摘要：圍繞物業(yè)權(quán)益歸屬和管理問題，住宅業(yè)主和房產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)公司之間的沖突不斷，甚至導致群體性事件。物業(yè)矛盾的根源是業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)公司之間的力量不對等，業(yè)主入住晚，建立自治組織更晚，被侵占的權(quán)益難以索回，或早已流失。政府可以在房地產(chǎn)開發(fā)商立項的同時，政府就在自己的白名單中指定一家第三方機構(gòu)（例如律師事務所），代理未來業(yè)主的一切權(quán)益；待房產(chǎn)售出、業(yè)主陸續(xù)入住、最終成立業(yè)主自治組織之后，第三方機構(gòu)向業(yè)主自治組織移交代管的一切權(quán)益，并收取一定的費用。由于業(yè)主的權(quán)益在一開始就有人照管，后期矛盾顯然會大大減少。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，物業(yè)，住宅，業(yè)主，律師
 
　　近年來，城市住宅業(yè)主的權(quán)益頻頻被侵犯，業(yè)主們?yōu)榱司S護自己的權(quán)益不斷和開發(fā)商或物業(yè)管理公司進行斗爭，甚至發(fā)生暴力沖突。如果政府官員攪合其間，貪贓枉法，偏袒開發(fā)商或物業(yè)公司，則民事糾紛轉(zhuǎn)變?yōu)楣倜衩�，成為社會動蕩的誘因之一。
　　據(jù)筆者了解，業(yè)主利益被侵犯的根源是業(yè)主作為后到的、分散的、缺乏專業(yè)經(jīng)驗的個人，難以和擁有先到之利的、作為整體的、富有行業(yè)經(jīng)驗的、得到政府或官員支持的開發(fā)商和物業(yè)管理公司相抗衡。
　　在房地產(chǎn)項目開工建設之后和開始銷售之前，房產(chǎn)最終的業(yè)主還沒有出現(xiàn)，因此他們的權(quán)益往往被開發(fā)商和前期物業(yè)公司所侵占，例如私吞本該屬于未來全部業(yè)主的車庫和管理用房，將其登記為自己的產(chǎn)業(yè)等等。這為今后業(yè)主的維權(quán)制造了巨大的障礙。
　　房產(chǎn)開始銷售之后，早期入住的業(yè)主還很少，他們難以進行維權(quán)，在相當長的一段時間內(nèi)，住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)生的經(jīng)濟收入例如停車費、辦公用房出租費和廣告費等被物業(yè)公司侵吞。由于歷史久遠，以后很難追回；如果物業(yè)公司發(fā)生變更，則更難追回。
　　經(jīng)過若干年，入住的業(yè)主多了之后，卻發(fā)現(xiàn)要維權(quán)也很困難。首先，業(yè)主們往往連成立業(yè)主自己的組織——業(yè)主委員會——都非常困難。如果業(yè)主們因“多一事不如少一事”的“搭便車”思想不積極參加維權(quán)活動，則少數(shù)積極維權(quán)的業(yè)主將處于孤掌難鳴的尷尬境地；即便業(yè)主積極維權(quán)，由于缺乏必要的經(jīng)驗，一切需要從頭學起，進一步增加了維權(quán)的難度。如果街道辦事處和房管局等政府機構(gòu)站在開發(fā)商和物業(yè)公司一邊，業(yè)主維權(quán)則會更加困難，即使成立了業(yè)主委員會也難以展開工作。
　　圍繞房產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)生的糾紛常常曠日持久，消耗業(yè)主中積極維權(quán)者的大量精力，政府部門為了接待他們，也付出了很多精力。電梯維修費等問題不能很好地得到解決，導致電梯等設備年久失修，發(fā)生重大傷亡事故。在一些地方甚至發(fā)生業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司之間的暴力事件。
　　業(yè)主是民眾的一部分，他們的不滿實際上也是民眾的不滿，政府應該高度重視，設法解決其中的問題。要從根源上解決圍繞住宅物業(yè)的矛盾糾紛，就要從根子上解決問題。
　　政府可以規(guī)定：住宅項目從立項開始，開發(fā)商就應該在政府開列的白名單中，向政府申請指定一家第三方機構(gòu)，例如某律師事務所，作為未來業(yè)主全部權(quán)益的代理人。在房產(chǎn)開工建設到業(yè)主委員會成立之間的漫長時間里，這家機構(gòu)作為未來業(yè)主的代理人，為業(yè)主爭取和保護所有權(quán)益。在業(yè)主們決定成立自治組織（如業(yè)主委員會）時，該機構(gòu)可以利用自己的專業(yè)經(jīng)驗協(xié)助他們。在業(yè)委會成立之后，該機構(gòu)向業(yè)委會轉(zhuǎn)交所有權(quán)益，或繼續(xù)被業(yè)主委員會聘請作為代理。該第三方機構(gòu)可以收取一定的費用，可以按照轉(zhuǎn)交的利益按比例分成，即：向業(yè)主們移交的利益金額越大，所得分成也越多；分成比例也可以根據(jù)轉(zhuǎn)交利益確定，即：轉(zhuǎn)交的利益越多，分成比例也越高，以此促使這些機構(gòu)積極維護業(yè)主的權(quán)益。
　　這些機構(gòu)還可以作為未來業(yè)主的代表，在住宅開工建設之初，即介入建設過程，監(jiān)督住宅的建筑質(zhì)量。中國住宅建設存在嚴重的偷工減料問題，但因為建設期間業(yè)主空缺，監(jiān)理公司則往往被開發(fā)商和建筑公司收買，因此這一問題無法得到解決，為重大傷亡事故埋下了隱患。一旦出事，需要政府出面搶救、治療和善后。即便如此，政府還會被民眾指責監(jiān)管不力，這將進一步損害政府的公信力。學術(shù)界可以展開進一步的研究，尋找獎懲這些第三方代理機構(gòu)在住宅建設質(zhì)量監(jiān)管方面的功過的原則和方法。
　　在業(yè)主委員會成立之前的漫長時期內(nèi)，這種第三方專業(yè)機構(gòu)不僅能夠填補權(quán)益所有者的空白，而且因為他們具有一定的專業(yè)經(jīng)驗，能夠較好地監(jiān)管開發(fā)商和物業(yè)公司。這一機構(gòu)的作用，就像孩子的父母，在孩子孕育期間和能夠獨立處世之前，照看其全部權(quán)益。因此，這一機構(gòu)的角色也可以理解成是房產(chǎn)物業(yè)的前期監(jiān)護人。
　　當然，這些機構(gòu)也可能為一己私利而搞鬼，政府可以建立白名單和黑名單，被證明侵犯業(yè)主權(quán)益者，將被記入黑名單，向全社會公布，其負責人或法人代表永遠不得從事這一項業(yè)務；該機構(gòu)及其負責人還將被起訴嚴懲，追究刑事責任，在追繳業(yè)主損失之外，還要向違規(guī)機構(gòu)及其經(jīng)營者個人追索巨額賠償，使任何唯利是圖、背信棄義的行為得不償失。
　　物業(yè)業(yè)主前期代理人制度可以填補住宅立項和業(yè)委會成立之間的漫長空白期，維護業(yè)主利益，減少社會矛盾，有利社會安定；可以使業(yè)主們把全部精力投入自己的本職工作，而不是浪費在自己非專業(yè)的維權(quán)斗爭中，這對社會發(fā)展顯然是有利的。
　　俗話說“安居樂業(yè)”。如果居民們被迫耗費大量的精力和開發(fā)商或物業(yè)公司舉行曠日持久甚至流血的斗爭，他們顯然是無法“安居”的，更是無法“樂業(yè)”的。如果民眾不能以全身心投入自己的本職工作，顯然將延誤中國夢的實現(xiàn)。因此，各級領導千萬不能輕視居民和開發(fā)商或物業(yè)公司之間的矛盾，而應該積極探索、研究和建設必要的機制，徹底鏟除引發(fā)矛盾的根源。
 


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