本文關(guān)鍵詞：上海Case-Shiller二手房價(jià)格指數(shù)的編制與應(yīng)用研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：由于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性地位,房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)測越來越受到重視。房價(jià)指數(shù)是對房地產(chǎn)價(jià)格走向、升降趨勢做定量分析的指標(biāo),是以價(jià)格指數(shù)形式來反映一定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前市場狀況的指標(biāo)體系和分析方法。房價(jià)指數(shù)是房地產(chǎn)市場研究的重要工具,是經(jīng)濟(jì)周期研究的重要依據(jù)。因此,科學(xué)合理地編制房價(jià)指數(shù),不僅能夠提高價(jià)格信息的準(zhǔn)確性,指數(shù)的變動(dòng)軌跡還能夠清晰地反映出市場發(fā)展的軌跡,是進(jìn)行經(jīng)濟(jì)景氣狀況分析與預(yù)警研究的基礎(chǔ),對于行業(yè)研究和政策制定具有重要的理論意義和實(shí)務(wù)價(jià)值。Baily、Muth和Nourse在1963年提出了重復(fù)交易法房價(jià)指數(shù)。該方法用同一棟房地產(chǎn)在兩個(gè)或多個(gè)時(shí)期的出售價(jià)格來計(jì)算價(jià)格指數(shù),能有效地把相對價(jià)格結(jié)合起來。重復(fù)交易模型僅需要獲取交易房地產(chǎn)的價(jià)格、銷售時(shí)間和地址信息,需要的數(shù)據(jù)信息少于特征價(jià)格法。重復(fù)交易法通過地址信息使房地產(chǎn)完全匹配,基本克服了房地產(chǎn)質(zhì)量差異這一難題。重復(fù)交易模型是房價(jià)指數(shù)構(gòu)造領(lǐng)域的經(jīng)典之作,相比其他方法,在二手房價(jià)格測算方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢。2006年,美國標(biāo)準(zhǔn)普爾公司根據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Shiller等人的研究結(jié)果,采用重復(fù)交易法開發(fā)并發(fā)布Case-Shiller房價(jià)指數(shù)。該指數(shù)是衡量美國普通住房價(jià)格變化的重要指數(shù)。本文借鑒美國Case-Shiller房價(jià)指數(shù)的編制方法,構(gòu)建上海Case-Shiller二手房價(jià)格指數(shù)。該價(jià)格指數(shù)所代表的重復(fù)交易法在我國,尤其是上海具有較強(qiáng)的借鑒意義,能夠克服目前被廣泛使用的"國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)"所存在的問題,如"城市面積大,各地區(qū)樓盤之間差異非常大"、"城市發(fā)展擴(kuò)張迅速,空間結(jié)構(gòu)不斷變遷"等缺陷。值得一提的是,考慮到上海市住房市場的特征,我們對重復(fù)交易法下的樣本匹配規(guī)則進(jìn)行修正,使得樣本數(shù)據(jù)在一個(gè)不是很長的時(shí)間跨度里,交易配對的成功率能夠有較大提高,即類重復(fù)交易的配對規(guī)則,這是本文的一個(gè)重要?jiǎng)?chuàng)新。從編制結(jié)果來看,相比70個(gè)大中城市中上海二手住宅價(jià)格指數(shù),上海Case-Shiller二手房價(jià)格指數(shù)更為敏感,對房價(jià)未來走勢具有指示作用,能夠較早的感知二手房價(jià)格的變動(dòng)趨勢。同時(shí),它可以大致反映消費(fèi)者的購房預(yù)期,即存在"買漲不買跌"現(xiàn)象,成交面積低的時(shí)期往往伴隨價(jià)格的回落,而成交面積高的時(shí)期往往伴隨價(jià)格的高漲。在通過時(shí)差相關(guān)法分析了該房價(jià)格指數(shù)與其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系后發(fā)現(xiàn),該房價(jià)指數(shù)與部分房地產(chǎn)市場運(yùn)行指標(biāo)和宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)間存在較高的相關(guān)關(guān)系,能夠反映上海房地產(chǎn)市場發(fā)展景氣度,為市場主體提供有效的價(jià)格參考和預(yù)警體系。下階段,課題將加強(qiáng)對該房價(jià)指數(shù)對其他經(jīng)濟(jì)變量的影響大小、持續(xù)程度以及相互作用機(jī)制等方面的持續(xù)研究,在此基礎(chǔ)上不斷修正模型,提高預(yù)測精確度。
【作者單位】： 中國人民銀行上�？偛�;
【關(guān)鍵詞】： 房價(jià)指數(shù) 編制 重復(fù)交易法
【分類號】：F299.23;F726
【正文快照】： "!本文借鑒美國Case-Shiller房價(jià)指數(shù)的編制方法,構(gòu)建上海Case-Shiller二手房價(jià)格指數(shù)。該價(jià)格指數(shù)所代表的重復(fù)交易法在我國,尤其是上海具有較強(qiáng)的借鑒意義,能夠克服目前被廣泛使用的“國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”所存在的問題,如“城市面積大,各地區(qū)樓盤之間

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