【摘要】：隨著世界各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著越來(lái)越重要的作用。房地產(chǎn)周期往往和經(jīng)濟(jì)周期同步,在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期往往伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格高漲,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量和成交量也大幅增加,房地產(chǎn)抵押貸款也會(huì)急速擴(kuò)張；而在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)萎靡不振,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,企業(yè)和個(gè)人破產(chǎn)加劇,房地產(chǎn)抵押貸款違約率攀升。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè),房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、銷售都離不開(kāi)銀行信貸資金的支持,所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)和國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、銀行信貸情況有著密切聯(lián)系,尤其是房地產(chǎn)和銀行信貸之間有著相互強(qiáng)化的作用Goodhard (2007)。房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸的互相強(qiáng)化作用會(huì)擴(kuò)大宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng),對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成深遠(yuǎn)影響。因此,深入研究房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸的互動(dòng)影響機(jī)制,分析我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸關(guān)系具有重要的理論價(jià)值和實(shí)踐意義。本輪文由引言、正文和結(jié)論在內(nèi)七個(gè)部分組成。 第一章主要論述了本文選題的背景及意義,綜述了房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸關(guān)系的理論文獻(xiàn)及實(shí)證文獻(xiàn),并對(duì)本文的研究思路、研究方法、研究框架及本文創(chuàng)新點(diǎn)進(jìn)行了分析和總結(jié)。 第二章主要研究了金融加速器機(jī)制下房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸之間存在的雙向影響關(guān)系。二者的順周期行為在金融加速器作用下放大經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸的互動(dòng)作用體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。第一,銀行信貸的變化影響房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生變動(dòng),如果銀行擴(kuò)張信貸供給,如降低首付款或者降低利率,則借款者獲得融資變得容易,而且如果利率降低則將借款者的融資成本也會(huì)降低,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求增加,推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。第二,房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)影響銀行信貸發(fā)生變化。房地產(chǎn)價(jià)格上漲不僅使借款者的資產(chǎn)增加,導(dǎo)致借款者的借貸能力增加,外部融資成本下降,房地產(chǎn)價(jià)格上漲也使銀行資產(chǎn)質(zhì)量得到改善,銀行資產(chǎn)凈值也會(huì)增加,導(dǎo)致銀行的放貸意愿增加,因此,房地產(chǎn)價(jià)格將對(duì)銀行信貸起正向作用。第三,房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸共同受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響。如收入增加,利率降低、信貸約束放松都將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲和銀行信貸擴(kuò)張。因此,宏觀經(jīng)濟(jì)因素作用于房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸,并通過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸的互動(dòng)作用,最終使銀行信貸、房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系。本文在金融加速器模型基礎(chǔ)上引入首付款約束,指出消費(fèi)者受到首付款約束條件下,購(gòu)買房產(chǎn)需求受到其收入、當(dāng)期非耐用商品消費(fèi)、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)者前期債務(wù)、融資成本以及購(gòu)房首付款要求等因素的影響。房地產(chǎn)價(jià)格受到收入、非耐用商品消費(fèi)、預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格的影響正方向變化,而受到消費(fèi)者債務(wù)、融資成本以及首付款要求的影響發(fā)生反方向變化。 第三章將Flood and Garber (1980)的資產(chǎn)價(jià)格泡沫理論引入金融加速器模型,分別研究了在封閉經(jīng)濟(jì)條件下和開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)價(jià)格泡沫、銀行信貸膨脹以及金融不穩(wěn)定之間的關(guān)系。研究得出受到消費(fèi)者樂(lè)觀預(yù)期的影響房地產(chǎn)需求增加,房地產(chǎn)價(jià)格上漲,當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲到超過(guò)其基礎(chǔ)價(jià)格的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫,而房地產(chǎn)價(jià)格上漲導(dǎo)致的抵押品價(jià)值提升又導(dǎo)致銀行信貸的膨脹,增加金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)都擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候經(jīng)濟(jì)體系的某種沖擊有可能沖破房地產(chǎn)價(jià)格泡沫,導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格的下降,銀行不良貸款率的上升,甚至造成銀行的倒閉并波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下,二者之間的互相強(qiáng)化作用除了受到本國(guó)經(jīng)濟(jì)因素的影響之外還要受到匯率波動(dòng)的影響及國(guó)際經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響,導(dǎo)致金融體系的不穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)。 第四章在分析歷史上發(fā)生的典型房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的基礎(chǔ)上,論證了房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸的互相強(qiáng)化作用在過(guò)去發(fā)生的房地產(chǎn)價(jià)格泡沫及金融危機(jī)中所發(fā)揮的重要作用。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸具有順周期特點(diǎn),在經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期,房地產(chǎn)價(jià)格往往也會(huì)快速上漲,并伴隨銀行信貸規(guī)模的擴(kuò)張,同時(shí)吸引國(guó)際資本流入本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升,風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚,為了給過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)降溫,政府往往采取緊縮性的金融政策,導(dǎo)致個(gè)人、企業(yè)的資金鏈惡化,國(guó)外資本也為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)而紛紛撤出,進(jìn)一步惡化融資環(huán)境,加劇個(gè)人、企業(yè)的資產(chǎn)變賣,引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的急劇下跌。房地產(chǎn)價(jià)格下跌期間,銀行不良資產(chǎn)率上升,盈利能力下降,隨著信貸緊縮—房地產(chǎn)價(jià)格下跌—不良資產(chǎn)率上升—進(jìn)一步緊縮—房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的惡性循環(huán)的進(jìn)一步演化有可能引發(fā)銀行破產(chǎn)倒閉并爆發(fā)金融危機(jī)。 第五章本章實(shí)證檢驗(yàn)了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸之間的互動(dòng)關(guān)系及中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)建立ARDL模型研究了中國(guó)的房地產(chǎn)和銀行信貸之間的關(guān)系,研究得出房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和銀行信貸之間確實(shí)存在一種雙向關(guān)系。其次,考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)分割性、不可移動(dòng)性,以及我國(guó)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和各省份之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的差異性,本文進(jìn)一步采用35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)建立Panal data模型,并運(yùn)用廣義矩估計(jì)(sys-GMM)法考察二者關(guān)系的地區(qū)差別效應(yīng)和貸款控制或者金融控制效應(yīng)。進(jìn)行實(shí)證分析得出通貨膨脹率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期存在影響,但是短期沒(méi)有影響；GDP、貨幣供應(yīng)量和利率在長(zhǎng)、短期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都產(chǎn)生影響；銀行信貸短期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響,但是從長(zhǎng)期來(lái)看其影響關(guān)系并不顯著,但是房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期和短期對(duì)銀行信貸都有顯著影響。最后本文實(shí)證研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與信貸關(guān)系所引起的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中,將家庭動(dòng)態(tài)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格及其預(yù)期變化、收入及其預(yù)期作用等幾個(gè)變量考慮進(jìn)來(lái)分析了家庭借款人風(fēng)險(xiǎn)和抵押風(fēng)險(xiǎn)。并得出家庭負(fù)債、房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格、預(yù)期收入和銀行不良貸款之間是正向關(guān)系,而房地產(chǎn)價(jià)格、收入與銀行不良貸款之間是反向關(guān)系。 第六章主要分析了世界各國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策,并提出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策建議：考慮到我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭按揭參與程度還比較低、家庭負(fù)債／資產(chǎn)占比不高的情況,本文認(rèn)為,中長(zhǎng)期按揭貸款保持較快程度增長(zhǎng)是比較合理的預(yù)期,并且從保障房政策、金融信貸政策、稅收政策等方面給出了政策建議。另外本文還研究了美國(guó)金融監(jiān)管政策對(duì)我國(guó)的啟示,提出房地產(chǎn)價(jià)格及銀行信貸的調(diào)控離不開(kāi)一個(gè)科學(xué)、合理、有效的監(jiān)管環(huán)境。 第七章是結(jié)論。 本文的主要?jiǎng)?chuàng)新： 1.本文在理論方面的創(chuàng)新主要有兩點(diǎn)：第一,通過(guò)引入首付款約束條件擴(kuò)展了Aoki (2004)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融加速器模型,更加深入地分析了房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸的互動(dòng)機(jī)制,剖析了房地產(chǎn)價(jià)格、借款者凈資產(chǎn)、首付款約束之間的互動(dòng)機(jī)制。第二,引入資產(chǎn)價(jià)格泡沫理論,分析了房地產(chǎn)價(jià)格泡沫,首付款約束、銀行資產(chǎn)質(zhì)量和金融不穩(wěn)定之間的聯(lián)系,并進(jìn)一步構(gòu)建了小型開(kāi)放經(jīng)濟(jì)國(guó)家的兩期模型研究了在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)條件下資本流動(dòng)、匯率的沖擊及國(guó)際經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的催生、破滅以及金融不穩(wěn)定的影響作用 2、在實(shí)證研究方面,首先,通過(guò)建立ARDL模型研究了中國(guó)的房地產(chǎn)和銀行信貸之間的關(guān)系,研究得出房地產(chǎn)價(jià)格和銀行信貸之間確實(shí)存在一種雙向關(guān)系。其次,考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)分割性、不可移動(dòng)性,以及我國(guó)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和各省份之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的差異性,本文進(jìn)一步采用35個(gè)大中城市面板數(shù)據(jù)建立Panel data模型,并運(yùn)用廣義矩估計(jì)(sys-GMM)法考察二者關(guān)系的地區(qū)差別效應(yīng)和貸款控制或者金融控制效應(yīng)。進(jìn)行實(shí)證分析得出通貨膨脹率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期存在影響,但是短期沒(méi)有影響；GDP、貨幣供應(yīng)量和利率在長(zhǎng)、短期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格都產(chǎn)生影響；銀行信貸短期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響,但是從長(zhǎng)期來(lái)看其影響關(guān)系并不顯著,但是房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期和短期對(duì)銀行信貸都有顯著影響。最后本文實(shí)證研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與信貸關(guān)系所引起的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中,將家庭動(dòng)態(tài)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格及其預(yù)期變化、收入及其預(yù)期作用等幾個(gè)變量考慮進(jìn)來(lái)分析得出家庭負(fù)債、房地產(chǎn)預(yù)期價(jià)格、預(yù)期收入和銀行不良貸款之間是正向關(guān)系,而房地產(chǎn)價(jià)格、收入與銀行不良貸款之間是反向關(guān)系。 3、在政策研究方面,通過(guò)對(duì)美國(guó)、日本等國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、銀行信貸擴(kuò)張、金融危機(jī)及采取的相應(yīng)的宏觀調(diào)控政策的研究,提出適合中國(guó)國(guó)情的宏觀調(diào)控政策建議。
【學(xué)位授予單位】：南開(kāi)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F293.3;F832.4

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2665807