【摘要】：近年來(lái),在融資需求與國(guó)家政策支持的背景下,各類房地產(chǎn)企業(yè)加速進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng),我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)蓬勃發(fā)展。但長(zhǎng)租公寓在發(fā)展過(guò)程中存在前期資金投入大、中期資金回籠慢等問(wèn)題,尤其是難以獲得融資渠道、缺乏合理退出機(jī)制等問(wèn)題阻礙了長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理價(jià)值閉環(huán)。REITs(即房地產(chǎn)投資信托基金)作為資產(chǎn)證券化的一種產(chǎn)品,能夠解決資金過(guò)分依賴銀行貸款、融資渠道窄等問(wèn)題,拓寬融資渠道。我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始嘗試“REITs+住房租賃”的融資模式,以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)管理價(jià)值閉環(huán),但鑒于REITs在我國(guó)發(fā)展較晚,還未產(chǎn)生國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品,因此,類REITs的融資模式還有待進(jìn)一步探討。本文運(yùn)用案例研究法,對(duì)國(guó)內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs進(jìn)行分析,結(jié)合新派公寓REITs運(yùn)作實(shí)踐,深入研究了“REITs+長(zhǎng)租公寓”這一融資方式。通過(guò)對(duì)新派公寓實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)管理價(jià)值閉環(huán)進(jìn)行分析,梳理了REITs整體運(yùn)作模式,并且從經(jīng)營(yíng)收益波動(dòng)、交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、再融資、物業(yè)運(yùn)營(yíng)方持續(xù)經(jīng)營(yíng)及現(xiàn)金流補(bǔ)足能力等五個(gè)方面探討了該專項(xiàng)計(jì)劃所面臨的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),對(duì)其經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié),期望能為長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)管理價(jià)值閉環(huán)提供解決思路。本文研究發(fā)現(xiàn):(1)我國(guó)“長(zhǎng)租公寓+REITs”的融資模式整體上應(yīng)選擇契約型、封閉型、私募型、權(quán)益型REITs,這是根據(jù)當(dāng)前政策環(huán)境與資本環(huán)境、長(zhǎng)租公寓的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行選擇的;在管理模式上,內(nèi)外部結(jié)合的方式比較合適;在信用保證方面,內(nèi)外部增信措施結(jié)合的方式更能提高產(chǎn)品的安全性;在交易結(jié)構(gòu)方面可以采取“契約式私募基金+專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”構(gòu)架以實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。雖然新派公寓REITs具有很好的示范作用,但在融資運(yùn)行中仍存在不足之處:新派REITs復(fù)制能力較差,未采取儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制,融資規(guī)模較小;存在物業(yè)折價(jià)風(fēng)險(xiǎn),專項(xiàng)計(jì)劃受標(biāo)的資產(chǎn)影響較大;投資者門(mén)檻較高,未實(shí)現(xiàn)公募REITs。(2)“REITs+住房租賃”融資模式,兼有房地產(chǎn)市場(chǎng)、資本市場(chǎng)等多重風(fēng)險(xiǎn)。從新派公寓REITs融資模式的實(shí)際操作層面出發(fā),新派公寓REITs需面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)主要有經(jīng)營(yíng)收益波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、交易結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)方持續(xù)經(jīng)營(yíng)及現(xiàn)金流補(bǔ)足能力風(fēng)險(xiǎn)、再融資風(fēng)險(xiǎn)等。針對(duì)以上風(fēng)險(xiǎn),從投資角度出發(fā),應(yīng)選擇產(chǎn)權(quán)明晰的物業(yè),同時(shí)積極管理資產(chǎn),保證物業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流;從管理角度出發(fā),應(yīng)重視對(duì)人才的培養(yǎng),以專業(yè)角度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究,同時(shí)建立有效的內(nèi)部監(jiān)管體系與風(fēng)險(xiǎn)管理體制;從政府角度出發(fā),應(yīng)結(jié)合我國(guó)的實(shí)際國(guó)情,完善相應(yīng)的政策和法律法規(guī),實(shí)現(xiàn)REITs的公募形式。
【學(xué)位授予單位】：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號(hào)】：F299.23;F832.51

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2722516