【摘要】 改革開放以來，中國的房地產業(yè)有了很大的發(fā)展，已經(jīng)成為了中國國民經(jīng)濟的重要支柱產業(yè)。根據(jù)有關部門的統(tǒng)計結果，2012年我國房地產業(yè)對GDP貢獻年率在10％～15％之間。房地產業(yè)在帶動經(jīng)濟增長的同時，還為我國的稅收收入貢獻了很大力量。據(jù)有關部門統(tǒng)計，在許多的地方稅收收入中，房地產稅收的比重有的可以達到70%。然而，房地產業(yè)所涉及的不僅僅是經(jīng)濟問題，更加是一個民生問題。目前，我國的房地產業(yè)在不斷的發(fā)展過程中，陸續(xù)的出現(xiàn)了一些問題，其中最主要的問題，就是房價的不斷上漲。特別是在最近的幾年，我國房地產的價格直線上升，許多地方的房地產價格遠遠超出了廣大市民的承受范圍。然而，在房價一路上漲的浪潮中，房地產價格的上漲很大一部分原因不是廣大市民對住房的需求造成的，而是因為房地產的過度投資所導致的。因此，為了抑制我國房地產業(yè)的過度投資，我們國家已經(jīng)連續(xù)出臺了很多調控房地產的政策，但是由于這些政策的實際應用情況還不能滿足我國房地產業(yè)的發(fā)展需要，所以最終的效果便大大的打了折扣。本文通過大量閱讀國內外相關文獻，對國內外的房地產行業(yè)稅收政策與利率政策的制定和實施進行詳細的比較分析，然后結合我國房地產行業(yè)當今的狀況，通過科學的比較和借鑒，提出了構建適合我國國情的房地產稅收政策和利率政策體系的設想。我國當前實施的房地產業(yè)稅收政策有一些不完善之處，主要表現(xiàn)在房地產的銷售、轉讓等流通環(huán)節(jié)中的稅種過多、稅負過高，而保有階段的稅負水平相對比較低，這就為房地產的投機行為創(chuàng)造了機會。為了抑制房地產的投機行為，引導我國的房地產業(yè)健康的發(fā)展，首先應該做的，就是完善我國的房地產稅收制度，加強對房地產保有環(huán)節(jié)的征稅力度，使閑置不用的房產都能流入市場，解決供求矛盾問題。再通過實行差別稅率的方式，減弱房地產收益失衡的程度，同時充實房地產業(yè)的稅收優(yōu)惠政策和利率優(yōu)惠政策來體現(xiàn)我國政府對房地產行業(yè)發(fā)展的導向作用，建立一個趨于規(guī)范的房地產稅收政策體系，利用稅收和利率的杠桿作用從整體上促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。 

第1 章   緒論 

1.1   研究背景和意義 

1.1.1   研究背景  

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們的生活逐步富裕起來，我國的經(jīng)濟結構發(fā)生了很大的變化。在近幾年的發(fā)展中，房地產業(yè)對社會和經(jīng)濟的發(fā)展所產生的影響變得越來越大，主要表現(xiàn)在以下方面：1、直接帶動 GDP 的增長，根據(jù)有關部門的統(tǒng)計結果，2012 年我國房地產業(yè)對GDP貢獻年率在 10％～15％之間；2、為我國的稅收做出了巨大貢獻，據(jù)有關部門統(tǒng)計，在許多的地方稅收收入在，房地產稅收收入的比重有的可以達到70%；3、提供了許多的就業(yè)崗位，根據(jù)有關部門統(tǒng)計，房地產每投資 1 億元能直接增加的就業(yè)崗位是 2500 左右，這其中還沒有考慮帶動其他產業(yè)發(fā)展所產生的就業(yè)崗位。由此可見，健康完善的房地產業(yè)對國民經(jīng)濟來說是十分重要的。 

事實上我國的房地產業(yè)在近幾十年的成長過程中并不是一帆風順的，特別是在最近的幾年，我國房地產的價格直線上升，很多地方的房地產價格已經(jīng)大大超出了廣大市民所能承受的范圍。但是在這種情況下，房價的上漲依然沒有停下腳步，根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)數(shù)據(jù)，至 2013 年 12 月，全國 100 個城市住宅均價與 2012 年 12月相比上漲 11.51%，北京、上海等十大城市住宅均價與上年同期相比上漲 17.56%。在房價連續(xù)上漲的狂潮中，產生巨大推動力的并不是廣大市民對住房的需求，而是房地產的過度投資行為以及投機行為。

從現(xiàn)在的情況來看，我國的房地產行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個新時期，這就要求我們對于房地產的調控政策必須更加的完善。首先，完善健全的房地產稅收政策和利率政策是促進房地產業(yè)走向成熟的有力保障；其次，為了更好的發(fā)揮自身的職能，房地產稅收政策和利率政策必須不斷的發(fā)展進步，逐步完善。近些年來，我國對于房地產業(yè)的調控政策經(jīng)歷了從無到有，從少到多，從粗糙到精細的過程，特別是 2003 年以來，國家開始大力度的整治房地產市場，頒布的房地產調控政策力度之大眾人可見，這就體現(xiàn)出了政府對引導房地產行業(yè)健康發(fā)展的堅定決心。 

然而，從當下的實際應用效果來說，正在實行的房地產調控政策所帶來的影響并沒有預想的那么大。房地產的投機行為在房地產交易中所占的比例還是很大，房地產的價格上漲依然太快等問題還是比較突出。在這種背景下，下功夫來研究房地產的調控政策，讓其能夠有效的引導房地產業(yè)走上健康發(fā)展的道路已經(jīng)是迫在眉睫的事情。 

本人通過對一些地區(qū)的房地產企業(yè)的稅收管理與利率優(yōu)惠等方面的問題進行研究，分析當下房地產企業(yè)的發(fā)展特征，逐漸對我國房地產行業(yè)有了更進一步的認識。我認為，單純從房價方面并不能很好的反應出房地產業(yè)發(fā)展的健康程度，例如，沿海地區(qū)的房地產由于資源的有限性，房子的價格肯定會高于其他地區(qū)。房地產的調節(jié)，主要應該以市場的供需關系為依據(jù)。因此，國家在編制房地產稅收政策的時候，在調控房價的同時，更加要明確的是將房地產業(yè)的健康發(fā)展視為制定政策的根本目標，然后充分發(fā)揮稅收政策的廣泛性和利率政策的導向性，塑造一個完善的房地產稅收政策與利率政策體系。 

1.2   房地產調控相關文獻回顧 

1.2.1   國外研究現(xiàn)狀及評述 

提到房地產的稅收研究，最早的文獻可以追溯到威廉·配第時代，在古典經(jīng)濟學時期，亞當斯密曾在《國富論》中也有對于房地產稅收的研究。在接下來的很長一段時間，許多的經(jīng)濟學家如約翰·馮杜能、李嘉圖等，都針對房地產稅收做了很多研究，并在各自的著作中詳細的闡明了自己的研究結果。與此同時，經(jīng)濟學家馬歇爾運用局部均衡分析的方法針對房地產稅收進行了大量的驗證，得出結論：房地產的價值等于建筑物的價值與地價之和。 

國外學者在研究房地產稅收政策對房地產市場會產生何種影響方面也有許多的著作。安德森制定了一個簡單的理論模型，他通過用社會、政治以及其他各項經(jīng)濟指標來分析美國的房地產市場，在根據(jù)各項的數(shù)據(jù)，模擬測算出美國的房地產稅制改革對房地產市場所產生的影響程度。另一位學者勞倫斯對美國 1986 年稅收制度改革以及政府財政系統(tǒng)改革為美國經(jīng)濟所帶來的影響進行了研究，這其中主要研究的是這兩個政策的改革給美國的商業(yè)性房地產所帶來的影響。他采取的方式是建立一個函數(shù)，通過這個函數(shù)來評價稅率、地區(qū)差別等因素對美國當?shù)厣虡I(yè)房地產價值的影響效應。 

關于房地產的計稅依據(jù)問題，歐洲許多的處于經(jīng)濟轉型的國家曾經(jīng)采取的一般都是從量計征，后來這些國家從 1990 年開始，陸續(xù)的進行了房地產的稅制改革，來實現(xiàn)根據(jù)房地產的市場價值征收房地產稅的目標。捷克在 2000 年制定了房地產的稅制改革計劃，該計劃打算加大房地產稅的稅基，但是由于這種新房地產稅制會大大增加納稅人的稅收負擔，而且廣大群眾以及政府都不愿意這樣的調整,最后導致改革計劃的失敗。波蘭在 2005 年的時候重新對應稅的房地產進行了登記，他們使用的是批量評估方式來開征規(guī)范的房地產稅。通過這些國家的房地產稅收改革經(jīng)驗來看，房地產稅收所涉及到的利益主體是多方面的，然而當房地產市場的發(fā)展已經(jīng)具有一定程度時候，通過房地產的市場價值作為計稅依據(jù)就成為最能得到人們認可的征收方式。 

1.2.2   國內研究現(xiàn)狀及評述 

討論到國內的房地產研究，由于我國房地產業(yè)的特殊性，國內的學者在研究我國的房地產稅收調控政策時，多數(shù)人都是按照房地產稅征收的不同環(huán)節(jié)來分別進行研究的。 劉輝認為目前的我國稅制體系中，涉及到房地產的稅種有 12 個，這之中征稅對象是房地產的稅種有6個，分別是土地增值稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅和契稅，其他方面的稅收主要還包括5個稅種和1個附加，分別是營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育費附加，綜上所述，涉及到房地產的稅種太多，而且有的稅種之間還會有重復征稅的現(xiàn)象。 

第2 章   國內外房地產政策分析與借鑒 

2.1   臺灣地區(qū)的房地產稅收政策及啟示 

在我國的寶島臺灣，涉及到房地產的稅收主要有：土地使用稅、土地增值稅、房屋稅和契稅，在這些稅種之中，在房地產的保留環(huán)節(jié)進行征收的稅種主要是土地使用稅與房屋稅，土地增值稅是征收方式與大陸基本一致，是在房地產的流通環(huán)節(jié)征收的。 

在臺灣，稅收的種類有三個，分別是中央級稅收收入、省市級稅收收入、地方市鎮(zhèn)級稅收收入。在地方市鎮(zhèn)級的稅收收入中，土地增值稅在稅收收入中所占的比例為 60％，土地使用稅所占的比例為15％。 

土地增值稅主要是在土地的交易、轉讓等流通環(huán)節(jié)征收，稅率比較高。設置該稅種為的是防止土地的投機行為，通過該稅收還可以將一個地區(qū)的發(fā)展情況切實的讓廣大人民群眾了解到。 

在房地產的保有環(huán)節(jié)進行征收的稅種主要是土地使用稅和房屋稅，其中土地使用稅的計稅依據(jù)是官方所制定的標準地價，這種標準地價會根據(jù)市場的變化，每三年進行一次調整，其稅率采用的是累進的計稅方式。房屋稅的計稅基礎是房屋的價值，該價值是由特定的不動產委員會確定并且公布的，具體的征收稅率會根據(jù)房屋的各種用途而有所不同。 

臺灣房地產稅收體系的特點主要是以下幾個： 

1.具有很完善的稅收法律法規(guī)，層次明確 

臺灣地區(qū)的房地產稅收主要是依靠于憲法和土地法，在這兩大法律的基礎上，臺灣地區(qū)又制定了許多稅收子法，幾乎對所有的情況都設定了相應的法規(guī)，這就為房地產稅收的征管提供了很有力的保證。 

2.稅收結構相對比較合理，整體功能效果明顯 

第一，房地產稅收體制比較完善合理。我國大陸地區(qū)的房地產稅收主要集中在房產的流通階段，而房產保留階段的稅負偏低，導致稅收的征管結構嚴重失衡。然而在臺灣的房地產稅收中，針對保留階段的房地產稅種相對比較成熟，特別是土地使用稅，由于其稅率采用的是超額累進稅率，就有力的增加了土地、房產投機者的投機成本，督促人們理性購房。然而在房產的流通階段，臺灣地區(qū)的土地增值稅采用了階段性的減半征收，并且也有不少的稅收減免政策，這樣就適當?shù)慕档土朔慨a流通階段是稅負水平，最后使房地產的保留階段與流通階段的稅負水平相近。 

第二，房地產稅收的征收范圍廣。在臺灣地區(qū)，與房地產相關的各個稅種已經(jīng)把全部的房產與土地都歸入了征管范圍，這樣就體現(xiàn)了稅收的普遍性。但是我國大陸地區(qū)的房地產稅收的征收范圍相對比較狹窄，許多城市、縣城、城鎮(zhèn)之外的房地產和土地沒有被納入征稅的范圍。 

第三，稅率的設定比較合理。在臺灣地區(qū)的房地產稅制中，土地使用稅和房屋稅都采用了差別稅率，主要是按照房產或者土地的坐落位置和不同的用途，制定不同的征收稅率，特別是土地使用稅，其實行的稅率采用的是 10%~55%的六級超額累進稅率，稅率差別很大，這樣就充分的體現(xiàn)出了稅收的普遍性和特殊性，有效的增加了稅收的適用程度。 

2.2   日本調控房地產的稅收政策及啟示 

日本是一個人口密度很大的國家，而土地資源卻非常的有限，所以土地就變得十分珍貴。然而日本的房產與土地市場一直很平穩(wěn)，這主要就歸功于日本的調控房地產的稅收政策，主要內容包括以下幾點： 

首先，通過制定地價稅的方式，在房產或土地的保有階段進行征稅。1991 年，地價稅正式被設立，并于 1992 年 1 月開始正式征收。地價稅規(guī)定，所有擁有日本國內土地及租地權等土地權利的個人與法人都是地價稅的納稅主體，具體的征收方式是：每年的一月一日零時為征稅期間，當征稅主體在這個時間所擁有土地的合計金額超過法律規(guī)定的征稅起點時，就按照土地評估價格總額的 0．3％來進行繳稅，利息按年計算。關于地價稅的優(yōu)惠政策，日本是這樣規(guī)定的：居民名下并且居住的自有住宅，每個家庭中這樣的房產只有一套能夠享有免地價稅的優(yōu)惠政策。對于公共法人和非營利組織用地也享有免征地價稅的優(yōu)惠政策。這樣的征收方式，既能夠很好的保障居民對個人住房的需求，維護普通居民的利益，又能夠有效的抑制房產或土地的投機行為，確保土地資源的充分利用。 日本的房產稅在調節(jié)市場走向，抑制投機行為的同時，還為日本的財政收入貢獻了很大力量。

日本的房產稅的計算方式比較復雜，整體說來就是：土地納稅標準額（土地的評估價×減免比率）×1.4%+土地納稅標準額×0.3%+房屋納稅標準金額×1.4%+房屋納稅標準金額×0.3%。在 2010 年，日本的地方稅收收入共計 20.4 萬億日元，其中房產及土地部分的稅收收入為 8.89 萬億日元，所占比例高達 44%。房產稅在地方稅收收入中占的比例雖然很大，但是在人們的收入中所占的比例并不高，納稅人一年的納稅總額大概占自身收入的 3%左右。每年的三月份，政府會給納稅人郵寄一份納稅通知書，提醒納稅人按時對當年1月1日0時登記的土地或房產進行繳稅。此時納稅人可以根據(jù)自身的情況，選擇一次性交納稅款或者選擇在4月、7月、12月和次年的2月分別進行交納。 

其次，在房產或土地的流通階段，加強征收力度。日本起初制定的房產或者土地交易實行的征收額，是以 4000萬日元為分割線的。4000 萬以內的房產或者土地的轉讓收益實行的稅率是20%，大于4000萬日元的部分，稅率為50%。如果納稅主體是法人，并且房產或者土地的持有年限不足10年的，還要額外征收20％的追加課稅。后來，日本政府為了進一步的抑制房產或者土地的投機行為，對稅制進行了調整，主要是針對房產或者土地的持有年限屬于短期或超短期的情況，進一步加強征收稅率。例如對納稅主體為法人的，并且持有年限小于 2 年的土地轉讓收益由之前的追加征稅調整為分離征稅，同時單獨加征30％的稅。 

最后，完善評估機制，客觀評估土地價格。由于土地的特殊性質，在土地的保有階段和流通階段，其價值很容易被低估，一旦價值被低估，就會導致各個稅種稅收收入的喪失，不但影響到國家的稅收收入，更加導致稅收的調控作用無法發(fā)揮。因此，日本制定了非常完善的土地評估機制，通過專門的評估人員，對土地的現(xiàn)行價值進行客觀的評價。日本政府還頒布了很詳細的規(guī)定，主要是針對宅基地、農用地、房屋的評估等，并要求各個參與者嚴格執(zhí)行。例如城區(qū)范圍內的宅基地，要以官方部門—土地管理部門每年公布的各地價格為估價的基礎，再根據(jù)具體的情況，進行評估。 

第3章  我國房地產業(yè)發(fā)展概述及相關政策分析..............13 

3.1   我國房地產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀................. 13 

3.2   我國房地產業(yè)發(fā)展中存在的主要問題................ 13 

3.3   我國房地產稅收政策分析.............. 15 

3.3.1   我國現(xiàn)行稅收政策概述.................. 15 

3.3.2   我國房地產稅收制度存在的問題.................. 16 

第4章  構建適合我國國情的房地產政策體系............26 

4.1   合并征收房地產稅，對房地產保有環(huán)節(jié)設置差別稅率........... 26 

4.2   調整房地產企業(yè)納稅結構，防止房地產過度投資......... 28 

4.3   建立規(guī)范、有效的房地產登記制度................ 29 

4.4   加大力度實施差別利率政策，抑制投機需求............. 29 

第5章  主要結論和展望............30 

第4 章   構建適合我國國情的房地產政策體系 

4.1   合并征收房地產稅，對房地產保有環(huán)節(jié)設置差別稅率 

就目前情形來看，在征收房產稅的時候房產和地產往往作為一個整體來核算，可是不將土地價值分出來，對土地一并征收了房產稅，就會造成重復征稅，然而將其單獨分出也不是輕而易舉的。因此，建議將房地產企業(yè)在開發(fā)房地產時期承擔的城鎮(zhèn)土地使用稅取消，并且在房地產完工正式交付時將現(xiàn)行的房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅融為一體，將其改變成房地產稅。然后重新確定房地產稅的征收范圍，將城市和農村范圍內的所有房地產，無論是具有經(jīng)營性質的，還是具有非經(jīng)營性質的，都將其歸入征稅對象。針對低收入、房地產價值低的人群，政府應當考慮避免其稅負過高，對其實行相應的減免稅的政策，例如可以有省級政府根據(jù)所轄地市經(jīng)濟情況的不同，制定不同程度的免征額。 

我國當前實行的房地產稅制中存包含有多種計稅依據(jù)、多種標準，這樣很容易造成納稅人稅負不均，既違背了稅收的公平原則，又違背了效率原則。因此，建議改革房地產稅的多種計稅依據(jù)，統(tǒng)一采用評估價值作為計稅依據(jù)。 

統(tǒng)一使用評估價值作為計稅依據(jù)是因為評估價值包含了房產在價值變化中所產生的所有收益變化因素，它不僅能夠真實地反映實際的房產價值，能夠有效的調節(jié)土地極差收益，還能借助房地產價值的上漲趨勢來增加國家財政收入，從而符合稅負公平、效率原則，既避免了從租、從價不同計稅依據(jù)帶來的稅收差異，也促使納稅人合理配置房地產，促進房地產市場的健康有序的發(fā)展。 

統(tǒng)一使用評估價值作為計稅依據(jù)，無論是出租房產還是自營房產都使用統(tǒng)一標準，不僅能夠提高稅收的透明度，又能夠增強公民的納稅意識。通過借鑒臺灣地區(qū)統(tǒng)一按評估價值計征的運作方法，并結合我國現(xiàn)狀可以按以下方式確定房地產的評估價值，即：

 評估價格=上一次的評估價格×(1+本地區(qū)近三年房地產市場價格變動平均百分比） 

房地產稅的應納稅金額=評估價格×應納稅面積×(房產產權規(guī)定年限-本房產已使用年限）/房產產權年限。 

根據(jù)不同的房地產種類，確定與其相應的稅負，并且針對不同消費目的的房產區(qū)別對待，比如商場、寫字樓、工廠承受稅負的能力遠高于住宅，針對那些不屬于合理性消費的住房，可以按照房屋的類型進行征稅，并且按照“由高檔逐漸向普通住宅”征收的順序推進。房地產稅的稅率可以分別按非經(jīng)營性房地產和經(jīng)營性房地產計征。 

第5 章   主要結論和展望 

綜上所述，當前我國房地產市場處于發(fā)展“超速”的階段，房價一路飆升，嚴重超出了居民的收支水平。而我國現(xiàn)行的房地產稅收調控政策仍不完善，稅收種類繁多、稅目設置不合理、稅負水平相差過大、等問題嚴重影響著我國房地產稅收的調控效果。再加上我國現(xiàn)行的差別利率政策實施力度不夠，對自住房購買者和房地產投資者的差別利率程度不明顯，使得房地產的投資或者投機的成本仍然處于比較低的水平，從而造成房地產的流通性變弱，房產價格仍然居高不下。 

因此，對現(xiàn)行的房地產稅收政策與利率政策進行改革和完善已經(jīng)是形勢所需。首先我們應該做的，是完善我國的房地產稅收制度，加強對房地產保有環(huán)節(jié)的征稅力度，平衡稅負水平，使閑置不用的房產都能流入市場，解決供求矛盾問題。然后再通過實行差別稅率的方式，減弱房地產收益失衡的程度，同時充實房地產業(yè)的稅收優(yōu)惠政策和利率優(yōu)惠政策來體現(xiàn)我國政府對房地產行業(yè)發(fā)展的導向作用，建立一個趨于規(guī)范的房地產稅收政策體系，利用稅收和利率的杠桿作用從整體上促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展。 
 

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