韓鳳麟   廈門大學化學化工學院

摘要：本文闡述了保障性住房概念，認為保障性住房的大量入市對緩解住房供求矛盾將產(chǎn)生積極作用，有利于改變房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)有供求格局，對緩解房價的上漲產(chǎn)生重大影響，使房價回歸合理。

萬套。我國

一、保障性住房概念

保障性住房是與商品性住房相對應的概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的具有社會保障性質(zhì)的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。

廉租住房是指政府是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質(zhì)的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。

經(jīng)濟適用房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭，購房人擁有有限產(chǎn)權。具有經(jīng)濟性和實用性特點。

政策性租賃住房是指通過政府或政府委托的機構，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入家庭的住房困難。

二、保障性住房的大量入市有利于緩解住房供求矛盾，從根本上改變住房市場的不合理結構，使房地產(chǎn)回歸到理性發(fā)展軌道。

在市場機制作用的背景下，許多居民不可能僅僅通過市場調(diào)節(jié)來解決自身的住房問題，特別是對于為數(shù)眾多的中低收入家庭。我國70%的常住人口是中低收入家庭，因此住房保障制度應以低水平、廣覆蓋為目標的多層次體系。第一層級是不足10%的極低收入家庭、老人、病人等進入政府提供的廉租房。第二層級是20-70%的中低收入民眾，在政府住房貨幣化補助、優(yōu)惠利率、優(yōu)惠稅收等優(yōu)惠條件下通過限價商品房、經(jīng)濟適用房、租賃經(jīng)濟適用房、民工住房等形式解決。我國住房保障正在禰補前幾年的“欠賬”，以價格低廉的政府保障房解決困難群體的住房問題，從而最大限度地保障弱勢群體的住房發(fā)展權。 

1、加快保障房建設，使樓市結構由目前相對單一的商品房市場，轉變?yōu)楸Ｕ戏颗c商品房比翼齊飛的兩元市場。

未來5年建3600萬套保障房，將奠定“市場歸市場、保障歸保障”的住房“雙軌制”新格局。構建住房‘雙軌制’的積極意義在于，彌補政府自1998年房改啟動以來在住房保障方面的“短腿”。在逐漸成型的“雙軌制”思路影響下，“瘸腿”的保障房也開始成為整個住房供應體制中的另一支柱，我們的住房體制可以由一條腿蹦達變成兩條腿走路，使商品房主宰地產(chǎn)舞臺的格局有所改變，房地產(chǎn)市場供應結構將發(fā)生質(zhì)的改變，對于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是非常有利的。

政府作為構建住房保障體系的主體，大力建設保障房，更多在于改善供應結構，使房價不再大起大落。房價穩(wěn)定了，中低收入階層住房問題就容易解決。因此，大力建設保障性住房，一方面在房地產(chǎn)調(diào)控中起重要作用，另一方面也在解決重要的民眾住房問題上發(fā)揮重要作用。

2、保障性住房的大量入市有利于引導更多人轉變住房觀念，能成為稀釋目前我國過高房價的源頭活水。

保障性住房的大量供應使因土地出讓價格、稅費成本等都偏高又位于城市周邊區(qū)位、中低端商品住宅，將失去其原有的價格競爭優(yōu)勢，勢必將把市場上低端戶型商品住宅和樓盤擠出市場。由此可見，保障性住房的大量供應對商品房過高的價格的稀釋作用也將逐步顯現(xiàn)。

三、政府大規(guī)模投資建設保障性住房，有利于增加房地產(chǎn)的供給力度，對房地產(chǎn)市場特別是降低房價會產(chǎn)生積極影響。

1、保障性住房的大量入市可使普通商品房市場的需求相對減少，無疑將分流部分原先的剛性買房需求。商品房市場上的需求被“分流”等同于增加市場供給，從而可以抑制部分投資性或投機性購房需求，影響房價的最關鍵因素就是供求關系，而加大保障房建設，客觀上是增加了市場供應，有利于控制房價的過快上漲。

2、保障性住房的大量入市將會拉低房地產(chǎn)價格。大量上市的保障房將迅速拉低市場成交均價，資金鏈越來越緊張的開發(fā)商也將選擇加速降價打折，抓緊銷售回款入袋為安。從國際經(jīng)驗來看，當保障房占比不足50%時，難以對商品房房價形成有力約束。今后5年，我國將新建保障性住房3600萬套，建成后的市場覆蓋率達到20%。我們有理由相信未來保障性住房供應量的加大將會對商品房市場造成一定沖擊。

3、保障性住房大量入市影響房價上漲的預期。國家今后幾年將提供大批量的公共租賃住房，住房市場的供需矛盾將會大大緩解，從長遠看，保障房會減少社會對住房的過度依賴，，從而抑制投資性需求。減少居民對高房價的恐慌以及炒房預期，給予市場理性的預期，也將增加民眾對房價下降的預期，民眾希望通過未來保障房的大量入市，能調(diào)整、改變當前房價居高不下的現(xiàn)狀，從而促使商品房價格下滑。

四、保障房建設是不僅是民生工程,更是一項民心工程，能使中低收入民眾實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。

中央提出要保持房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的決心是堅定不移的；要把一些地區(qū)過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的；要特別關注困難群體和中低收入家庭，使他們住得起房子、租得起房子的決心也是堅定不移的。

保障房和商品住房是面向完全不同的兩個群體，保障房是為了解決城市的中低收入群體的住房困難，是一種改善民生的行政而非市場手段。保障房要達到牽制商品房價之目的，關鍵不只是數(shù)量，也要在質(zhì)量上有所突破才有可能實現(xiàn)，否則保障房最終就只能起到因量大而稀釋房價的效果，亦即從表面數(shù)據(jù)看，整體房價下跌了，但商品房價則持續(xù)被推高。

在大規(guī)模保障房建成后，如何實現(xiàn)公開公正地分配、完善退出機制等保障房管理方面迫切需要建立和完善一系列制度。2009年6月，廈門市實施了國內(nèi)首部保障房管理的地方法規(guī)《廈門市社會保障性住房管理條例》。當務之急，是要在各地立法探索的基礎上，抓緊制定國家層面的住房保障法律，確保3600萬套保障房實現(xiàn)公平分配。我們有理由相信這一政策不但能夠確保中低收入家庭的住房問題，能實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。而且也能有效地控制不斷上漲的房價。

參考文獻

1、《保障房建設提速有利抑制房價》2011年06月22日中財網(wǎng)

2、《溫家寶視察保障房建設 稱降房價決心堅定不移》2011年05月02日新京報

3、人民日報評論：《保障房建設提速有利抑房價》2011年06月22日

4、樓市供應結構將發(fā)生質(zhì)變保障房建設提速有利抑制房價人民日報海外版 2011年06月22日 

5、《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》2007年國務院24號文  

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