.23
【圖文】：

014-2017年南昌市新建商品房成交均價(jià)及成交面積數(shù)據(jù)來源：根據(jù)江西同致房價(jià)評估網(wǎng)數(shù)據(jù)整理所得

014-2017年南昌市土地供應(yīng)面積及宗數(shù)數(shù)據(jù)來源：根據(jù)江西同致房價(jià)評估網(wǎng)數(shù)據(jù)整理所得

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前10條

1 黃新m

本文編號：2730226